REITs策略周报：指数破前低后反弹，产业园板块领涨

指数破前低后反弹，产业园板块领涨 REIT策略周报 本报告导读： 过去一周REIT市场迎来反弹，但我们认为还未看到行情反转信号，仍需保持谨慎优化仓位。 转债择时信号的融合：中期定方向，短期看节奏2026.08.22债基久期维持高位的背后：对齐基准指数“补涨”2026.08.18TL传导至T合约的形态也开始突破了吗2026.08.17地方债下周发行3096亿元，8月已发行加计划共达到7742亿元2026.08.17公募REITs增持措施影响几何2026.08.16 投资要点： 从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：产业园（3.76%）、仓储（2.07%）、消费（1.59%）、新型基础设施（0.90%）、能源（0.85%）、保障房（0.56%）、交通（0.26%）、市政环保（0.06%）。 过去一周REIT市场迎来一波反弹行情。中证REITs全收益指数跌破前低928.96，一度下行至925.63后，连续四天收红反弹至942点位上方。分板块来看，过去一周产业园与仓储板块整体反弹力度较强，部分个股出现8-9个点的涨幅，但也主要集中在板块内部基本面相对较稳定且年内跌幅较大的项目。2026年以来仓储产业园板块整体基本面持续恶化，映射到二级市场体现为年内不少项目跌幅在30-50%，但从经营数据来看，尽管边际恶化趋势相似，但不同项目恶化程度上略有分化，本轮反弹行情也优先选择可能存在超跌的项目。 对于后市，我们认为还未看到行情反转信号，仍需保持谨慎优化仓位。一方面，对于经营稳健板块而言其分子端相对更稳定，其价格变化可主要看分派率与利差水平，当前消费与保障房板块分派率与10债利差分别回到25年2月份和24年底水平，配置性价比逐步凸显但涨幅空间有限；而对于仓储产业园板块，我们更关注其分子端的反转信号，因此当前更多是超跌反弹，若3季度报持续恶化，行情或将重启下行。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通 证 券 资 产 管 理 有 限 公 司 是 国 泰 海 通 临 港 创 新 产 业 园REIT（508021.SH）、 国 泰 海 通 城 投 宽 庭 保 障 性 租 赁 住 房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰海通东久新经济REIT（508088.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）等REITs的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年8月14日-2026年8月21日，下同）REITs指数整体上行，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在1.18%收于942.21。截至2026年8月21日，国内REITs市场共上市88只，总市值2314亿元，流通市值1301亿元。 从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：产业园（3.76%）、仓储（2.07%）、消费（1.59%）、新型基础设施（0.90%）、能源（0.85%）、保障房（0.56%）、交通（0.26%）、市政环保（0.06%）。 过去一周REIT市场迎来一波反弹行情。中证REITs全收益指数跌破前低928.96，一度下行至925.63后，连续四天收红反弹至942点位上方。分板块来看，过去一周产业园与仓储板块整体反弹力度较强，部分个股出现8-9个点的涨幅，但也主要集中在板块内部基本面相对较稳定且年内跌幅较大的项目。2026年以来仓储产业园板块整体基本面持续恶化，映射到二级市场体现为年内不少项目跌幅在30-50%，但从经营数据来看，尽管边际恶化趋势相似，但不同项目恶化程度上略有分化，本轮反弹行情也优先选择可能存在超跌的项目。 对于后市，我们认为还未看到行情反转信号，仍需保持谨慎优化仓位。一方面，对于经营稳健板块而言其分子端相对更稳定，其价格变化可主要看分派率与利差水平，当前消费与保障房板块分派率与10债利差分别回到25年2月份和24年底水平，配置性价比逐步凸显但涨幅空间有限；而对于仓储产业园板块，我们更关注其分子端的反转信号，因此当前更多是超跌反弹，若3季度报持续恶化，行情或将重启下行。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通证券资产管理有限公司是国泰海通临港创新产业园REIT（508021.SH）、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰 海 通 东 久 新 经 济REIT（508088.SH）、 国 泰 海 通 砂 之 船 商 业REIT（508602.SH）等REITs的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号