2025年上半年中国零售地产市场概览

joneslanglasalle.com.cn 睿见研究带你看中国 2025年上半年中国零售地产市场概览 消费类宏观数据总体平稳，餐饮6月回落 2025年上半年，中国社会消费品零售总额实现245,458亿元，同比增长5.0%，增速较一季度加快0.4个百分点，较上年全年提升1.5个百分点。其中，商品零售增长5.1%，餐饮收入增长4.3%，这也是近年来商品零售首次超过餐饮收入。尤其在6月，餐饮收入的当月同比增速回落至0.9%，创2023年社会复常后的短期新低。分业态看，在“国补”政策刺激下，家用电器和音像器材消费以30.7%的高增速领涨，较上年同期大幅提升27.6个百分点；文化办公用品消费由负转正，同比增速高达25.4%，位居第二；通讯器材、家具、体育娱乐各自的消费增速亦突破20%。与此相对，汽车消费相对疲软，增速仅0.8%；服饰、鞋帽、针纺织品消费增速为3.1%，化妆品消费增速为2.9%；传统业态相对低迷的宏观消费数据，持续向零售地产需求端释放出颇为谨慎的信号。受“618”网购节影响，全国网上零售额增速回升至8.5%，实物商品网上零售额占社零总额的比重较一季度有所回升，达到24.9%。对比去年同期，今年上半年的社零增速与网上零售额增速差明显收窄，向实体零售商业传递出积极讯号。节假日经济持续火热，长假黄金周的旅游收入同比增速接近10%，游客入境人次创新高。 数据来源：国家统计局，仲量联行研究部，2025年4月 新增供应放缓，供给侧进入调整期 上半年，21个重点城市录得新增供应共计206.9万平方米，同比回落27.5%。中国优质零售地产市场供给侧已然进入增量放缓周期；一线城市占比高达61.0%，北京、深圳位居前二，商业地产开发在风险压力中已回归高线城市。仲量联行40个主要城市的统计数据显示，中国前三十强头部开发商的市场份额已超过50%，持续主导商业地产开发。上半年全国范围新开业的代表性项目包括但不限于：上海鑫耀·光环Live二期、北京超极合生汇西区、深圳K11 ECOAST、郑州正东万象城、南昌大悦城等。 空置率走高，租金持续承压 短期来看，中国零售地产的平均空置率已接近触达峰值，有望在12个月内开始回落。增量需求持续承压，并面临结构性变化和基本盘收紧的双重压力。一方面，主力增量需求从高租金业态转向低租金业态，导致总体租金出现结构性下滑；另一方面，零售品牌总体需 求持续承压，承租能力下降，且销售额下降进一步拉低扣点收入。仲量联行数据显示，中国21个重点城市优质零售地产市场首层租金上半年累计下跌2.8%，跌 幅 较 上 年 同 期 有 所 扩 大，且 二 季 度 跌 幅 高 于 一季度。 客群、价值、空间、供给，四大“改变”重塑消费新动能 中国零售地产上半年市场情绪仍然偏弱，但在空置率回稳的预期中，可以看到市场在调整中孕育的发展新机。本报告梳理出四大“变化”趋势，这些趋势正在重塑中国零售地产市场新动能。 第一，消费客群结构改变：“单身经济”的崛起与家庭消费的收缩相伴共生。在经济预期波动下，千禧一代的家庭消费在“哑铃式”家庭结构中承压，相关支出收紧体现在上半年相对疲软的儿童业态表现。与之相对的，“单身经济”群体正逐年扩容，以“宠物经济”为代表的陪伴式消费正快速增长，成为实体零售商业增量的重要支撑。 第二，商品价值溢价改变：情绪价值溢价和功能价值回归逐步替代过去的品牌价值溢价。上半年，高端消费回落趋势明显，奢侈品行业在销售额和租赁表现上虽两极分化，但从均值分析仍呈现疲软态势。面对行业下行压力，头部品牌正采取多重应对策略：聚焦高净值客群维护，加速布局高能级门店，并战略性回归一线及新一线城市核心商圈。与此同时，潮玩经济异军突起，不仅在国内市场表现抢眼，更展现出引领全球消费风尚的潜力，成为Z世代消费者追捧的高溢价品类。值得注意的是，在直播电商的助推下，C2M（顾客直连制造）模式快速崛起，“白牌”商品凭借高性价比优势赢得年轻消费群体青睐，对传统品牌市场形成冲击。 第三，商业空间价值改变：从早期的“交易场”转向如今的“社交场”，消费者在商业空间的驻留时间明显被拉长。从动因分析，商业销售不再只是商品买卖，而更强调消费群体之间社交及其与品牌的有效互动。因此，“社交场”取代“交易场”是当下零售商业不可逆的发展大势；但从经营效率分析，消费客单、时单回落，须延长商业运营时间，以冲抵前者所引致的收益下滑。 第四，消费供给结构改变：中国零售地产市场正经历深刻的供给侧变革，其核心驱动力已从国际品牌主导逐渐转向本土品牌崛起，中国品牌正全面渗透各商业业态―无论是零售服饰、餐饮服务，还是潮玩科技，本土品牌的创新活力不仅重塑着国内消费市场格局，也让零售消费看到消费产业链未来的可塑性。 未来展望：2026年中国零售地产供给侧将进入退潮期 望于2025年末见顶，2026年开始逐步回落。这一调整过程将带来市场信心的逐步修复，预计至2027年，一线城市零售地产租金将率先企稳回升，全国平均租金水平有望在2028年随之止跌企稳。 2025年，中国21个主要城市的新增供应总量接近800万平方米，与上年同期持平或略有下降；但下半年项目如期开业的压力较大，因此实际交付量或难超过700万平方米。