2025年上半年中国零售地产与消费市场年度研究报告

中国零售地产与消费市场2025年上半年研究报告 退潮·起势 仲量联行研究部2025年3月 1111SEEABRIGHTERWAY 荣变一客群、价值、空间、品牌，四大“改变”重塑消费新动能，1“*格，二三三年产“ 深”可休止逐气心，以物经济为添药结点当的二活，成为实学商活量的三要支学，， ，“”，，士品 ，，亲不只尚，次消间及是的效。此：“社场”双“场”半质是当商。世经效然，消成年、 起势一2026年中国零售地产供给侧正式进人“退潮期至求，2025年二国2个表，年“彩增供应总三法33.一六米与年=十或右毫：平年 止过入长垒法“退污”：享业严并发生点性亚！至上一载。一统1范应可道均华于20，202！，可，时。 目录 车书求一级业态2E存小恋s2念恒买39nt商品价送价收变42高商业全问价恒改支50消益供流计改改发55 G612日绎济141617价格数1813 04市场应对 6061慢资疏融资分62"二岐”纯泌tic 03消费新势 总+书求丨一级业交36 篇章·壹宏观消费行稳 C地铁客运量稳步增长，C类城市地铁网络加密促升客流市内客流； 空铁客流持续攀升，但增速大幅收窄，铁路增速反超航空城际客流： 社零总额：商品零售上半年反超餐饮收入：餐饮月同比数据创复常后新低 社零总额：月度社零增速于二季度回升，5月增速创近18个月新高 社零总额：国补”关联消费领涨，体育娱乐高增速，汽车消费显疲态 文化火公用品类、最具类亮与一工可期低运或成运成内升期有方关 社零：上半年，重庆社零反超上海登顶，京津负增长，C类城市增速高 网上零售额：上半年社零增速与网上零售差值较上年同期明显收窄 线上实物消费占比下降，穿用线上消费增速继续回落网上零售额： 两大原图：面：消费其盘起接乃然马压；面：部分尝三酉品零告消费口，下。 节假日经济：2025年上半年旅游人次及收入创同期历史新高 节假日经济：节假日出行火热，免签政策加速入境游升温 消费意愿：上半年住户新增存款同比增加，消费者信心处荣枯线下方 50%消费贡献率：消费支出主导经济增长，上半年贡献率重回50%上方 价格指数：消费仍趋紧，6月消费价格指数回升，上半年同比下降0.1% 居民收支：居民收入增速三年平稳，消费支出增速三年逐年放缓 居民收支：1食品烟酒占比超三成，教育文娱领涨，服饰消费增速疲软 篇章·贰零售地产退潮 城市覆盖：1仲量联行监控中国优质零售地产市场40城 数据概览：2025年上半年重点城市优质零售地产市场总 A类城市 总存卫：47,343,000半兴款善供：1,263,000半方米坐立率：8.4%空率变：1.1个点 沪京蓉存量超千万，汉渝镐深破800万40城存量： 存量分析：低线城市短期面临总体供应过剩与优质供应不足的矛盾 供应分析：新增供应将在下半年放量，全年预计同比持平或微跌 供应分析：雲零售地产增量开发重回一线，京深领衔上半年新增供应 供共应分析：头部运营商新增供应超五成，运动主题非标商业亮眼 供应预测：北上深领跑2025年全年供应，成都垫底 供应预测：未来三年商业开发重回高线城市，区域聚焦长三角 空置分析：整体空置率短期上扬，未来12个月有望回归下行区间 空置分析：需求收缩叠加项目调改，：过半数城市空置率上升 供共需分析：2025年新增供应同比基本持平，空置率回升，明年或迎拐点 租金分析：上半年零售商业租金承压下行，跌幅遂季拉大 篇章·参消费新势蝶变 增量需求「一级业态：需求进入结构调整周期，时尚业态新租明显回落 增量需求丨二级业态：服饰鞋包退潮明显，电子电器需求上行 存量业态：头部企业在三四线城市招商更具竞争力，服饰业态占比反而高在：：款 中国主要城市40城头部连锁运营商持有的购物中心业态占比 比：款额，显月，含左： 业态趋势：：需求变化重塑消费趋势 消费客群结构改变单经这”年生家消收，在经这预动下，代的享 ，， 商品价值溢价改变产，，，， 大“品片件任价：转“中选价芷若价动半价宜口.7：上一年：高件消内法、老格品平熟表上款，性享业一统、一装：年丝专致：年。 