基金周报：首批数据中心REITs研究分析

请务必阅读正文之后的免责条款部分首批数据中心REITs研究分析基金周报（20250714-20250718）上周市场行情、数据回顾1）上周AH股市场表现整体较好。A股方面中小创指数表现居前，创业板50、中证1000指数周内分别上涨2.65%、2.36%；港股方面，恒生指数、恒生科技指数周内分别上涨0.93%、0.62%。海外主要股指表现分化，标普500指数周内下跌0.31%，德国DAX、法国CAC40指数周内分别上涨1.97%、1.73%，越南VN30指数周内上涨7.07%、印度SENSEX30指数周内下跌1.12%。上周申万31个一级行业涨多跌少，房地产、建筑材料、钢铁等行业周内涨幅居前，煤炭、汽车等行业周内下跌。2）上周市场交易活跃度较高，周内两市ETF日均成交额约2720亿。黄金类ETF交投仍较为活跃、周内区间日均成交额约43.3亿、区间净流入额约5.6亿。上周南向资金成交净买入额约263.6亿港元，年初以来南向资金成交净买入额约7662.2亿港元。3）国际黄金价格最新报收3359.80美元/盎司、周内上涨0.82%；国内黄金价格最新报收769.30元/克、周内下跌0.29%。现货铜价格最新报收9637.50美元/吨，周内下跌3.34%；期货铜价格最新报收9640.00美元/吨、周内下跌2.43%。WTI原油价格最新报收68.45美元/桶、周内上涨2.93%；布伦特原油价格最新报收70.36美元/桶、周内上涨3.02%。新发基金跟踪截至目前全市场共有公募基金12941只，合计资产净值约32.45万亿。根据wind公布的基金发行明细，本周（0714-0718）约有30只新发基金。具体分类型看，有2只中长期纯债型基金、3只增强指数型股票基金（中证800、科创综指、沪深300）、5只偏股混合型基金、1只混合债券型二级基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指数基金（恒生消费）、15只被动指数型股票基金（北证50、自由现金流、科创50、港股通高股息、科创板创新药等）、2只基础设施REITs（底层资产均为数据中心）。本周拟发行的2只数据中心REITs情况简述：1）南方润泽科技数据中心REIT（180901）：底层资产是润泽廊坊国际信息港A-18数据中心，建面4.21万方、机柜5897个，机柜总功率42530.84KW、其中普通机柜功率占比约95.9%。制冷方式为风冷，业务模式为批发型，托管服务费包含电费。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为7.71%（年化），2026年6.42%。2）南方万国数据中心REIT（508060）：底层资产是江苏苏州昆山市国金数据中心，建面3.54万方。机柜数量4192个，电力设计容量29044KW。制冷方式是风冷，业务模式是批发型，托管服务费不包含电费、电力成本由客户直接承担。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为6.05%（年化）、2026年6.20%。数据中心REITs投资观点：1）数据中心资产分析角度/指标：批发还是零售；机柜数量、功率（单机柜功率密度）、规模定位（从分类看）；PUE数据；所在区位（国家定位，区域内竞争等）；制冷方式以及后续改造计划；上架率（计费率）水平；托管服务费水平以及增长预期；是否包电；所在地区电网新电预期；潜在扩募资产储备（集团/体系内已有资产情况）；土地到期日以及现金流折算情况（可用净现金流分派率来表征）等。2）偏好方向：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+土地剩余期限并现金分派率有竞争力的数据中心资产。新基金特别风险提示：新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩及回撤控制、相关行业主题的行情阶段等因素。风险提示：历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 投资要点 刘 鋆2025-06-23-9%1%11%21%31%2024-07 -2-1上周行情、数据回顾1）上周A股市场整体表现强于H股，周内钢铁、建筑材料等行业涨幅居前上周AH股市场表现整体较好。A股方面中小创指数表现居前，创业板50、中证1000指数周内分别上涨2.65%、2.36%；港股方面，恒生指数、恒生科技指数周内分别上涨0.93%、0.62%。海外主要股指表现分化，标普500指数周内下跌0.31%，德国DAX、法国CAC40指数周内分别上涨1.97%、1.73%，越南VN30指数周内上涨7.07%、印度SENSEX30指数周内下跌1.12%。上周（0707-0711）申万31个一级行业涨多跌少，房地产（+7.05%）、建筑材料（+4.49%）、钢铁（+4.04%）等行业周内涨幅居前，煤炭（-0.71%）、汽车（-0.22%）等行业周内下跌。（口径：区间涨跌幅-流通市值加权平均）图1：申万31个一级行业上周（0707-0711）区间涨跌幅（流通市值加权平均）资料来源：wind、财信证券（数据提取日：20250712）2）中美国债利率周内均有上行中债30年期、10年期、1年期国债到期收益率最新（0711）分别报收1.8741%、1.6653%、1.3702%，较前一周末（0704）分别上行2.3BP、2.2BP、3.4BP。美债30年期、10年期、1年期国债到期收益率最新（0711）分别报收4.96%、4.43%、4.09%，较前一周末（0703）分别上行10BP、8BP、2BP。3）上周市场交投活跃度较高，南向资金维持净流入态势上周市场交易活跃度较高，周内两市ETF日均成交额约2720亿。黄金类ETF交投仍较为活跃、周内区间日均成交额约43.3亿、区间净流入额约5.6亿，黄金价格维持高位震荡。区间（0707-0711）涨跌幅-流通市值加权平均（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 -3-请务必阅读正文之后的免责条款部分上周（0707-0711）南向资金成交净买入额约263.6亿港元，年初以来（0102-0711）南向资金成交净买入额约7662.2亿港元。