REIT周报：行情修复 保障房领涨

行情修复，保障房领涨 REIT周报 本报告导读： 后续来看，关注行情修复的持续性，配置以经营稳健优质项目为主。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： T合约机构行为因子回暖，TL合约多头一致性未恢复20250728 2025.07.28地方债发行节奏提速2025.07.27银行二永债周度数据库更新（2025.7.18-7.25）2025.07.27对于本轮债市回调的三点思考2025.07.27信用债回调阶段，谁更抗跌2025.07.26 过去一周REITs指数整体上行，消费和保障房类REITs表现相对较好。7月最后一周，RETI市场终于迎来行情修复，中证REIT全收益指数震荡上行，周度涨幅在1.25%收于1100.9。从底层资产来看，过去一周全板块普涨，其中消费和保障房类REITs涨幅居前，产业园和交通类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：消费（4.65%）、保障房（3.71%）、市政环保（2.02%）、能源（1.70%）、仓储（1.28%）、产业园（0.71%）、交通（0.40%）。 政治局会议后，市场政策预期与风险偏好发生调整，权益市场走弱的同时，REIT市场情绪得到修复。截至2025年8月1日，REIT全收益指数较7月18日点位跌幅收敛至-0.3%，其中消费、保障房和仓储板块整体行情较7月18日不降反升，涨幅分别为2.6%，0.4%和0.2%，过去一段时间权益市场持续压制带来的市场恐慌超跌行情基本修复。而将视角拉至6月23日REIT指数年内高点来看，市场行情修复仍有空间。中证REIT全收益指数较6月23日点位跌幅在2.1%，从板块来看，保障房板块受恐高情绪影响最大，跌幅在3.7%，消费板块一枝独秀突破新高，但主要由板块内龙头华夏华润消费项目带动，其他项目股价尚未修复，且部分项目跌幅较深。 后续来看，关注行情修复的持续性，配置以经营稳健优质项目为主。过去一周REIT市场龙头项目已率先修复，从过去一周的个股表现来看，跌幅居前的个股仍集中在二季度经营表现不佳的项目，个股经营表现的定价权重上升，后续可关注其余跌幅较深待修复且经营稳健的项目。此外，随着权益市场的情绪压制逐渐减弱，REIT行情波动或逐渐回归至自身，考虑到过去一个多月市场持续下跌对情绪的扰动，6月23日的年内高点可能成为重要阻力点，突破或需额外利好加持。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.一级发行情况............................................................................................31.2.二级行情回顾............................................................................................32.风险提示........................................................................................................12 1.REITs市场行情总结1.1.一级发行情况 过去一周（2025.7.25-2025.8.1，下同）有2只REITs更新发行状态。中金唯品会奥特莱斯首发项目已通过证监会审核，中航天虹消费首发项目已受理。此外，过去一周有两只REIT新上市，分别是华夏华电清洁能源项目和中银中外运仓储物流项目。截至2025年8月1日，国内REITs市场共上市71只，总市值2131亿元，流通市值1015亿元。 1.2.二级行情回顾 过去一周REITs指数整体上行，消费和保障房类REITs表现相对较好。7月最后一周，RETI市场终于迎来行情修复，中证REIT全收益指数震荡上行，周度涨幅在1.25%收于1100.9。从底层资产来看，过去一周全板块普涨，其中消费和保障房类REITs涨幅居前，产业园和交通类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：消费（4.65%）、保障房（3.71%）、市政环保（2.02%）、能源（1.70%）、仓储（1.28%）、产业园（0.71%）、交通（0.40%）。 政治局会议后，市场政策预期与风险偏好发生调整，权益市场走弱的同时，REIT市场情绪得到修复。截至2025年8月1日，REIT全收益指数较7月18日点位跌幅收敛至-0.3%，其中消费、保障房和仓储板块整体行情较7月18日不降反升，涨幅分别为2.6%，0.4%和0.2%，过去一段时间权益市场持续压制带来的市场恐慌超跌行情基本修复。 而将视角拉至6月23日REIT指数年内高点来看，市场行情修复仍有空间。中证REIT全收益指数较6月23日点位跌幅在2.1%，从板块来看，保障房板块受恐高情绪影响最大，跌幅在3.7%，消费板块一枝独秀突破新高，但主要由板块内龙头华夏华润消费项目带动，其他项目股价尚未修复，且部分项目跌幅较深。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 后续来看，关注行情修复的持续性，配置以经营稳健优质项目为主。过去一周REIT市场龙头项目已率先修复，从过去一周的个股表现来看，跌幅居前的个股仍集中在二季度经营表现不佳的项目，个股经营表现的定价权重上升，后续可关注其余跌幅较深待修复且经营稳健的项目。此外，随着权益市场的情绪压制逐渐减弱，REIT行情波动或逐渐回归至自身，考虑到过去一个多月市场持续下跌对情绪的扰动，6月23日的年内高点可能成为重要阻力点，突破或需额外利好加持。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，仓储和产业园板块换手率较高。整体来看，过去一周REITs周度交易额36.13亿元，排除过去一周新上市项目影响后交易额31亿元，皆较上周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，仓储和产业园类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1%和0.93%，消费和交通类REITs周度日均换手率相对较低，为0.62%和0.45%。 1.3.项目公告 1.鹏华深圳能源清洁能源项目发布《关于广东省调整煤电气电容量电价机制的公告》，提及广东省发展和改革委员会、广东省能源局、国家能源局南方监管局发布《关于调整我省煤电气电容量电价的通知》： 广东省煤电机组容量电价调整为每年每千瓦165元（含税，下同），自2026年1月1日起执行。广东省使用澳大利亚进口合约天然气的配套气电机组容量电价调整为每年每千瓦165元;9E及以上的其他常规机组调整为每年每千瓦264元;6F及以下的其他常规机组调整为每年每千瓦330元;对于纳入国家能源领域首台(套)重大技术装备的气电机组的容量电价调整为每年每千瓦396元。自2025年8月1日起执行。 对项目而言，项目在调整后容量电价政策执行期间内，如未发生容量电费扣减事项，每年能够获得的最高容量电费收入由政策调整前的约1亿元（含税）提高至约1.65亿元（含税）。但同时，本次电价政策调整可能会一定程度影响电力市场中电能量价格（按照每千瓦时或其他单位电能量计费的电 价），项目综合平均电价和营业总收入不一定增加，整体影响需结合市场情况持续观察。 2.中航首钢生物质项目发布《关于临时调用资本性支出进展的公告》： 2025年7月2日，基金管理人发布《中航基金管理有限公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金临时调用资本性支出的公告》：由于北京市城市管理委员会生活垃圾处理费核算工作未完成，导致生物质公司未能如期收到2025年上半年生活垃圾处理费，使得本基础设施项目出现暂时性现金流紧张情况，经基金管理人内部决策，采用临时调用4,000万元预留的资本性支出方式缓解本基础设施项目现金流紧张情况。现将临时调用预留的资本性支出后续进展情况公告如下： 2025年7月29日，生物质公司已收到北京市城市管理委员会拨付的2025年度上半年生活垃圾处理费6,920万元，基金管理人将其中4,000万元用于补足上述临时调用预留的资本性支出，剩余部分将补充生物质公司流动资金。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（