REIT行业周报：首单权益型资产支持证券成功发行，发行市场持续活跃

首单权益型资产支持证券成功发行，发行市场持续活跃 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%。 本周REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 顺丰控股股份有限公司（股票代码：002352.SZ，06936.HK）——旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”（基金代码：180305）正式在深圳证券交易所挂牌上市。中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”成功发行，中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)的诞生。万国数据ABS是国内首单民营主体持有型不动产ABS，首单IDC资产的持有型不动产ABS产品，也是首单涉及VIE架构的持有型不动产ABS产品。 一周行情：保障房REITs单周下跌2.15%，单月累计上涨3.44% 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%，2024年年初至今累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09%；中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%，2024年年初至今累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03%。 一级跟踪：13只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 1、南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券 (ABS)成功发行 （1）顺丰控股股份有限公司（股票代码：002352.SZ，06936.HK）——旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”（基金代码：180305）正式在深圳证券交易所挂牌上市。 （2）中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”成功发行，标志着中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)的诞生。 万国数据ABS是国内首单民营主体持有型不动产ABS，首单IDC资产的持有型不动产ABS产品，也是首单涉及VIE架构的持有型不动产ABS产品。 （3）广东：支持民间资本与国有资本联合，依法依规通过合资共设、股权转让、增资扩股等方式，共同参与重大项目投资建设运营。加大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目的培育和申报工作力度，支持更多符合条件的民间资本项目发行基础设施REITs。 表1：南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.53% 2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.53% 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09%。 图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌 图2：中证REITs（收盘）指数2024年初以来累计超额收益+3.09% 2.2、中证REITs全收益指数环比下跌1.43% 2025年第17周，中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51%。 图3：中证REITs全收益指数环比下跌 图4：中证REITs全收益指数2024年初以来累计超额收益+12.51% 2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长23.32% 2025年第17周，REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%； 成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69%。 图5：REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32% 图6：REITs市场交易规模成交额达29.47亿元，同比增长39.67% 图7：REITs市场区间换手率3.61%，同比下降18.69% 2.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降20.99% 从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7%；近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12%。 图8：近30日REITs市场成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7% 图9：近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12% 3、分板块表现：保障房REITs单周下跌2.15%，单月累计上 涨3.44% 2025年第17周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%； 一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03%。 图10：保障房REITs本周下跌2.15% 图11：环保类REITs本周下跌1.03% 图12：高速公路类REITs本周下跌0.47% 图13：产业园区类REITs本周下跌5.07% 图14：仓储物流类REITs本周下跌0.75% 图15：能源类REITs本周下跌2.23% 图16：消费类REITs本周下跌1.02% 2025年第17周，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.71%、0.56%、0.28%；本周东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为11.12%、7.10%、6.79%。 表2：本周中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前 4、一级跟踪：13只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃。 表3：13只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃 5、投资建议：维持行业“看好”评级 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%。本周REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 6、风险提示 （1）公募REITs价格变动及运营风险； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）各类别资金入市进度不及预期； （4）项目长期分派率不及预期。