4）黄金价格维持高位震荡，铜价下跌、原油价格上行黄金价格维持高位震荡。国际黄金价格最新（0711）报收3359.80美元/盎司，价格较前一周末（0704）提升约0.82%；国内黄金价格最新（0711）报收769.30元/克，价格较前一周末（0704）下降约0.29%。现货铜价格最新（0711）报收9637.50美元/吨、较前一周末（0704）下降约3.34%；期货铜价格最新（0711）报收9640.00美元/吨、较前一周末（0704）下降约2.43%。WTI原油价格最新（0711）报收68.45美元/桶、较前一周末（0704）提升约2.93%；布伦特原油价格最新（0711）报收70.36美元/桶、较前一周末（0704）提升约3.02%。2新发基金发行概况2.1本周新发基金市场相对活跃截至目前（0712），全市场共有公募基金12941只，合计资产净值约32.45万亿。根据wind公布的基金发行明细，本周（0714-0718）约有30只新发基金。具体分类型看，有2只中长期纯债型基金、3只增强指数型股票基金（中证800、科创综指、沪深300）、5只偏股混合型基金、1只混合债券型二级基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指数基金（恒生消费）、15只被动指数型股票基金（北证50、自由现金流、科创50、港股通高股息、科创板创新药等）、2只基础设施REITs（底层资产均为数据中心）。表1：本周（0714-0718）新发基金明细简 称认 购 起 始 时 间投 资 类 型II基 金 经 理易方达安如30天持有A2025-07-14中长期纯债型基金刘朝阳,易瓅招商添渝6个月持有纯债A2025-07-14中长期纯债型基金黄晓婷华商中证800指数增强A2025-07-14增强指数型基金邓默,海洋泓德上证科创板综合指数增强A2025-07-18增强指数型基金李子昂华富沪深300指数增强A2025-07-14增强指数型基金郜哲鑫元医药睿选A2025-07-14偏股混合型基金白伊贝中邮先进制造A2025-07-14偏股混合型基金金振振永赢国企机遇慧选A2025-07-16偏股混合型基金王文龙前海开源港股通价值领航A2025-07-14偏股混合型基金王霞浦银安盛港股通央企红利A2025-07-15偏股混合型基金孙晨进,罗雯工银稳健添益A2025-07-14混合债券型二级基金庄园华泰紫金多元均衡三个月持有A2025-07-14混合型FOF基金方宇翔永赢恒生消费指数A2025-07-14国际(QDII)股票型基金陈方圆,储可凡富国恒生港股通汽车主题联接A2025-07-16被动指数型基金田希蒙华泰柏瑞中证A股联接A2025-07-14被动指数型基金柳军建信北证50成份指数A2025-07-15被动指数型基金刘明辉 -4-2.2首批数据中心REITs本周拟发行1、南方润泽科技数据中心REIT（180901）底层资产是润泽廊坊国际信息港A-18数据中心，建面4.21万方、机柜5897个（7.04KW的普通机柜5794个，16.5KW高功率机柜100个，30.36KW超高功率机柜3个），机柜总功率42530.84KW、其中普通机柜功率占比约95.9%。制冷方式为风冷，末段空调采用冗余配置的房间级精密空调。该数据中心业务模式为批发型，托管服务费包含电费。土地使用权2074年4月到期，剩余年限49年左右。根据募书，该数据中心签约率100%，上架率也较高，普通机柜2022-2025Q1上架率分别是95.97%、99.50%、99.20%、99.22%。合同期内（2034年底前），7.04KW的普通机柜单价是7547元/个/月，折合单KW是1072元/月/KW。2022-2025Q1电费占营业成本的比例分别是40.75%、38.93%、42.75%、39.79%，平均电费单价（不含增值税）约0.5399元/度。根据募书，该项目2027年将进行微改造，提升单机柜功率；2035年拟进行液冷制冷改造，单KW改造成本预计为1700元。可供分配金额预测值：2025Q2-4为2.15亿，2026年2.39亿。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为7.71%（年化），2026年6.42%。2、南方万国数据中心REIT（508060）底层资产是江苏苏州昆山市国金数据中心，含2栋数据中心楼（地上4层+地下1层），建面3.54万方。机柜数量4192个，电力设计容量29044KW，含4072个7KW+120个4.5KW。制冷方式是风冷。业务模式是批发型，托管服务费不包含电费、电力成本由客户直接承担。土地使用权2062年6月到期，剩余年限37.2年左右。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 -5-请务必阅读正文之后的免责条款部分根据募书，该数据中心平均签约率均为100%，计费率（上架率）2022-2025Q1分别是94.28%、92.10%、92.22%、95.89%。合同期内，7KW的机柜单价是3990元/个/月，4.5KW的机柜单价是3420元/个/月。可供分配金额预测值：2025Q2-4为0.92亿、2026年1.25亿。净现金流分派率预测值：2025Q2-4为6.05%（年化）、2026年6.20%。3、数据中心REITs投资观点数据中心资产分析角度/指标：批发还是零售；机柜数量、功率（单机柜功率密度）、规模定位（从分类看）；PUE数据；所在区位（国家定位，区域内竞争等）；制冷方式以及后续改造计划；上架率（计费率）水平；托管服务费水平以及增长预期；是否包电；所在地区电网新电预期；潜在扩募资产储备（集团/体系内已有资产情况）；土地到期日以及现金流折算情况（可用净现金流分派率来表征）等。偏好方向：高IT功率密度/改造计划明确+高上架率且运行稳定+土地剩余期限并现金分派率有竞争力的数据中心资产。海外REITs参考：美国易昆尼克斯、数字房地产信托，新加坡吉宝直流。3风险提示新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业