房地产行业C-REITs周报：IDC产品顶格定价，交易所发布扩募新政

请仔细阅读本报告末页声明板块二级市场涨幅分别为增持（维持）行业走势作者分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com相关研究1、《房地产：6月百强房企月度销售报告：6月年中冲刺，百强房企销售额环比增长但同比降幅扩大》2025-07-022、《房地产开发：2025W26：新房成交维持低位，二手房成交逐步弱于去年同期》2025-06-293、《房地产：C-REITs周报——存量市场回调，新发产品涨幅达上限》2025-06-29-10%4%18%32%46%60%2024-072024-112025-032025-07房地产沪深300 内容目录REITs指数表现...................................................................................................3REITs二级市场表现............................................................................................3REITs估值表现...................................................................................................6风险提示............................................................................................................8图表目录图表1：指数表现..............................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现........................................................................4图表3：REITs成交量表现.................................................................................5图表4：REITs估值表现.....................................................................................7 请仔细阅读本报告末页声明 请仔细阅读本报告末页声明REITs指数表现本周中证REITs全收益指数上涨0.66%。截至7.4，本周（6.28-7.4，下同）中证REITs(收盘)指数上涨0.65%，收于886.6点；中证REITs全收益指数上涨0.66%，收于1116.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.54%/下跌1.52%/上涨0.19%/上涨0.29%/上涨1.70%/上涨0.71%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。本年中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。截至7.4，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为12.29%，中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。本年沪深300/恒生/中债十年期国 债/房 地 产(申 万)/恒生地产建筑业/高 速 公 路(申 万)指数分别上涨1.20%/上涨19.22%/上涨0.10%/下跌7.13%/上涨14.43%/下跌4.42%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/7/4。REITs二级市场表现本周C-REITs二级市场呈现上涨行情；其中生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调。截至7.4，已上市REITs总市值约2078.7亿元，平均单只REIT市值约31亿元。本周已上市REITs中55支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.07%；其中中金中国绿发商业资产REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施0.58%/0.98%/0.79%/1.26%/0.94%/2.34%/1.93%/-0.84%。 REITs板块二级市场涨幅分别为 请仔细阅读本报告末页声明本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量211.5万股，日均换手率1%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金亦庄产业园REIT（7.7%）、中金中国绿发商业资产REIT（7.4%）、华夏金茂商业REIT（2.5%）。分板块来看，本周生态环保板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.7%/1%/0.9%/0.6%/0.8%/2%/1.7%/1%。REITs估值表现本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（（10.9%）、平安广州广河REIT（（10.3%）、中金安徽交控REIT（（8.1%）。P/NAV位于0.8-2区间，其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（2）、易方达华威农贸市场REIT（（1.8）、嘉实物美消费REIT（（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8）。 风险提示政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR指标测算可能存在滞后性，仅供参考。 请仔细阅读本报告末页声明 请仔细阅读本报告末页声明免责声明国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的分析师声明本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。投资评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股股票评级行业评级上海地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com深圳地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com P.9致的任何损失负任何责任。容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。删节或修改。投资建议的评级标准评级说明市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。买入相对同期基准指数涨幅在15%以上增持相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间持有相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间减持相对同期基准指数跌幅在5%以上增持相对同期基准指数涨幅在10%以上中性相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间减持相对同期基准指数跌幅在10%以上国盛证券研究所北京广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com南昌邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com