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| jefferiesemearealestate@jefferies.com杰弗里·欧洲、中东和非洲房地产* | 股权研究团队皮埃尔-埃马纽埃尔·克劳尔, CFA ^ | 股票分析师+33 1 8665 6373 | pclouard@jefferies.com斯蒂芬妮·多斯曼^ | 股票分析师+33 1 8665 6367 | sdossmann@jefferies.com斯特凡·阿丰索 ^ | 股权分析师+33 1 8665 6327 | safonso@jefferies.com萨里姆·乔杜里* | 股权分析师+44 (0)20 7029 8423 | schaudhry1@jefferies.com迈克·普雷 * | 股票分析师44 (0) 20 7029 8422 | mprew@jefferies.com 工作区 - 首次查看：2025财年净资产值下降3%至774便士，主要因大量空置（杰弗里斯）请参阅本报告第4至第9页的重要披露信息。Aedifica - 在英国投资1.75亿英镑用于发展和扩建，约6.5%（Aedifica）法国办公室 - 主要奥德赛再开发项目被边缘科技公司收购（CFNewsImmo）Icade - 城市入口处将创建160万套住房单位 (Icade)本报告仅供杰富瑞客户使用。禁止未经授权的传播。•边缘科技，一家原名OVG的荷兰开发商，通过从普雷米亚·瑞姆法国（Præmia REIM France）收购奥德赛（Odyssey）重新开发项目，已显著进入法国市场。这笔交易涉及复杂的股权交易结构，其估值•据说在1亿欧元到5亿欧元之间。奥德赛计划代表着一项大规模的再开发工作，包括14.0643万平方米的建筑面积，其中包括办公空间、1.9698万平方米的酒店住宿、9414•餐厅和商店的面积共计1,020平方米，土地面积为9,904平方米。该项目的总资本支出估计接近10亿欧元，包括拆除费用。•仅重建成本就接近9亿欧元。Jefferies观点：如果得到证实，资产减值可能会非常严重。Preamia原本打算以总计相当于4亿欧元的价格购买这三项资产。即使价格仅为5000万欧元，这次出售也未能吸引许多买家，凸显了改造办公楼和同时寻找合适价值创造的困难。•净租金为-3.2% (£4.1m)，在处置后，但Lfl租金总额-0.8%至£107.9m，反映出大型客户空置率增加。与其他运营型REIT类似，WKP在租金（平均租金+4.8%至£48psf）与入住率之间取得平衡，Lfl为83%（88%）。EPS为34.5p，股息•每股28.4英镑（28英镑）。Lfl投资组合估值下降1.6%，ERV每股+1%至50.85英镑，NIY 5.6%（不变），投资组合总额24亿英镑（平均估值每股64.5英镑-3%），NAV下降3.3%至774英镑（800英镑），销售额1.005亿英镑，与•账面价值。投资组合中有60%是A/B级。活跃年份，完成1266次出租和500次续租，总租金价值4640万英镑。完成了伊斯灵顿莱洛伊大厦的翻新和扩建，提供5.7万平方米的新空间，涉及101套单元。八个较大的翻新项目正在进行中，提供50.9万平方米的新和升级空间。报告链接•易卡德和SCET联合发布了法国首个商业城市入口晴雨表，确定了3800个城镇，其中80000公顷土地可以转型，以创造约160万•住宅，1.5万公顷用于经济用地，1万公顷用于重新自然化。该指标是因目前国家正在经历最严峻之一•几十年来住房危机。杰弗里观点：在这种艾卡德的房地产开发活动——以及更广泛的法国开发商——仍然远低于利率冲击前的水平背景下，这种新的开发潜力相当积极。关键问题是开发商是否能够为他们的项目恢复一个可行的经济方程，考虑到日益增加的环境要求成本、政府推动更多社会住房、皮纳尔税收激励计划结束以及即将到来的2026年市政选举，这可能导致许多项目延迟或搁置。•Aedifica 将投资 1250 万英镑，向前购买一座将在道格拉斯（曼岛）开发的养老院，预计 NIY 为约 6.5%。预计于 2027 年第一季度完工，LV•关照集团（Emera集团的一部分）将运营这家护理院。该集团还将投资900万英镑用于扩建格鲁维尔和圣赫利尔的两家护理院。•（泽西岛），预期niy约为6.5%。lv护理集团也运营护理院。杰弗里斯的看法：本周早些时候，该集团宣布在芬兰投资4700万欧元，收益率>6%。aeifica在收购方面仍非常活跃，甚至在独立交易方面，在其对cofinimmo的报价完成之前。 英国物流 - Tritax宣布推出规模为7亿英镑的伦敦物流专项基金（Tritrax）欧洲自助仓储 - 投资者需求强劲，但资产定价存疑问 (GSNews)除非另有说明，否则没有公司就所提及的媒体报道发表评论。Cibus - 在荷兰和丹麦购买了两个资产，在比利时出售了两个（Cibus）请参阅本报告第4至第9页的重要披露信息。Castellum - 收购了更多Entra的股份，现在达到股本的36.95%（Entra）欧洲RE - NEPI Rockcastle CEO将于2026年3月卸任（NEPI Rockcastle本报告仅供杰富瑞客户使用。禁止未经授权的传播。•今天Castellum以每股122.9775挪威克朗的价格收购了Entra的303,033股股份。交易完成后，Castellum在Entra的总持股量达到67,301,298股，相当于•约 36.95% 的 1,821,320,555 总股份数和 Entra 的投票权。杰弗里观点：提醒一下，去年3月，Castellum对Entra的强制要约失败，资本股份投标率不到0.7%（导致持股34.09%），而Fastighets Balder宣布将保持其持股并不会提出反要约。鉴于Castellum未向Entra股价提供溢价，而股票交易价格远低于其NTAps，极低的投标率并不令人意外。因此，Castellum别无选择，只能逐步增持股份。•鲁迪格·丹尼是欧洲资产管理规模第三大的零售地产公司NEPI Rockcastle的首席执行官，他宣布明年将结束其任期。在他执掌公司过去的三年里，公司筹集了17亿欧元，并在收购上花费了12亿欧元，其中包括波兰的多个购物中心和罗马尼亚的可再生能源业务。•凭借高利润率和粘性客户群，该行业吸引了越来越多的•投资者。