公募REITs24年报及25年一季报总结：分化延续，掘金结构性机遇

固定收益专题报告 证券研究报告2025年05月16日 分化延续，掘金结构性机遇 公募REITs24年报及25年一季报总结 核心结论 摘要内容 姜珮珊S080052402000215692145933jiangpeishan@research.xbmail.com.cn 【核心结论】 2025年一季度，公募REITs业绩延续分化态势。保租房和消费板块整体经营较为稳健，而产业园区和仓储物流同比继续承压。高速公路板块业绩同比有所改善，而能源和市政环保板块内部分化明显。 栾记涛17721139771luanjitao@research.xbmail.com.cn 展望未来，在固收类资金欠配背景下，REITs具备较高的投资价值。我们认为驱动REITs二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。基于此：（1）保租房和消费板块业绩稳定性较强，建议持续关注。保租房REITs与债市的负相关性较高，近期市场情绪高涨一定程度上削弱其相关性，且当前时点分派率较低，建议等待回调后的配置机会；（2）关注其余板块内部的结构性机会，如仓储物流和产业园区目前处于业绩底部，“以价换量”特征明显，考虑到关税政策阶段性缓和，或利好仓储物流板块二季度业绩企稳修复。产业园区板块中，工业厂房项目经营韧性强于研发办公类，重点关注底层资产包含工业厂房的REITs标的。 崔婷婷18391239585cuitingting@research.xbmail.com.cn 相关研究 关税政策反复，如何看待美债走势？—境外债研究系列之二2025-05-15理财净值整改进展、影响及后续策略怎么看？—信用周报202505112025-05-12双降落地后，货政报告透露哪些信号？—固定收益周报2025-05-11总量结构齐抓，后续债市怎么看？—5月7日国新办新闻发布会解读2025-05-07科 技 方 向 二 次 启 动 ？—5月 转 债 月 报2025-05-07 【报告亮点】 本文从业绩表现、项目基本面、底层项目估值、投资者结构等方面对年报中的核心信息进行分析总结。同时，简要梳理2025Q1各行业REITs的业绩情况并给出投资建议，以供投资者参考。 【主要逻辑】 逻辑一：2024年业绩承压，但可供分配金额基本符合预测，为REITs产品的稳健分红提供了强有力的支撑。 逻辑二：2024年机构投资者占比创新高，环比提升3个百分点。券商自营配置力度显著增强，反超保险成为除原始权益人及关联方外的第一大机构投资者。 逻辑三：估值调整方面，2024年末，产权REITs中产业园区和仓储物流多下调估值，保租房和消费类估值较为稳定；经营权REITs中，各高速公路项目估值均调降，平均降幅高达8.2%，其次为市政环保和能源。 风险提示：数据口径不同导致的偏误，主观性分类偏差，一级审批速度加快影响供需结构，宏观政策及环境超预期变动。 1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 内容目录 一、经营业绩表现..................................................................................................................4二、项目运营情况..................................................................................................................62.1产业园区......................................................................................................................62.2保租房..........................................................................................................................72.3仓储物流......................................................................................................................72.4消费基础设施...............................................................................................................82.5高速公路......................................................................................................................92.6市政环保......................................................................................................................92.7能源基础设施.............................................................................................................10三、投资者结构变化............................................................................................................113.1机构投资者占比创新高，持有人集中度小幅下降......................................................113.2投资者类型多元化，券商自营配置力度显著增强......................................................12四、底层资产估值变动.........................................................................................................13五、季报业绩一览................................................................................................................15六、投资建议.......................................................................................................................18七、风险提示.......................................................................................................................19 图表目录 图1：2024年各只REIT可供分配金额完成度情况.................................................................6图2：2024年REITs机构投资者持有比例变动情况.............................................................11图3：REITs存续时间与机构持有比例负相关.......................................................................11图4：2023-2024年REITs前十大持有人占比情况...............................................................12图5：截至2024年末REITs持有人结构情况（整体）.........................................................13图6：截至2024年末REITs持有人结构情况（分行业）.....................................................13图7：2024年REITs持有人结构同比变动............................................................................13图8：产权REITs底层资产估值变动情况..............................................................................14图9：特许经营权REITs底层资产估值变动情况...................................................................15图10：2024年以来REITs二级市场分版块指数走势...........................................................18图11：REITs市场分月份上市数量........................................................................................19图12：保租房板块与债市的负相关性较高............................................................................19 表1：2024年各只REIT业绩完成度及同比变动情况.............................................................4表2：2024年产业园REITs底层资产经营情况.......................................................................6 表3：2024年保租房REITs底层资产经营情况.......................................................................7表4：2024年仓储物流REITs底层资产经营情况...................................................................8表5：2024年消费类REITs底层资产经营情况.......................................................................8表6：2024年高速公路REITs底层资产经营情况...................................................................9表7：2024年中航首钢绿能REIT底层资产经营情况.............................................................9表8：2024年富国首创水务REIT分项目经营状况......................................................