SEGRO：首席财务官继任初步观点

英国|房地产投资信托基金 SEGRO 股市研究2025年6月12日 第一视角：首席财务官继任 结论 segro已任命susanneschroeter-crossan为soumendas的继任者，后者将于年底卸任，以确保平稳交接。schroeter-crossan女士来自reit行业外部，目前担任senndertechnologiesgmbh的首席财务官，该公司是一家泛欧洲数字道路货运与物流业务。 她也是zalandose的非执行董事，在2025年6月的股东大会上辞职前，曾在hellofreshse担任相同职位。在sennder担任要职之前，她是2020年至2023年德国上市住宅房地产公司legImmobilien的首席财务官，并且曾在英国、德国和香港的全球投资银行担任过多个高级资本市场职位。 首视角 评分持 价格700.60p^ 价格目标|%至PT744.00p|+6% 52W高低949p-587p FLOAT(%)|ADVMM(USD)94.9%|34.95 市值95亿英镑|129亿美元 TICKERSGROLN ^前一个交易日的收盘价，除非另有说明。 CEO大卫·斯利思：“苏珊娜在财务、银行和资本市场方面的专业知识，她对房地产、物流和在线零售和履约领域的了解，以及她的国际经验，使她成为该职位的杰出候选人。” 相关研究 SEGRO：首览：2025年第一季度交易更新及英国租金上涨37%评价 2025年4月30日 SEGRO：模型更新 2025年4月3日 迈克·普雷*|股权分析师 44(0)2070298422|mprew@jefferies.com SEGRO：首览：1亿英镑伦敦西部数据中心合资企业2025年3月25日 萨里姆·乔杜里*|股票分析师 +44(0)2070298423|schaudhry1@jefferies.com 请参阅本报告第2-7页的分析师认证、重要信息披露信息以及非美国分析师状态信息。*JefferiesInternationalLimited 公司简介 SEGRO SEGRO是一家专注于英国和欧洲工业地产的英国房地产投资信托基金。 公司估值/风险 SEGRO DCF估值法下的PT。风险包括较低的/较高的工业吸纳。 分析师认证： 我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我对相关证券（及公司）的个人观点。我还证明，我的任何部分薪酬都不曾、现在或将来与本研究报告中表达的具体建议或观点有任何直接或间接关系。 我，萨里姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券（及公司）的个人看法。我还证明，我的任何部分薪酬与本研究报告中表达的特定建议或观点无直接或间接关系。 非美国分析师的注册：MikePrew受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC的非美国附属公司，并且未在美国证券交易委员会注册/具备研究分析师的资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（美国证券交易委员会成员公司）的关联人士，因此可能不受美国证券交易委员会规则2241以及研究分析师与目标公司沟通、公开露面和交易持有证券的限制。 非美国分析师的注册：SarimChaudhry受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC的非美国附属公司，并且没有在FINRA注册/获得研究分析师的资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241的约束，也可能不受与研究分析师持有的交易证券相关的与目标公司沟通 、公开露面等方面的限制。 和所有Jefferies员工一样，负责本报告所述金融工具覆盖的分析师（s）的部分薪酬基于公司整体表现，包括投行业务收入。我们力求适时更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，大部分报告会根据分析师的判断在不规则的时间间隔内发布。 投资推荐记录 (《马德里协定》第3条第1款e项和第7条) 推荐已发布2025年6月12日凌晨2:24分布式推荐2025年6月12日凌晨2:24 公司特定披露 杰弗里金融集团公司、其关联公司或子公司在SEGRO的证券或ADR上做市。 杰弗里斯评级解释 买入-描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）15%或更多的证券。 持有-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益）为15%或下跌至-10%的证券。表现不佳-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益 ）为-10%或更低的证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为20%或更高，因为这些公司的波动性通常高于整体股票市场。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为±20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期总回报（价格上涨加上收益）在12个月内为-20%或更低。 NR-投资评级和目标价已被临时暂停。此类暂停符合相关法规和/或杰弗里斯政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖这家公司。 限制-描述在美林参与某些交易时，公司政策或适用证券法规禁止某些类型沟通的发行人，包括投资建议。 监控-描述其公司基本面和财务状况正在被监控的证券，且不提供任何财务预测或对公司投资价值的意见。 估值方法论 杰弗里的评级分配方法可能包括：市值、到期日、成长/价值、波动率和未来12个月的预期总回报。