中国海外发展2024年业绩显示，公司营收和利润有所下降，但权益销售额和拿地金额均位列行业第一，商业物业稳健扩张。受结转毛利率下行影响，下调2025-2026年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润为198.8、215.4、224.9亿元，对应EPS分别为1.82、1.97、2.05元，当前股价对应PE为6.8、6.3、6.0倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。
营收利润同比下降，在手现金充裕
公司2024年实现营收1851.5亿元，同比-8.6%；股东应占溢利156.4亿元，同比-38.9%。利润下降主要由于投资物业公允价值变动收益同比下降91.4%至4.2亿元，毛利率17.7%，同比-2.6pct。截至2024年末，公司（不含中海宏洋）已售未结转金额2182亿元，同比+17.4%。公司2024年经营性净现金流464.5亿元，在手现金1241.7亿元，占总资产比例同比+2.3pct至13.7%；派息每股60港仙，派息比例38.2%。
权益销售额行业首位，拿地聚焦一线城市
公司2024年销售金额3107亿元，同比+0.3%，权益销售规模行业第一；销售面积1149万方，同比-14%；销售均价27047元/平，同比+16.6%，市占率提升至3.21%。公司（不含中海宏洋）在一线城市销售1640亿元，占比61%，在京沪深等16城市占率位居第一。公司2024年新增22宗土地，购地金额806亿元，权益比86%，拿地规模行业第一，其中一线城市占比77%。截至2024年末，公司（不含中海宏洋）总土储2877万方，权益比88%，一线+强二线城市占比85%。
商业双核业务稳健增长，负债结构健康
公司2024年商业物业收入71.3亿元，同比+12.1%，其中写字楼新签面积91万方，收入同比+4.2%，经营利润率59.8%；成熟购物中心出租率达96.5%，收入同比+34.6%，经营利润率55.8%。截至2024年末，公司总借贷2415.6亿元，人民币借贷占比较2023年底+12.0pct至82.3%；一年内到期占比11.8%，净借贷比29.2%；平均融资成本仅3.1%，处于行业最低区间。
风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。
