首次覆盖报告：商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性

买入（首次）股票信息行业06月06日收盘价（港元）总市值（百万港元）总股本（百万股）其中自由流通股（%）30日 日 均 成 交 量 （ 百 万股）股价走势作者分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com相关研究-30%-14%2%18%34%50%2024-062024-10 2025-02华润万象生活 P.2财务报表和主要财务比率资产负债表（百万元）会计年度2023A2024A流动资产1951816256现金115809571应收票据及应收账款19962366其他应收款16211272预付账款00存货203240其他流动资产41192808非流动资产826512652长期投资39908633固定资产552614无形资产35863254其他非流动资产137151资产总计2778328908流动负债83408828短期借款00应付票据及应付账款15461656其他流动负债67947172非流动负债34083359长期借款00其他非流动负债34083359负债合计1174712187少数股东权益88196股本00资本公积1594816525留存收益00归属母公司股东权益1594816525负债和股东权益2778328908现金流量表（百万元）会计年度2023A2024A经营活动现金流30424259净利润29293629折旧摊销275356财务费用117116投资损失543营运资金变动-120468其他经营现金流-213-313投资活动现金流-1827-2964资本支出-582-392长期投资1935-4643其他投资现金流-31802071筹资活动现金流-2228-3306短期借款00长期借款00普通股增加00资本公积增加1669577其他筹资现金流-3896-3883现金净增加额-1013-2009资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2025年06月06日收盘价 P.3内容目录一、公司介绍：深耕商业二十余载，铸造全业态服务品牌...........................................................................61.1发展沿革：匠心运营二十余载打造高端物业服务品牌......................................................................61.2股权结构：股权结构稳定集中，高管团队经验丰富.........................................................................61.3业务介绍：物管、商管双管齐下，社区、城市空间、购物中心、写字楼四大业态并驾齐驱..................8二、商管业务........................................................................................................................................112.1购物中心：基于商业选址的运营能力才是真正的护城河..................................................................112.1.1竞争优势一：国内购物中心领域先行者，具有天时（布局早）地利（地段好）的先发优势........142.1.2竞争优势二：多层级产品线定位清晰，业态铺排贴近内地消费者需求.....................................152.1.3竞争优势三：头部效应汇聚优质品牌矩阵，稀缺重奢资源稳固竞争壁垒..................................172.1.4竞争优势四：三大业态会员互相引流增收，成熟的会员体系带来强客户粘性...........................192.2写字楼业务：布局高能级城市，业务规模平稳增长........................................................................21三、物业航道：背靠华润集团和华润置地，基本盘稳固..............................................................................243.1多渠道推进规模扩张，管理规模跻身行业第一梯队........................................................................243.2城市空间服务扩宽业务来源，聚焦细分赛道打造核心竞争优势........................................................263.3社区增值服务稳定增长，服务深度和广度不断提高........................................................................27四、财务分析........................................................................................................................................294.1营收利润规模稳步增长，盈利能力持续提升..................................................................................294.2重视现金流和应收账款管理，坚持“有现金流的利润”..................................................................304.3持续高分红，居行业领先水平.....................................................................................................31五、盈利预测与估值..............................................................................................................................325.1盈利预测...................................................................................................................................325.2估值与投资建议.........................................................................................................................33风险提示..............................................................................................................................................34图表目录图表1：公司发展沿革............................................................................................................................6图表2：公司股权架构（截止2024年12月31日）..................................................................................7图表3：公司董事会及高管情况...............................................................................................................8图表4：公司主营业务介绍.....................................................................................................................9图表5：公司收入结构............................................................................................................................9图表6：公司毛利润结构........................................................................................................................9图表7：公司购物中心收入结构..............................................................................................................10图表8：公司购物中心毛利润结构..........................................................................................................10图表9：公司写字楼收入结构.................................................................................................................10图表10：公司写字楼毛利润结构............................................................................................................10图表11：公司物业航道收入结构............................................................................................................10图表12：公司物业航道毛利润结构.........................................................................................................10图表13：公司历年购物中心在管面积及同比（不含分租）........................................................................11图表14：公司历年购物中心在管项目数量（不含分租）...........................................................................11图表15：华润置地购物中心开业计划..