未来三年，中国零售地产市场将正式进入供给端的“退潮期”：商业地产开发焦点重回一线、新一线城市；伴随供应收缩，市场平均空置率有 2025年上半年中国零售地产市场概览 联系我们 黄臻上海商业地产部总监华东区零售地产部负责人neo.huang@jll.com 朱建辉中国区零售地产及消费研究负责人研究部资深董事jackyjh.zhu@jll.com 龙倩华西区研究部经理rebecca.long@jll.com 仲量联行大中华区分公司 北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100026电话+86 10 5922 1300 青岛 西安 山东省青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公大楼13层1312室邮政编码266071电话+86 532 8446 8816 陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话+86 29 8932 9800 上海 香港 成都 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话+852 2846 5000传真+852 2845 9117www.jll.com.hk 上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话+86 21 6393 3333传真+86 21 6393 3080 四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话+86 28 6680 5000 澳门 重庆 沈阳 澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822传真+853 2871 8800www.jll.com.mo 重庆市渝中区五一路95号复星国际中心601-602室邮政编码400010电话+86 28 6680 5000 辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话+86 24 3195 8555 台北 深圳 广州 台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼1室邮政编码11049电话+886 2 8758 9898传真+886 2 8758 9899www.jll.com.tw 广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话+86 755 2804 5388传真+86 755 2263 8966 广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话+86 20 2338 8088传真+86 20 2338 8118 天津 杭州 天津市和平区南京路189号津汇广场2座29层2910室邮政编码300051电话+86 22 2318 5000 浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 武汉 湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话+86 27 5959 2100传真+86 27 5959 2155 南京 江苏省南京市建邺区江东中路347号国金中心一期15楼1506-08单元邮政编码210000电话+86 25 8966 0660 联系客服400-000-8250 关于仲量联行 2 0 0多 年 来，作 为 全 球 领 先 的 商 业 地 产 服 务 和 投 资 管 理 公 司，仲 量 联 行（ 纽 交 所 交 易 代码 ：J L L）始 终 致 力 于 协 助 客 户 投 资 、建 造 、租 赁 和 管 理 各 类 办 公 、工 业 、酒 店 、住 宅 和 零售 等 物 业 。作 为《财 富》5 0 0强 企 业，公 司2 0 2 4财 年 收 入 达2 3 4亿 美 元，业 务 遍 及 全 球8 0多个 国 家，员 工 总 数 超 过1 1 2 , 0 0 0人 。我 们 秉 承“ 塑 造 房 地 产 的 未 来，让 世 界 更 美 好 ”的 企业 宗 旨，整 合 全 球 平 台 资 源 并 深 耕 本 地 市 场，携 手 客 户 、员 工 和 社 群“ 向 光 而 为 ”。J L L是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 仲量联行微信号 更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn ©仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。