然而，在资产定价方面仍然难以匹配买方和卖方。自疫情以来运营基本面有所疲软，使得出价者更加谨慎并质疑当前的定价，而当前的定价在面对资本成本上升的情况下仍然坚挺•近年来。老库存也对所需的资本支出水平提出了疑问。一些交易失败了，比如四月1.2亿英镑的AccessSelf Storage出售，或者Storage24的1.2亿欧元增资。不过，根据Cushman & Wakefield的数据，自储市场预计到2040年将增长超过38%。•三一伦敦物流基金启动了一只新的开放式房地产基金，投资于伦敦大区的高品质物流资产，初始投资组合达7亿英镑。•在17项资产中。该基金计划在未来三年内将投资组合规模扩大一倍至15亿英镑，重点关注伦敦地区的股权融资和战略发展。•Cibus以540万欧元收购了荷兰埃德的一处1,500平方米的Albert Heijn商店，并以410万的隐含房产价值收购了丹麦霍尔森的一处1,300平方米的Netto商店，这两处•以贷款约50%的方式长期融资。另一方面，公司以基础物业价值170万欧元的价格在比利时出售了一处1,300平方米的非战略性物业，并以280万欧元的价格出售了一处面积约为1,400平方米的SPAR杂货店。 ) 公司估值/风险投资建议记录分析师认证：（《欧盟肉类法规》第3条第(1)款e项和第7条）公司特定披露sellside/披露.action对于本报告中推荐的公司的重要信息披露信息，请访问我们的网站。https://javatar.bluematrix.com/或者致电212.284.2300。杰弗里金融集团公司、其关联公司或子公司在Tritax大箱REIT的证券或ADR上进行做市。杰弗里金融集团公司、其关联公司或子公司在Grainger PLC的证券或ADR上进行做市。非美国分析师的注册：Mike Prew受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国附属机构，并且未在美国金融业监管署（FINRA）注册/具备研究分析师资格。该分析师（们）可能不是Jefferies LLC（FINRA会员机构）的关联人士，因此可能不受美国金融业监管署规则2241（FINRA Rule 2241）以及与目标公司沟通、公开露面和交易研究分析师所持证券的限制。我，皮埃尔-埃马纽埃尔·克拉沃德，CFA，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对相关证券（及公司）的个人看法。我还证明，我的任何一部分薪酬都不直接或间接地与本研究报告中所表达的具体建议或观点相关。推荐已发布推荐已分发我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券(或)所涉公司(或)的个人观点。我还证明，我没有任何部分报酬直接或间接地与本研究报告中所表达的具体建议或观点相关。我，斯蒂芬·阿方索，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券（及公司）的个人观点。我还证明，我的任何一部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中所表达的具体建议或观点相关。非美国分析师的注册：皮埃尔-埃马纽埃尔·克卢阿尔 (CFA) 受雇于Jefferies GmbH，Jefferies LLC的非美国附属公司，并且未在美国金融业监管局 (FINRA) 注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA成员公司）的关联人员，因此可能不受FINRA规则2241的约束，也不受与研究分析师持有的证券相关的与目标公司通信、公开露面等方面的限制。非美国分析师的注册：Stephanie Dossmann受雇于Jefferies GmbH，Jefferies LLC的非美国附属公司，并且未在FINRA注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不适用FINRA规则2241以及与标的公司沟通、公开露面和持有研究分析师证券的限制。请参阅本报告第4至第9页的重要披露信息。本报告仅供杰富瑞客户使用。禁止未经授权的传播。非美国分析师注册：Jefferies EMEA Real Estate受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国附属机构，且未在美国金融业监管局（FINRA）注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员机构）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241及相关限制的约束，例如与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有的证券交易等。我，斯蒂芬妮·多斯曼，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对主题证券(及)和主题公司(及)的个人观点。我还证明，我的任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达的具体建议或观点相关。非美国分析师的注册：Sarim Chaudhry受雇于Jefferies International Limited，Jefferies LLC的非美国附属公司，并且未在美国金融业监管局（FINRA）注册或具备研究分析师的资格。该分析师可能不是Jefferies LLC（FINRA会员公司）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241的约束，也不受与研究分析师持有的证券相关的与目标公司通信、公开露面等方面的限制。我，Jefferies EMEA 房地产，证明本研究报告中所表达的所有观点准确反映了我就相关证券（或公司）的个人观点。我还证明，我的任何一部分薪酬与本研究报告中表达的特定建议或观点，直接或间接地，均无关联。非美国分析师的注册：Stehane Afonso受雇于Jefferies GmbH，Jeffer