商业空间价值改变早“交”转““社交”，消老客式商空显 各注长，享业活不三！是商品实买，强活消成群次之多总寸与品有效动：下间液：次~引发兰洛。 消费供给结构改变 到“圈层部落3.1消费客群结构改变：“家庭单元” “单身经济”3.1.a社会家庭结构改变：下的情感代偿与轻量化消费 2024年上法方购中心新开一业态而权与此中，安构放其性务的直总的比达判2.1，司活K0.6个三分. 新若系动有个，人家关系江生构消当要学，东品牌大料分化 酒席宴请消费痘软人婚口“， “一人食”套餐盛行 外卖市场持续增长 酒席宴请疲软 外卖速食受欢迎 ：代际客群的迭代带来消费品质升级3.1.b社会代际结构改变： 消费品质逐步提升，旅游消费回暖 国内旅落人沟装创历央新守，疗意旅游、亲了游学夜问旅游、候乌旅等旅盗新式节来更多的旅游消薇机漫： 3.1.b社会代际结构改变：Z世代”经济引领消费新势力崛起 智能生活 IP消费 二次元 二次元消量方落观乙起千亿，十轻人是最具记力 "代”求科受，从单品智能层口联：智能家和，，司共万亿广场 二人更原忘“改串化产品”支付溢价：对三续情价值拍需求不新！。 购物中心设“二次元”专区 瑞幸咖啡&《原神》长名并出铁”，月销 板之还，逾汇P合销价的当业标效！. •••每前安大忧城责门，定区上一次元文化是小和经营抗试流银亲m7了：设立一次元、潮玩和子文能专区成为改引人盘二次儿街文 唐宫夜》三视节日，IP合作企入起5 系件实产品招1C0会求，zu代75 传统百货转型“二次元”商业体 •海广送z对扫是二次元消或点1啦，次， 哪吒2》 2.66.395 谷子店不断扩张，现品牌效应 A-SOUL开华虚出家交团：70全商业行区 •谷了而山现泌部十品院：Goodsloves、三游二月、布卒社、社长、录孩、泥于、黑扎[-等。 50家，包扩产，消等怎域，单场三添专 “品牌溢价”到“显性价值”3.2商品价值溢价改变： 品牌价值溢价消接入预期，这消证可 •••而牌心导份标识云牛机公件气效行对商品的品牌价可京惠活强 功能价值溢价入期怕，对高性消消品的： •• 情绪价值溢价 发观环流不硝上，消者更义江消适3段代尝， 3.2.a品牌价值溢价：奢侈品在华消费回落，品牌旗舰店深耕高净值客群 3.2.a品牌价值溢价：大众服饰品牌企业营收下滑，退租占比上升 ：C2M模式兴起：电商平台定制赋能全国消费产业带3.2.a品牌价值溢价： 白牌生产模式 1、独立品牌模式 ➢2025年618，京东京喜自营开启“厂货百补节”，引爆白牌增长成 3.2.b功能价值溢价：户外运动品牌线下拓店积极，线上销售火热 3.2.c情绪价值溢价：从口红经济”“潮玩经济”：情绪满足路径转变 门店内容更加丰富，催生出空间新需求 公区赋能： 项目公共区域功能重构，提供升级服务的同时激发消费增量 “社交场3.3商业空间价值改变：“交易场”到 店铺面积调整 业态组合调整 纯零告店铺面积缩减：●服务体验品牌扩张：部分大型一尺十后汇送总名活型，原面只大型店浦 ●传统主力店面积减少：贫及超市一面识一所下* 产营造的卫单门店面标 ●体验业态扩张： ●结构优化： 传统业态谨慎： 以非务，娱六大代录体验型业至汇产无求卫是 现下产趋势 夏合注的业至民比：结构趋T沟净发 新兴消费需求带动相关业态租赁活跃度3.3.a社交场业态重构： 运动场馆 娱乐体验 品质生活 主题餐饮 光馆，室～高：：大等：满号手三众特定产化等点了有效比弃！性， m历中汗游要频栏款，SPA：按度并牛 汽首开洋价“产，以VR识验、和低表家表的求.