[仲量联行]：2025年上半年中国零售地产市场研究报告

2025年上半年，中国零售市场宏观消费数据总体稳定，社会消费品零售总额达24.5万亿元，同比增长5.0%。商品零售额（+5.1%）首次超过餐饮收入（+4.3%）。政府补贴推动家电及影音设备（+30.7%）、文化办公用品（+25.4%）等显著增长，电信、家具、体育娱乐行业均超过20%增长；汽车（+0.8%）、服装鞋履（+3.1%）、化妆品（+2.9%）保持低迷，显示零售物业需求谨慎。618购物节将线上销售增长提升至8.5%，线上线下增长差距缩小，对实体零售构成积极信号，电商渗透率回升至24.9%。假日旅游收入增长近10%，受免签国家入境旅游增长支持。

上半年21座主要中国城市新增供应量为21万平米，同比下降27.5%，显示中国核心零售物业市场进入供应侧减速阶段；一线城市占比61.0%，北京、深圳贡献最多，反映商业开发战略重聚焦高线级城市。根据40座主要城市统计，前30大开发商市场份额超50%，持续主导零售开发。尽管新增供应收缩，但平均空置率继续上升，JLL数据显示上半年空置率上升0.3个百分点至10.5%；一线城市空置率上升1.1个百分点至8.4%，主要由集中项目竣工驱动；一级半线城市稳定在10.8%；二级城市空置率微降0.1个百分点至12.1%。短期预测显示，中国零售物业空置率接近周期性峰值，12个月内可能开始下降。

增量零售需求受结构性转变和基本面收紧双重压力制约：一方面，租户需求从高租金类别转向低租金运营商，推动整体租金结构性侵蚀；另一方面，零售商因销售额压缩面临购买力减弱，进一步降低租金收入占比。21座城市核心地面租金上半年平均同比下降2.8%，Q2降幅超过Q1。

当前市场谨慎情绪下，中国零售物业空置率稳定，四大转型性转变重塑零售动态：1. 人口适应性：经济波动预期压缩家庭支出，形成“哑铃型”家庭结构（年迈父母+单身千禧一代），抑制亲子类产品需求；单身消费者增长，推动陪伴式消费强劲扩张；2. 价值认知：奢侈品销售放缓，但出现两极分化表现。顶级品牌通过旗舰店保留高净值VIP客户。同时，文化玩具经济（如潮流收藏品）作为Z世代情感消费的优质渠道激增，C2M（顾客对工厂）模式及无品牌/标签商品通过直播电商崛起，颠覆传统品牌层级；3. 零售空间营造：零售空间通过体验式互动优先拓展停留时间，从交易场所转变为社交目的地。这延长了顾客停留时间，但降低了单客交易效率。运营商通过延长营业时间，夜间经济抵消白天客流下降；4. 本土零售商力量：中国零售品牌力量正经历关键性转变，从外国驱动时尚影响转向国潮品牌爆发式增长。这一重塑见本土品牌加速渗透所有零售类别。其崛起不仅展示中国蓬勃发展的全球创新和设计影响力，也揭示零售供应链的卓越适应性。

展望2025年，21座主要中国城市预计将提供约80万平米新增零售供应，同比持平或略降。实际竣工可能低于70万平米管道，因零售预租面临严峻挑战。这标志着中国零售物业行业三年“供应退潮期”的开始，开发重心重归一线和一级半线商业枢纽。因此，随着新管道萎缩，平均市场空置率预计将在2025年末达到峰值，从2026年开始逐步下降，推动市场情绪实质性改善。关键的一线城市将引领复苏周期，租金预计到2027年触底反弹，为2028年全国租金稳定铺平道路。

