REIT周报：保障房板块领跌 指数下探前低

请务必阅读正文之后的免责条款部分保障房板块领跌，指数下探前低REIT周报本报告导读：市场资产荒的格局未改，涨跌同源下，部分优质资产也将跌出性价比，负债端稳定的机构可挖掘优质资产提前布局，也可待财报披露风险出清一波后参与配置。投资要点：[Table_Summary]过去一周（2025.7.4-2025.7.11，下同）有1只REITs更新发行状态。证监会已针对华夏中核清洁能源首发项目提出反馈意见。截至2025年7月11日，国内REITs市场共上市66只，总市值2052亿元，流通市值969亿元。华夏华润商业资产REIT发布拟扩募公告拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，募集资金最终投资于杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。过去一周国内REIT市场整体上涨，保障房和市政环保板块领涨。过去一周REITs指数单边下行，能源和仓储类REITs跌幅相对较小。7月第一周市场企稳回升的行情并未在过去一周延续，中证REIT全收益指数单边下行，周度跌幅1.12%收于1103.87，低于6月30日指数前低1105.45。从底层资产来看，过去一周全板块普跌，其中能源和仓储类REITs跌幅相对较小，产业园和保障房类REITs跌幅较深。具体来看，涨幅由高到低分别为：能源（-0.16%）、仓储（-0.69%）、市政环保（-0.76%）、消费（-0.99%）、交通（-1.18%）、产业园（-1.90%）、保障房（-2.75%）。止盈情绪叠加财报临近，REIT市场分子分母端皆承压。过去一周权益市场持续走强对REIT市场情绪再次形成压制，6月24日以来的下跌行情仅企稳三天后便再次下探突破前低。周度跌幅居前的项目主要集中在保障房，消费和产业园（消费板块中过半项目跌幅超2.5%，整体板块跌幅较少主因高权重股华夏华润REIT受二次扩募影响跌幅较浅），其中保障房和消费板块作为过去市场青睐的板块，近期跌幅居前的表现，也反映出本轮回调主要是由止盈情绪主导，是对REIT市场整体估值的重定价过程。而产业园板块跌幅居前可能与临近财报，市场对其分子端波动性持谨慎态度有关。后续来看，我们对REIT市场保持短期谨慎，中长期乐观的态度。当前REIT市场直接压力来源于止盈压力和权益市场的虹吸效应，潜在风险在于市场持续下挫下的踩踏风险，而财报临近下市场情绪也比较谨慎，多重因素叠加下REIT市场短期承压，易跌难涨。但以上因素更多构成短期影响，市场资产荒的格局未改，涨跌同源下，部分优质资产也将跌出性价比，负债端稳定的机构可挖掘优质资产提前布局，也可待财报披露风险出清一波后参与配置。风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差 目录1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.一级发行情况............................................................................................31.2.二级行情回顾............................................................................................32.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结1.1.一级发行情况过去一周（2025.7.4-2025.7.11，下同）有1只REITs更新发行状态。证监会已针对华夏中核清洁能源首发项目提出反馈意见。截至2025年7月11日，国内REITs市场共上市66只，总市值2052亿元，流通市值969亿元。华夏华润商业资产REIT发布拟扩募公告拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目，募集资金最终投资于杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。数据来源：Wind，上交所，深交所，国泰海通证券研究1.2.二级行情回顾过去一周REITs指数单边下行，能源和仓储类REITs跌幅相对较小。7月第一周市场企稳回升的行情并未在过去一周延续，中证REIT全收益指数单边下行，周度跌幅1.12%收于1103.87，低于6月30日指数前低1105.45。从底层资产来看，过去一周全板块普跌，其中能源和仓储类REITs跌幅相对较小，产业园和保障房类REITs跌幅较深。具体来看，涨幅由高到低分别为：能源（-0.16%）、仓储（-0.69%）、市政环保（-0.76%）、消费（-0.99%）、交通（-1.18%）、产业园（-1.90%）、保障房（-2.75%）。止盈情绪叠加财报临近，REIT市场分子分母端皆承压。过去一周权益市场持续走强对REIT市场情绪再次形成压制，6月24日以来的下跌行情仅企稳三天后便再次下探突破前低。周度跌幅居前的项目主要集中在保障房，消费和产业园（消费板块中过半项目跌幅超2.5%，整体板块跌幅较少主因高权重股华夏华润REIT受二次扩募影响跌幅较浅），其中保障房和消费板块作为过去市场青睐的板块，近期跌幅居前的表现，也反映出本轮回调主要是由止盈情绪主导，是对REIT市场整体估值的重定价过程。而产业园板块跌幅居前可能与临近财报，市场对其分子端波动性持谨慎态度有关。后续来看，我们对REIT市场保持短期谨慎，中长期乐观的态度。当前REIT市场直接压力来源于止盈压力和权益市场的虹吸效应，潜在风险在于市场持资产类型508058.SH中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508021.SH国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施扩募508088.SH国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施扩募508096.SH中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施扩募508077.SH华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房扩募508039.SH创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发508016.SH华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发508060.SH南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC首发180901.SZ南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金IDC首发508090.SH中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施首发中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施首发华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流首发建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房首发建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施首发 申报类型项目状态更新日期上市交易所已反馈2025-06-10上海证券交易所通过2025-05-30上海证券交易所已反馈2025-04-24上海证券交易所已反馈2025-04-15上海证券交易所已反馈2024-12-23上海证券交易所已发售待上市2025-07-12上海证券交易所已反馈2025-07-09上海证券交易所已反馈2025-07-02上海证券交易所已受理2025-06-30深圳证券交易所已受理2025-06-26深圳证券交易所已发售待上市2025-06-19上海证券交易所已询价待发售2025-06-18上海证券交易所已询价待发售2025-06-18深圳证券交易所已发售待上市2025-05-30上海证券交易所已反馈2025-05-26上海证券交易所已反馈2025-05-12上海证券交易所已反馈2024-12-12上海证券交易所已问询2024-04-15深圳证券交易所已反馈2024-04-15上海证券交易所已问询2023-10-22深圳证券交易所 续下挫下的踩踏风险，而财报临近下市场情绪也比较谨慎，多重因素叠加下REIT市场短期承压，易跌难涨。但以上因素更多构成短期影响，市场资产荒的格局未改，涨跌同源下，部分优质资产也将跌出性价比，负债端稳定的机构可挖掘优质资产提前布局，也可待财报披露风险出清一波后参与配置。注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究图3：分经营类型REITs指数走势数据来源：Wind，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究图5：过去两周REITs板块与大类资产收益率走势数据来源：Wind，国泰海通证券研究2025-07-112025-07-10 2025-07-09 2025-07-08 2025-07-07 2025-07-04 2025-07-03 2025-07-02 2025-07-01 2025-06-30中证REITs全收益-0.2%0.0%沪深300指数0.1%0.5%中证红利指数-0.7%0.6%中债10年期国债指数-0.1%-0.1%产权类-0.2%-0.1%特许经营权类-0.2%0.0%仓储物流-0.2%0.0%园区基础设施-0.2%-0.2%交通基础设施-0.2%0.1%市政设施0.1%-0.6%能源-0.1%-0.1%保障性租赁住房-0.2%-0.1%消费基础设施-0.2%-0.1% 请务必阅读正文之后的免责条款部分数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行，市政环保和保障房板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额27.51亿元。分经营模式来看周度日均换手率，市政环保和保障房类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.91%和0.78%，交通和能源类REITs周度日均换手率相对较低，为0.45%和0.49%。 2.风险提示超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 请务必阅读正文之后的免责条款部分本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人