长 受等支代杉式卡十得体验产，汽 运动场馆选址主要考量 沉浸式餐秀体验空间主题风格 业态组合：牌总 店铺规格：层高，守间等持疾光究 复合消费场景推动多元化门店形式的需求3.3.b社交场门店创新： 门店空间的功能延伸 深化产品价值 传递品牌叙事 扩展服务体验 ●产品运用场案：打告了的当 上海年-1OKA能自： CP3+海久打 ●产品个性化定制区域： Critsuka T"gerFtS总有4制中资 ●新品展示/孵化区城： ●儿童/宠物活动空间： CASET'FY1考终要：!FHTR4WEL兰司 3.3.c社交场公区赋能：创造租赁增量、构建社群生态，全面提升消费体验 3.4消费供给结构改变：从“外驱力”到“内驱力” 本土品牌崛起 国际品牌主导 当前正场空现品牌多元发展京态 外资品牌凭借大优考气主牌溢价音长期占扫一寻停： 产品力与文化力的双重进化提升“显性价值”3.4.a“内驱力”核心动能： 本土品牌通过产品品升级与文化P产业，流足消费名三益增尽的商品功能价仙和情经价仙需次，计一流高品牌在中回方.的竞争力： 本土品牌能力提升 消费者需求转变 消灵支更中商品现非价俏，生价比成为消室次策的中安衡里准之一。 本土品牌品在使文讲发：优应注：品管等实现多维偿升级 本土牌深度控地传统文化元票：新成：文号：现原半文化领，千产品文化性，注立“消费不“文化认同感和品牌示证" 产品品质升级：3.4.b“内驱力”从代工制造到创新引领， 功能品，， 设计 科技 制造 本土美妆护肤品牌， 国产拍包 消费电子 i广，w.... 本土运动功能眼饰品牌 回产眼饰 国、F.十海等。、、 •小米7521能大源电收入同L2113.8%。 “内驱力”3.4.c文化IP输出：从文化符号到商业价值转化 古法黄金 传统文化再造 老铺黄金行大传级一之耳运的表性呈牌，上点产早第点文化学学与文信。实我同：也信其 本土而烂过“文化+…”的深度融含，将传款文化素转为向当价值。 绞兰的广品湿价实具与人众靠金球且众标回际未宁严。 游戏衍生品 内容IP衍生 溺玩IP 原创IP开发 •黑们活：空象老现象级IP，上这一领坛m阵缺兰汽 •P之为VR湿式体 •产品突虑传统汗..文品线，抱理兰、家！！、 原P成为消号市场下新业，逆过内穿熟的成熟IP出+商业瑞多种现弦式”激活市冶活万。 •10：不、等度禁元205i1 篇章·肆市场应对筑底 政策端「消费激励：“以旧换新”政策成效显著，但执行已收紧 改策大容：广人汽车虑支新支持更出，将符今件的放标准熟江来川车约入可牛请虑二新补叫的日三范日：买新能积三单台补贴元、买7.0及以下非量熟汁川车单台贴1.5万 歧策叫弃：25年1月，财改部坐续地方自接安排超长期罚9匠待资余，预计全年安排3.000亿元实伞H，文持消茂厂以口换新 上半年实物商品网上零售额 上半年新能源车零售量 政内学：2025个继续有序广大单点免签国家范日：优化完营区域性入境免签改范：支特更允质店户成为离境业药占：准广购物离境边“却买即达”措施。 政讯内容：25午1月压务院印发提振消巷专项行动片案深化尚旅文体健业悉消责副广，京持旅游荒区景品、文+市位石展！项目，户理买长经时间：扩不核待动摸。 3.14亿人次 上半年全国电影票房2927万 物业端丨业主策略：降低消费门槛，迎合消费新周期新需求 投资端高融资分析：上半年融资量额回升：融资金额同比上涨94.6% 投资端融资分析：机器人赛道火热，食品饮料数量同比减少18.3% “三端”结论 投资端 运营端 政策端 提升运营能力 把握投资机遇 引导提振消费 响应式调整：上半二，为应列忘观环流的不确定工工活坚场上和品件组台：在应对十打变化的消的同下、尽了料持商场容经数提的长栏性。 政策效果：2025年义光：注：金区特大不成广人。载至，今消品“以=法新”带动刊额己超云年全年：段来些大效显效，不刀性动栏消内程股，有动分品号汽六升，资场