房地产行业C-REITs周报：估值修复，首单外资消费C-REIT获批

C-REITs周报——估值修复，首单外资消费C-REIT获批 REITs指数表现 增持（维持） 本周中证REITs全收益指数上涨1.06%。截至8.29，本周（8.22-8.29，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.06%，收于846.9点；中证REITs全收益指数上涨1.06%，收于1073.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨2.71%/下跌1.03%/下跌0.32%/下跌0.06%/下跌2.08%/下跌2.95%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.90%。截至8.29，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.26%，中证REITs全收益指数涨幅为10.90%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨14.28%/上涨25.01%/下跌1.11%/上涨3.34%/上涨17.71%/下跌10.23%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 作者 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情；其中市政水利、消费REITs 修复幅度较大，能源基础设施、生态环保板块REITs修复幅度较小。截至8.29，已上市REITs总市值约2185.3亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中65支上涨、8支下跌，周均涨幅为1.49%；其中国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消 费 基 础 设 施/水 利 设 施REITs板 块 二 级 市 场 涨 幅 分 别 为1.68%/1.37%/2.01%/1.1%/0.13%/0.23%/2.46%/4.63%。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量188万股，日均换手率0.8%。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环 保/消 费 基 础 设 施/水 利 设 施REITs板 块 换 手 率 分 别 为0.8%/0.8%/1.1%/0.6%/1%/1.2%/0.6%/0.7%。REITs估值表现 1、《房地产开发：2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策》2025-08-312、《房地产开发：2025W34：LPR报价持平，本周二手房成交同比+9.5%》2025-08-243、《房地产：C-REITs周报——指数震荡下行，将迎大面积解禁潮》2025-08-24 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（9.6%）、平安广州广河REIT（（8.6%）、中金湖北科投光谷REIT（（7.5%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）。 投资建议：看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现...........................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现...................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）.........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现..............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）...................................................................................................................7图表6：REITs估值表现.................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨1.06%。截至8.29，本周（8.22-8.29，下同）中证REITs（收盘）指数上涨1.06%，收于846.9点；中证REITs全收益指数上涨1.06%，收于1073.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨2.71%/下跌1.03%/下跌0.32%/下跌0.06%/下跌2.08%/下跌2.95%。其中沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第3。 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.90%。截至8.29，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.26%，中证REITs全收益指数涨幅为10.90%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨14.28%/上涨25.01%/下跌1.11%/上涨3.34%/上涨17.71%/下跌10.23%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情；其中市政水利、消费基础设施板块REITs修复幅度较大，能源基础设施、生态环保板块REITs修复幅度较小。截至8.29，已上市REITs总市值约2185.3亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中65支上涨、8支下跌，周均涨幅为1.49%；其中国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT涨幅靠前。板块来看，本周市政水利、消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、生态环保板块REITs涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为1.68%/1.37%/2.01%/1.1%/0.13%/0.23%/2.46%/4.63%。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量188万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金南京建邺产业园REIT（2.6%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（2.4%）、南方万国数据中心REIT（2%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/1.1%/0.6%/1%/1.2%/0.6%/0.7%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（8.6%）、中金湖北科投光谷REIT（7.5%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 二级市场价格波动风险：市场情绪、资金轮动、利率波动、解禁压力、底层资产表现、分化兑现度等因素均可能导致REITs二级市场价格波动。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在计算误差风险。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作