政策方面，财政部持续直接向地方政府分配超长期特别国债资金支持旧家电更换，贸易换购计划推动多品类零售额增长，国务院发布“提振消费特行动计划”支持文旅体卫消费融合，中国持续扩大免签国家名单并优化区域签证政策，将更多优质商户纳入离境退税店，推广购物即退税政策。汽车、家电、电子产品补贴推动绿色升级，旨在驱动消费产业持续发展。近期收紧政策导致7月消费降温，未来效果取决于地方实施可持续性。

运营商方面，为应对市场情绪变化，重新校准租户选择基准：1. 适当提高餐饮租户比例，降低零售租户比例，维持出租率；2. 减小单个店铺面积，缓解租赁压力；3. 增加体验式和宠物相关业务，吸引年轻消费者，维持项目热度，提升客流。同时，降低新租约租金鼓励长期租赁，利用多种租赁策略留住现有租户，提高纯百分比租金租户比例吸引新品牌或留住现有品牌，适当减少非必要支出，增加软性服务和活动投入提升客流和项目热度。此外，通过调整品牌定位、替换不符合目标客群的品牌、增强项目独特性，降低传统业态品牌进入门槛，引入非连锁品牌，提高大众市场和低成本高效品牌比例提升每平米销售额。有效利用媒体平台开展线上线下整合营销，提升项目整体客流，通过增强节日装饰、组织市集、增加快闪和巡展活动，提升客流和多元化收入。

投资方面，零售投资情绪强劲反弹，推动交易增长。2025年1月零售领域融资案例数量同比增长69.4%，融资总额同比增长94.6%。机器人领域投资激增，与餐饮业资本配置下降形成对比。投资流向揭示了对新兴消费趋势的敏锐判断，2025年央视展后聚焦机器人领域的交易，展示了资本塑造市场的远见。近期能源符合性公司整合加速，低效产能退出。长期资本目标可持续性、数字化和全球化，推动消费增长从规模转向价值。市场重新校准下，投资重心转向优质零售枢纽，资本回流一线和一级半线城市，反映经济不确定性下加剧的周期性谨慎和地域偏好。

展望未来，中国零售物业市场将进入“供需再平衡”阶段。核心观点包括：1. 新增供应将经历四个周期性演变：起步期（2005-2012）、高峰期（2013-2019，年均新增供应约100万平米）、恢复期（2020-2025），现进入再平衡期，年均新增供应缩减至约50万平米，规模减半。2. 市场供应由领先玩家主导：2025-2027年，领先运营商占管道超50%，显著降低租赁和运营风险。其成熟的轻资产模式可高效盘活存量、稳定供需关系；强大的资源整合能力为新项目提供有效支持，进一步强化市场基本面。3. 空置率将逐步下降：恢复期空置率因供需再平衡过程面临暂时压力。随着收缩期新增供应收缩，全国平均空置率预计将逐步下降，到2028年降至10.1%。投资机会包括：1. 追求新的租金均衡：预计2025年全国平均租金全年下降将同2022年持平。随着市场进入收缩期，各城市租金下降幅度将收窄。一线城市租金预计率先回升，凸显这些资产的价值。2. 资本市场情绪改善：2025年中国零售物业投资市场乐观情绪上升16个百分点至76%，受供需再平衡和市场基本面恢复驱动。投资者偏好更趋两极分化：对一线城市的关注度达92%，对GDP前十城市偏好高达76%，凸显核心城市价值。资产类型方面，社区购物中心偏好率最高达96%，而高端奢侈项目仅吸引28%关注，反映投资者在消费降级趋势下对高性价比资产的追求。

研究结论：中国零售物业行业正经历从投机过剩到可持续模式的转型，以体验创新、资本流动性和客户中心敏捷性为基石，实现盈利能力与品质化发展的统一。2025年标志着双重转型开始：供应退潮期沉默整合和运营精细化期有机动力重建。随着行业和监管机构加强反乱序措施，低质量供应的清退将与优质资产重估同步，当真正品质占据主导时，行业将驶向以灯光引领的再发明之旅。

2025年上半年中国零售地产市场研究报告

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