结转收入同比增长，运营毛利率逆势提升——港股公司信息更新报告

2025年08月29日 ——港股公司信息更新报告 投资评级：买入（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 杜致远（联系人）duzhiyuan@kysec.cn证书编号：S0790124070064 结转规模增长，运营业务稳健压舱，维持“买入”评级 龙湖集团发布2025年中期业绩，公司上半年结转规模增加，结转毛利率承压，但整体负债结构优化，运营和服务业务稳健增长。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为68.7、72.6、76.4亿元，对应EPS分别为0.98、1.04、1.09元，当前股价对应PE估值分别为9.8、9.3、8.8倍，公司运营服务收入稳健增长，毛利率维持高位，看好后续盈利修复，维持“买入”评级。 结转毛利率承压，融资成本持续优化 公司2025上半年收入587.5亿元，同比+25.4%；其中地产开发收入454.8亿元，同比+34.7%；运营及服务132.7亿元，同比+1.3%，占比22.6%；归母净利润32.2亿元，同比-45.2%，核心归母净利润约13.8亿元；毛利率12.6%，同比-7.9pct，其中开发、运营、服务业务毛利率分别约为0.2%、77.7%、30.0%。截至上半年末公司有息负债1698亿元，较年初压降65亿元；剔预负债率56.1%，净负债率51.2%，现金短债比1.74倍，平均融资成本降至3.58%，同比-42BP；在手现金446.7亿元，派发中期每股派息0.07元人民币，股息约占归母净利润21.7%。 销售规模收缩，土地储备较为充裕 公司2025上半年销售金额350.1亿元，同比-31.5%；销售面积261.5万方，同比-28.5%。截至上半年末，公司已售未结转金额1059亿元，面积约854万方。公司上半年在上海、苏州、重庆、贵阳新增土储4宗，新增总建面24.9万方，权益拿地金额14.5亿元，其中长三角和西部区域面积分别占比52.2%、47.8%。截至上半年末，公司总土储2840万方，权益比74.4%。 数据来源：聚源 相关研究报告 运营业务稳健压舱，服务业务保持增长公司2025上半年运营收入70.1亿元，同比+2.5%，其中商场收入占比78.5%； 《结转规模下降，运营业务稳健压舱—港股公司信息更新报告》-2025.3.31《三十余年精耕细作，聚焦开发、运营、服务三大板块—公司首次覆盖报告》-2024.9.27 毛利率77.7%，同比+2.3pct。截至上半年末已开业商场面积943万方，租金收入同比+4.9%，整体出租率96.8%，与年初持平；冠寓开业12.7万间，出租率95.6%。公司上半年服务收入62.6亿元，同比+0.02%，毛利率30.0%；截至上半年末在管面积约4亿平。公司积极拓展代建业务，上半年新增代建852万方，代建销售额84亿元，智慧营造营收7.0亿元。 风险提示：销售回暖不及预期、可售货值下降、消费复苏不及预期。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 上海地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼3层邮编：200120邮箱：research@kysec.cn 深圳地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层邮编：518000邮箱：research@kysec.cn 北京地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044邮箱：research@kysec.cn 西安地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065邮箱：research@kysec.cn