港股公司信息更新报告：销售市占率逆势提升，商业物业收入保持增长

中国海外发展2024年中期业绩显示，公司营收小幅下滑，利润受公允价值变动拖累，但结算毛利率保持相对稳定。核心观点如下：

1. 营收利润同比下降，结算毛利率基本稳定
   公司上半年实现营收869.4亿元，同比-2.5%；股东应占溢利103.1亿元，同比-23.5%。利润下降主要由于投资物业公允价值变动收益同比下降23.0亿元，合联营公司投资收益同比-6.7亿元。毛利率和净利率分别为22.1%和13.3%，同比分别-0.5pct和-2.7pct。公司决定分派中期股息每股30港仙。截至2024上半年末，已售未结金额2541亿元，较2023年末增长7.1%。

2. 核心城市销售市占率提升，投资强度有所下降
   公司上半年销售金额和面积分别为1483.8亿元和544.0万方，同比分别-17.6%和-32.3%。国内市占率提升0.49pct至3.15%，中指上半年权益销售榜单排名第一。一线城市销售额达744.0亿元，占比62.7%，其中北京、上海、深圳市占率第一。上海顺昌玖里开盘销售额197亿元，创国内开盘销售额最高纪录。公司上半年新增6宗土地，购地金额128.9亿元，对应货值279.9亿元，拿地权益比93.3%。截至2024上半年末，总土储4905万方，剔除中海宏洋后土储3322万方。

3. 商业物业收入保持增长，可动用资金充足
   公司上半年商业物业收入35.4亿元，同比+19.8%。写字楼新签面积56万方，收入同比+6.4%；购物中心出租率达96.6%，收入同比+57.6%。截至上半年末，公司总借贷2555.7亿元，人民币借贷占比74.8%，一年内到期占比15.5%，净借贷比38.7%，平均融资成本3.5%。经营回款976.9亿元，在手现金1002.4亿元，未动用银行授信额度439.7亿元。

4. 盈利预测及评级
   维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为278.8、298.5、316.5亿元，对应EPS分别为2.55、2.73、2.89元，当前股价对应PE为4.2、3.9、3.7倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。

5. 风险提示
   销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。