房地产行业C-REITs周报：IDC产品顶格定价，交易所发布扩募新政

房地产 证券研究报告|行业周报 2025年07月06日 C-REITs周报——IDC产品顶格定价，交易所发布扩募新政 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨0.66%。截至7.4，本周（6.28-7.4， 下同）中证REITs(收盘)指数上涨0.65%，收于886.6点；中证REITs全收益指数上涨0.66%，收于1116.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.54%/下跌1.52%/上涨0.19%/上涨0.29%/上涨1.70%/上涨0.71%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益排行第4。 本年中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。截至7.4，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为12.29%，中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.20%/上涨19.22%/上涨0.10%/下跌7.13%/上涨14.43%/下跌4.42%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现上涨行情；其中生态环保、消费基础设施板 块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调。截至7.4，已上市REITs总市值约2078.7亿元，平均单只REIT市值约31亿元。本周已上市REITs中55支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.07%；其中中金中国绿发商业资产REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.58%/0.98%/0.79%/1.26%/0.94%/2.34%/1.93%/-0.84%。 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量211.5 万股，日均换手率1%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs 分别是中金亦庄产业园REIT（7.7%）、中金中国绿发商业资产REIT （7.4%）、华夏金茂商业REIT（2.5%）。分板块来看，本周生态环保板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.7%/1%/0.9%/0.6%/0.8%/2%/1.7%/1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（10.9%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.1%）。P/NAV位于0.8-2区间，其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（2）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）。 投资建议：看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续 升温，而介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资 的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、 测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 房地产沪深300 60% 46% 32% 18% 4% -10% 2024-072024-112025-032025-07 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产：6月百强房企月度销售报告：6月年中冲刺，百强房企销售额环比增长但同比降幅扩大》2025- 07-02 2、《房地产开发：2025W26：新房成交维持低位，二手房成交逐步弱于去年同期》2025-06-29 3、《房地产：C-REITs周报——存量市场回调，新发产品涨幅达上限》2025-06-29 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs指数表现3 REITs二级市场表现3 REITs估值表现6 风险提示8 图表目录 图表1：指数表现3 图表2：REITs二级市场价格表现4 图表3：REITs成交量表现5 图表4：REITs估值表现7 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数上涨0.66%。截至7.4，本周（6.28-7.4，下同）中证REITs(收盘)指数上涨0.65%，收于886.6点；中证REITs全收益指数上涨0.66%，收于1116.4点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万) 指数分别上涨1.54%/下跌1.52%/上涨0.19%/上涨0.29%/上涨1.70%/上涨0.71%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 本年中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。截至7.4，本年中证REITs(收盘)指数涨幅为12.29%，中证REITs全收益指数涨幅为15.35%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨1.20%/上涨 19.22%/上涨0.10%/下跌7.13%/上涨14.43%/下跌4.42%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2。 图表1：指数表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/7/4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场呈现上涨行情；其中生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调。截至7.4，已上市REITs总市值约2078.7亿元，平均单只REIT市值约31亿元。本周已上市REITs中55支上涨、13支下跌，周均涨幅为 1.07%；其中中金中国绿发商业资产REIT、易方达华威农贸市场REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，市政水利板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.58%/0.98%/0.79%/1.26%/0.94%/2.34%/1.93%/-0.84%。 图表2：REITs二级市场价格表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/7/4。 图表3：REITs成交量表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/7/4。 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量211.5万股，日均换手率1%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金亦庄产业园REIT （7.7%）、中金中国绿发商业资产REIT（7.4%）、华夏金茂商业REIT（2.5%）。分板块来看，本周生态环保板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.7%/1%/0.9%/0.6%/0.8%/2%/1.7%/1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（10.9%）、平安广州广河REIT（10.3%）、中金安徽交控REIT（8.1%）。 P/NAV位于0.8-2区间，其中位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（2）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.8）。 图表4：REITs估值表现 资料来源：wind，国盛证券研究所。数据截至2025/7/4。 注：初始估值为REITs招募说明书中披露的资产估值；该数据由招募说明书、年报直接披露，优先展示年报最新数据。 NAV即基金单位净值，优先采用最新报表披露的基金份额公允价值参考净值。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值，区间不满一年的做年化处理。 年化派息率=成立以来单位可供分配金额之和/截止日期收盘价*365/基金首次季报至截止日期自然天数；其中单位可供派息金额为当年有年报披露值则取年报数值，其次取中报数值加总，再次取季报数值加总。 股息率TTM＝∑近12个月现金分红总额/市值×100％；派息率TTM＝∑近12个月可供分配金额之和/市值。特别提示部分基金成立时间较短，报告期的年化现金流分派率较高，不可作为未来年化现金流分派率的参考。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期：若后续相关支持政策不及预期，REITs产品的落地效果可能不及预期。 基础设施项目运营风险：基础设施底层项目可能受到宏观经济环境、居民未来预期收入、自身运营能力、自然资源条件等因素影响，或存在投资回报收益率不及预期的情况。 测算误差风险：文中相关REITs数据测算或存在滞后性、计算误差风险等，如中债IRR 指标测算可能存在滞后性，仅供参考。 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）