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房地产行业回稳观察&重点政策落地解读

房地产 2025-03-01 标普信评 Z.zy

房地产行业呈现结构性回稳，政策效果显现，回稳行情延续。
- 销售与库存：商品房销售面积和销售额持续修复，库存去化周期见顶回落。
- 城市房价趋势：新房价格持续回暖，高能级城市表现更明显。
- 融资协调机制进展：融资协调机制发力，国内贷款成为行业资金来源的“稳定器”，审批贷款超过6万亿元。
“结构性”回稳的特征
- 销售回稳集中在高能级热点城市，政策效果需要更长时间才能传导至低能级城市。
- 新房、二手房复苏表现存在分化，价格和交易量的“稳”尚不能兼得，二手房价回暖动能有所减弱。
- 房企销售改善存在差异，国有房企受益更加显著，“回稳”行情中，非国有房企销售掉队。
闲置土地回储政策落地情况
- 各地加快推进专项债支持闲置土地回储，部分已公示拟收回收购存量闲置土地的城市省份。
- 《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（“45号文”）引导各地规范开展土储专项债项目，优先支持回储土储专项债，确保项目收益平衡。
- 广东经验显示专项债有助于推动回储价格回归合理，并以增值后的土地出让净收入作为偿债来源的资金平衡模式具有重要的借鉴意义。
- 回储政策短期内直接惠及的主体更多是流动性承压但对项目收益要求不高的地方国企，非国有房企能否受惠有待观望。