目标价位基于多种方法，可能包括但不限于市场风险分析、增长率 、收入流、折现现金流(DCF)、EBITDA、每股收益(EPS)、现金流(CF)、自由现金流(FCF)、EV/EBITDA、市盈率(P/E)、市盈率/增长率、市销率(P/CF)、市净率(P/FCF)、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组P/E、分部估值总和、净资产价值、股息回报和未来12个月的净资产收益率(ROE)。 杰弗里交易品牌精选 Jefferies加盟商精选包括我们从股票分析师在过去12个月期间提出的最佳股票建议中挑选的股票。股票选择基于基本面分析，并可能考虑其他因素，例如分析师的信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及Jefferies分析师推荐的投资主题。Jefferies加盟商精选将仅包括买入评级股票，数量可能会根据分析师的纳入建议而变化。股票将在出现新机会时添加，并在纳入原因改变、股票达到预期回报、不再获得买入评级和/或触发止损时移除。标准普尔股票底部四分之一的120天波动率的股票将 继续保持15%的止损，其余的将保持20%的止损。加盟商精选并非旨在代表推荐的股票组合，也不是按行业划分的，但我们可以注明我们认为精选所属的投资风格 ，例如成长型或价值型。 可能阻碍我们价格目标实现的风险 这份报告是为一般传阅而准备的，并不提供针对个别投资者的投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据其特定的投资目标和财务状况，并酌情利用其自身的财务顾问，自行做出投资决策。本报告中所推荐金融工具的过往业绩不应被视为对未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值以及收入都可能上涨或下跌，并且可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变动可能会对报告中所描述的金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。若价格以非美元货币显示，请注意，我们的当地货币价格目标是基于前一个交易日（除非另有说明）的汇率进行货币转换得出的。若该日期后的汇率发生波动，将影响非美国目标价格，并且不应再被依赖。此外，投资ADRs等证券的投资者，其价值受基础证券货币的影响，实际上承担了货币风险。 本报告中提到的其他公司 •segro(sgroln:p700.60,hold) BUY:1,050.00p09/04/2023BUY:920. / 1,200 1,100 1,000 900 800 700 600 500 7月22日 10月22日1月23日4月23日7月23日10月23日1月24日4月24日7月24日10月24日1月25日4月25日 重置：无11/20/2024持有：80 4.00p 20/2025持有：74 持有：751.00p03/ 4.00p01/20/2025 0.00p09/04/2024 26/2024持有：93 持有：950.00p07/ 06/19/2024 42.00p 12/2024BUY:1,0 Y:1,036.00p04 00p02/02/2024BU 5.00p09/23/2022 29/2022BUY:1,17 HOLD:1,100.00p07/ 07/12/2022 SEGRO（SGROLN）截至2025-06-10的评级和目标价历史 注意：上图中评分和目标价位历史图表中的每个方框代表在过去三年中，分析师对一家公司发起行动、对公司的评级或目标价位做出变更或终止对该公司的覆盖。图例 ： I：启动覆盖 D：已失效保障 B：买 H：持 上行：表现不佳 评分分布 IB服务/过去12个月JIL市场服务/过去12个月 计数 百分比 计数 百分比 计数 百分比 买入 2108 60.52% 375 17.79% 121 5.74% 持 1223 35.11% 112 9.16% 22 1.80% 表现不佳 152 4.36% 4 2.63% 3 1.97% 其他重要披露 其他重要披露 杰弗里斯从事业务并寻求与其研究报告涵盖✁公司进行业务往来，并期望从这些公司获得或打算寻求投资银行服务✁补偿等其它活动。因此，投资者应注意杰弗里斯可能存在利益冲突，这可能影响本报告✁客观性。投资者应将其视为投资决策中✁单一因素。杰弗里斯股票研究✁指由以下杰弗里斯金融集团公司(\"杰弗里斯\")雇佣✁分析师生产✁研究报告： 美国：JefferiesLLC，一家证券交易委员会注册✁证券交易商和FINRA✁成员（由JefferiesResearchServices,LLC，一家证券交易委员会注册✁投资顾问向单独支付此类研究费用✁客户分发）。 加拿大：杰弗里证券公司，该公司✁在加拿大✁十三个管辖区域注册✁投资商，也✁加拿大投资监管组织✁交易成员，包括杰弗里证券公司和另一家杰弗里实体共同制作✁研究报告（并由杰弗里证券公司发行）。 在Jefferies证券公司分发由Jefferies有限公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司或Jefferies印度私营有限公司制作✁研究报告时，您被 ✁议，Jefferies有限公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司和Jefferies印度私营有限公司根据《国家工具31-103注册要求、豁免和持续注册人义务》中包含✁经销商注册要求豁免，在其管辖区内作为经销商运营，因此Jefferies有限公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司和Jefferies印度私营有限公司均无需且不✁在其管辖区注册✁经销商或顾问。您被✁议，如果Jefferies有限公司或Jefferies国际有限公司准备了这份研究报告，它不✁根据加拿大关于加拿大研究报告✁披露要求准备✁研究报告。 英国：JefferiesInternationalLimited，由金融服务行为管理局授权和监管；在英格兰和威尔士注册号1978621；注册办公地址：伦敦伯金盖特100号，EC2N4JL；电话+44(0)2070298000；传真+44(0)2070298010。德国：JefferiesGmbH，由德国联邦金融监管局授权和监管，BaFin-ID:10150151；注册办公地址：德