房地产行业回稳观察&重点政策落地解读

目录•行业动态：政策效果显现，回稳行情延续–销售与库存–城市房价趋势–融资协调机制进展•“结构性”回稳的特征–哪些城市在回稳？–房价走势有何分化？–房企销售改善如何？•闲置土地回储政策落地情况–土地回储落地进展如何？–如何解读45号文？–广东土储专项债的经验有何借鉴？–政策对房企流动性影响几何？ 商品房销售持续回暖，库存去化周期见顶回落(40)(30)(20)(10)01020累计同比（%）全国商品房销售面积及销售额持续修复商品房销售面积:累计同比商品房销售额:累计同比C资料来源：国家统计局，ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。(60)(40)(20)020406080100%商品房销售面积累计同比与库存去化周期商品房销售面积:累计同比C注：全国库存计算假设1999年2月初库存为0，商品房库存=当月新开工面积*0.9-当月销售面积+上月库存，库存去化周期=当月库存/过往12个月单月销售面积之和资料来源：国家统计局，ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。 新房价格持续回暖，高能级城市表现更明显新建商品住宅价格指数:当月环比（%）城市02/202501/2025 12/2024 11/2024 10/2024 09/2024 08/2024 07/2024 06/2024 05/2024 04/2024 03/2024 02/2024 01/2024北京0.10- 0.40- 0.10- 0.50- 0.70- 0.70- 0.50- 0.50- 0.60- 1.10上海0.200.600.500.600.300.600.600.200.400.60广州- 0.200.00- 0.10- 0.30- 0.70- 0.90- 0.50- 0.80- 1.20- 1.40深圳0.400.200.200.300.10- 1.00- 0.80- 0.90- 0.70- 0.80杭州- 0.100.300.400.90- 0.40- 0.60- 0.10- 0.30- 0.30- 0.60南京0.500.700.600.10- 0.600.000.30- 0.70- 1.20- 1.10宁波0.300.600.500.20- 1.10- 0.60- 0.70- 0.70- 1.60- 1.30成都0.300.700.600.50- 0.40- 0.80- 1.20- 0.60- 1.00- 0.70长沙- 0.200.000.10- 0.60- 0.90- 0.80- 1.10- 0.80- 0.40- 1.00武汉- 0.300.500.400.40- 1.00- 1.30- 0.80- 0.40- 1.10- 1.50天津- 0.300.300.200.30- 0.50- 1.20- 0.60- 0.20- 0.30- 0.40青岛0.000.100.30- 0.20- 0.60- 0.70- 0.60- 0.70- 0.80- 0.70济南0.30- 0.20- 0.10- 0.20- 0.70- 1.80- 0.80- 0.50- 0.60- 0.60合肥0.20- 0.10- 0.20- 0.60- 0.40- 0.80- 0.60- 1.00- 0.70- 0.30福州- 0.100.200.10- 0.30- 0.70- 1.40- 1.90- 1.10- 0.70- 0.80厦门0.200.100.300.500.20- 1.20- 1.00- 1.30- 1.90- 1.10郑州- 0.400.300.40- 0.30- 0.90- 0.70- 0.40- 0.80- 0.70- 0.50重庆- 0.200.40- 0.300.30- 0.20- 0.60- 0.40- 1.30- 0.90- 1.40西安- 0.50- 0.40- 0.30- 0.20- 0.60- 0.600.000.200.20- 0.10石家庄- 0.30- 0.10- 0.40- 0.10- 0.50- 0.30- 0.20- 0.40- 0.50- 0.70太原0.100.300.000.100.200.30- 0.200.00- 0.300.10呼和浩特- 0.60- 0.60- 0.80- 0.70- 0.80- 0.60- 0.40- 0.10- 0.60- 0.50沈阳0.20- 0.200.20- 0.100.10- 0.40- 0.70- 0.20- 1.00- 0.40大连0.300.20- 0.10- 0.80- 0.60- 0.70- 0.30- 0.50- 1.10- 0.50长春- 0.50- 0.20- 0.500.20- 0.20- 0.60- 0.70- 0.10- 0.60- 0.20哈尔滨0.30- 0.10- 0.50- 0.40- 0.60- 0.90- 0.40- 0.70- 0.90- 0.60南昌0.30- 0.30- 0.20- 0.10- 0.40- 1.30- 0.70- 0.60- 0.50- 0.50南宁0.100.100.300.00- 0.90- 1.10- 0.80- 0.60- 0.50- 1.50海口0.000.40- 0.50- 0.20- 0.80- 0.60- 0.60- 0.50- 0.40- 0.10贵阳0.00- 0.20- 0.100.00- 0.60- 0.70- 0.80- 1.00- 0.40- 0.60昆明- 0.10- 0.30- 0.20- 0.30- 1.00- 1.00- 2.00- 0.30- 0.70- 1.50兰州- 0.200.00- 0.20- 0.10- 0.80- 0.50- 1.70- 1.30- 1.50- 0.50西宁- 0.10- 0.30- 0.70- 0.50- 0.70- 0.30- 0.50- 0.40- 0.80- 0.40银川- 0.60- 0.200.00- 0.20- 0.10- 0.20- 0.60- 0.40- 