2025宏观视角解码城市更新报告

证券研究报告 请阅读最后一页的重要声明！分析师陈兴SAC证书编号：S0160523030002chenxing@ctsec.com联系人陈莹chenying04@ctsec.com相关报告1.《财政的“后手”——财税重塑系列之四》2025-06-172.《消费回升能持续吗？——5月经济数据解读》2025-06-163.《生产淡季特征明显——实体经济图谱2025年第22期》2025-06-14 核心观点小。❖ 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准1城市更新工作进展如何？.......................................................................................................................32资金支持来自何处？...............................................................................................................................63城市更新带来哪些机会？.......................................................................................................................9图1.城市更新的定义.....................................................................................................................................3图2. 2021年第一批城市更新试点城市分布.................................................................................................3图3.住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中政策机制的变化.........................................4图4.疫情后全国土地出让金和全国房地产土地购置费用逐年下降.........................................................4图5.扬州市“收储租”更新模式.................................................................................................................5图6.全国新开工改造城镇老旧小区数（万个）.........................................................................................5图7.全国城市更新实施项目数及总投资额.................................................................................................6图8. 2023年全国35个城市政府投资城市更新的资金规模（亿元）.......................................................6图9.住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中资金支持方法.............................................7图10.各类融资方式的优劣势对比...............................................................................................................8图11.中央财政资金补助覆盖城市...............................................................................................................9图12.中央财政补助资金的使用范围...........................................................................................................9图13.按住房建成时间分类的家庭户占比（%）.....................................................................................10图14.我国房屋设施结构基本情况（%）.................................................................................................10图15.《关于持续推进城市更新行动的意见》的主要任务.....................................................................11图16.城市更新的驱动机制与影响效应.....................................................................................................12图17.销售金额占TOP 500房企销售金额的比重（%）........................................................................12图18.城市更新发展对行业的影响.............................................................................................................13内容目录图表目录 2 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准3当前，城市更新已成为推动城市可持续发展关键举措，当前城市更新进展如何？资金从哪里来？后续如何开展？1城市更新工作进展如何？什么是城市更新？城市更新行动的范围较广，包括老旧小区、老街区、老厂区和城中村的综合改造，以及城市基础设施的改造和建设、历史文化建筑和街区的保护与传承、城市生态系统的修复等。2019年12月，我国首次在中央经济工作会议上提出要“加强城市更新和存量住房改造提升”，并于2021年将城市更新写入政府工作报告和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》当中，并开启了21个城市为期两年的试点工作，此后逐步将其上升至国家战略层面。图2.2021年第一批城市更新试点城市分布数据来源：中国城市规划设计研究院，财通证券研究所城市更新体制机制愈发成熟。自试点工作起，住建部开始发布《实施城市更新行动可复制经验做法清单》，其政策机制的变化充分体现出城市更新行动的阶段性进步。初步探索阶段，政策着重于建立城市更新的统筹规划机制，探索创新政策来支持城市更新的实施。深入探索阶段，政策强调城市体检和规划的先行作用，以及精细化设计在城市更新中的重要性，同时强调创新可持续的城市更新模式。完善细化阶段，政策机制更加成熟和细化，包括建立工作机制、完善法规标准、优化资源利用政策、构建多元化投融资机制，并探索多方参与的城市更新机制。…城市更新城中村改造旧改 数据来源：中国建设报，财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准数据来源：中国政府网，财通证券研究所 从最新一批可复制经验来看，有两点值得关注。一是强调对存量资源的盘活和利用。而这同时也是《关于持续推进城市更新行动的意见》中八大主要任务的第一点。疫情后，土地出让金和地产土地购置费用逐年下降，过去大规模增量建设模式已经逐渐转为存量提质改造模式，因此，对存量的盘活和利用成为城市发展的新方向。可复制经验主要提到两个方面，一是鼓励土地复合利用和建筑功能转换，例如苏州市支持各类实施主体利用存量建筑发展新产业新业态，允许临时改变建筑使用功能；二是优化容积率奖励和产权管理机制，例如成都市对城市更新项目中保留历史建筑、工业遗产等不计入容积率。图4.疫情后全国土地出让金和全国房地产土地购置费用逐年下降数据来源：iFinD，财通证券研究所二是强调资金和参与主体的多元性。融资机制方面，鼓励组织金融机构、社会资本多渠道融资，例如河南省搭建政企银沟通平台，积极引入银行等金融机构，建立项目对接机制，鼓励金融机构在贷款规模上给予专项支持。参与机制方面，鼓励央企、国企和公众等社会主体参与，凸显对市场化运作、社会资本引入、公众01234567891112131415161718全国土地出让金（万亿元）全国房地产土地购置费用（万亿元） 4192021222324 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准5参与、利益协调的重视。例如扬州市创新街区原住民“收储租”更新模式。由街道将优质街区资产先行收储，鼓励居民将闲置资产返租给街道并签订10—20年房屋租赁协议，每3年租金递增10%。图5.扬州市“收储租”更新模式数据来源：中国政府网、央广网，财通证券研究所今年新增老旧小区改造项目数预计有限。2021-2024年全国累计开工改造老旧小区接近22万个，已经超过十四五规划中21.9万个的目标。今年1-4月累计开工5679个小区，其中河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等6个地区开工率超过50%。从全年目标看，今年全年计划新开工改造城镇老旧小区共2.5万个，较前4年的水平明显减少。图6.全国新开工改造城镇老旧小区数（万个）数据来源：iFinD，财通证券研究所加大对现有资金的保障或较重要。自城市更新写入政府工作报告之后，2022年的城市更新实施项目较2021年大幅增加了4.2万个，此后每年均稳定在6万个上下。但在实施项目数没有大幅变动，且开工改造老旧小区数量创新高的情况下，01234567456789101112202020212022202320242025全年计划新开工2.5万个 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准6前年和去年的总投资金额却较低。因此，在完成“十四五”规划的收官之年，推动城市更新项目顺利完工的资金保障较为关键。图7.全国城市更新实施项目数及总投资额数据来源：中国政府网、中国城市规划设计院，财通证券研究所2资金支持来自何处？总的来说，城市更新的资金来源主要有四类，中央财政、地方财政、金融机构和其他社会资本。地方政府投资主导作用较强。从2023年代表性城市政府投资情况来看，平均政府投资约为166亿元，其中福州、杭州、厦门的政府投资规模最高，资金规模在400亿元以上，但南宁、佛山、乌鲁木齐等城市投资相对不足。整体看，政府投资占比超40%，政府的主导作用较为突出。图8.2023年全国35个城市政府投资城市更新的资金规模（亿元）数据来源：中国城市规划设计院，财通证券研究所2.36.56.665.35.82.62.90123456782021202220232024城市更新项目（万个）总投资（万亿元）0100200300400500600700800福州市杭州市厦门市青岛市上海市苏州市石家庄市郑州市重庆市无锡市区北京市武汉市宁波市南昌市长沙市南京市沈阳市太原市哈尔滨市常州市济南市大连市长春市广州市贵阳市西安市昆明市合肥市乌鲁木齐市佛山市南宁市 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准7多元化融资机制不断完善。多元融资机制对于保障资金供应、提高资金使用效率和增强项目适应性及灵活性