REIT策略周报：保障房板块联动超长债上涨显著

保障房板块联动超长债上涨显著 REIT策略周报 本报告导读： 后续可关注保障房板块后续与利率行情的联动性。 月度机会改善，短期或有反复2026.08.01中低评级银行次级债相对走强2026.07.29如何识别国债期货盘中的“量化”博弈特征2026.07.27城投发债政策收紧：短期扰动和长期逻辑2026.07.27地方债年内发行余额4万亿左右，3季度发行计划剩余1.81万亿元2026.07.27 投资要点： 过去一周REIT市场行情整体先跌后涨呈V型走势。前半周由数据中心、产业园以及仓储板块领跌，全收益指数一度触及940点位下方，其中数据中心板块2026年以来行情波动显著放大，背后可能也与权益市场有部分联动；仓储和产业园板块尽快整体仍较弱势，但板块内部随着二季度报落地后分化也较明显，其中重庆两江REIT过去一周涨幅8.67%领涨全场。后半周行情整体迎来修复，其中保障房板块涨幅突出，可能也与超长利率债加速下行有关。 保障房板块2026年行情整体表现一般，尽管过去一周保障房涨幅显著，但截至7月末，年内板块整体仍收跌3.52%，一方面与REIT市场整体承压有关，另一方面源于超长债仍维持高位。我们基于保障房板块整体分派率（流通市值加权）分别与10Y国债和30Y国债做利差，目前与10债利差在1.5%，30债利差在1.03%，其中10债利差大致回到24年底25年初水平，即25年REIT牛市启动前，但与30年债利差水平大致在25年3月底，背后也反映不同的债市环境。后续可关注保障房板块后续与利率行情的联动性。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.............................................................................31.1.二级行情回顾.................................................................................31.2.一级发行情况.................................................................................82.风险提示..............................................................................................9 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年7月24日-2026年7月31日，下同）REITs指数整体上行，其中保障房和仓储板块REITs涨幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.48%收于953.74。从底层资产来看，过去一周各板块略有分化，其中保障房和仓储板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：保障房（2.46%）、仓储（0.73%）、能源（0.60%）、产业园（0.28%）、交通（0.24%）、市政环保（0.05%）、消费（-0.33%）、新型基础设施（-1.51%）。截至2026年7月31日，国内REITs市场共上市87只，总市值2305亿元，流通市值1293亿元。 过去一周REIT市场行情整体先跌后涨呈V型走势。前半周由数据中心、产业园以及仓储板块领跌，全收益指数一度触及940点位下方，其中数据中心板块2026年以来行情波动显著放大，背后可能也与权益市场有部分联动；仓储和产业园板块尽快整体仍较弱势，但板块内部随着二季度报落地后分化也较明显，其中重庆两江REIT过去一周涨幅8.67%领涨全场。后半周行情整体迎来修复，其中保障房板块涨幅突出，可能也与超长利率债加速下行有关。 保障房板块2026年行情整体表现一般，尽管过去一周保障房涨幅显著，但截至7月末，年内板块整体仍收跌3.52%，一方面与REIT市场整体承压有关，另一方面源于超长债仍维持高位。我们基于保障房板块整体分派率（流通市值加权）分别与10Y国债和30Y国债做利差，目前与10债利差在1.5%，30债利差在1.03%，其中10债利差大致回到24年底25年初水平，即25年REIT牛市启动前，但与30年债利差水平大致在25年3月底，背后也反映不同的利率环境。后续可关注保障房板块后续与利率行情的联动性。 资料来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际下行。整体来看，过去一周日均交易额4.25亿元。 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供 的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号