0.70- 0.80乌鲁木齐- 0.10- 0.400.100.00- 0.10- 0.30- 0.20- 0.50- 0.70- 0.20唐山- 0.50- 0.20- 0.40- 0.70- 0.80- 0.90- 1.00- 1.00- 0.60- 0.80秦皇岛- 0.20- 0.30- 0.30- 0.60- 0.40- 0.70- 0.80- 0.80- 1.10- 1.00包头- 0.40- 0.10- 0.30- 0.40- 0.70- 0.80- 0.60- 0.90- 0.90- 0.50丹东- 0.40- 0.60- 0.40- 0.50- 0.40- 0.80- 0.60- 0.20- 0.50- 0.80锦州- 0.30- 0.50- 0.400.30- 0.60- 0.60- 0.70- 0.40- 0.60- 0.40吉林- 0.40- 0.30- 0.50- 0.30- 0.50- 0.40- 1.200.000.20- 1.30牡丹江- 0.20- 0.40- 0.20- 0.50- 0.80- 0.70- 0.60- 1.30- 0.60- 1.10无锡- 0.800.500.20- 0.80- 0.50- 0.50- 0.70- 0.300.00- 0.60资料来源：国家统计局，ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。 房企债券到期压力有所缓释2022年2023年2024年2025年国有房企2096239725042125非国有房企1000756728412合计3097315232332537房企境内债券到期规模（亿元）注：数据截止2025年3月18日，企业行业分类采用标普信评口径，剔除城投企业。资料来源：ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。 房地产融资协调机制进展时间政策进展2024年1月截至1月底，26个省份的170个城市已经建立了城市房地产融资协调机制，并提出了第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。2024年3月截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。2024年5月截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。2024年8月目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元。2024年9月商业银行已审批“白名单”项目超过5700个、审批通过融资金额达1.43万亿元。2024年11月截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。截至11月13日，全国保交房已交付285万套。2024年12月截至2024年年底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，保交房攻坚战实现住房交付373万套，顺利完成年度既定目标。2025年3月房地产融资协调机制审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。资料来源：住建部官网，官媒报道，标普信评整理。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。 房地产行业结构性回稳进行时（1/4）•销售回稳集中在高能级热点城市，政策效果需要更长时间才能传导至低能级城市。注：新房成交面积热度趋势城市口径：一线城市包括北京、上海、广州、深圳；样本二线城市包括杭州、成都、青岛、苏州、武汉、宁波、福州、南宁；样本三线及以下城市包括东莞、佛山、惠州、江门、肇庆、云浮、茂名、清远、韶关、扬州、海门、金华、温州、衢州、舟山、泉州、莆田、泰安、荆门、吉安、抚州、平凉、宝鸡、渭南、梧州、池州、遵义、鹤壁、广安。资料来源：ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。020406080100120140160180200上海广州北京深圳成都青岛武汉杭州济南南宁宁波苏州福州温州茂名佛山惠州清远扬州梧州东莞肇庆平凉遵义金华云浮韶关一线二线三线及以下商品住宅成交面积（万平方米）销售回暖更多反映在高能级城市2025.1-2月2024.1-2月样本城市合计同比（右轴）C -6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%衢州 房地产行业结构性回稳进行时（2/4）•新房、二手房复苏表现存在分化，价格和交易量的“稳”尚不能兼得。010203040506070个新建商品住宅价格、二手住宅价格环比上涨的城市数70个大中城市:二手住宅价格:环比上涨城市70个大中城市:新建商品住宅价格:环比上涨城市C资料来源：国家统计局，ifind，标普信评。版权©2025标普信用评级（中国）有限公司。版权所有。 -1.5-1.0-0.50.00.51.0%C 房地产行业结构性回稳进行时（3/4）二手住宅价格指数:当月环比（%）城市02/202501/2025 12/2024 11/2024 10/2024 09/2024 08/2024 07/2024 06/2024 05/2024 04/2024 03/2024 02/2024 01/2024北京0.000.100.500.901.00- 1.30- 1.000.000.20- 1.20上海- 0.400.400.900.400.20- 1.20- 0.600.100.50- 1.30广州- 0.30- 0.20- 0.30- 0.40- 0.40- 1.10- 0.70- 0.90- 1.50- 1.60深圳0.300.400.100.500.70- 1.30- 1.30- 1.20- 1.00- 1.00杭州- 0.20- 0.40- 0.200.800.80- 1.40- 0.70- 0.