昆明房地产市场环境分析 2021年详细数据版

2021年详细数据版 CONTENTS/目录 01宏观/政策分析 02一级市场表现 03二级市场环境 04企业竞争格局 052022后市预判 06昆明近郊市场 宏观/政策分析 前三季度国民经济总体保持恢复态势，结构调整稳步推进，年底疫情重袭，下行预期强烈 经济·全国 中央今年在着力于防风险，整体流动性偏紧，重要会议定调，明年资金状况将得到明显改善 政策·全国 中央整体基调不变，全年持续资金端监管（11次，力度由强变弱），房地产税试点、立法循序渐进，短期落地可能性低（2次），两维护开启政策向宽信号（信贷松动、支持住房合理需求、支持企业融资），政策节奏由陡紧至渐缓 政策·全国 2021年房企到期债务破万亿，创历史新高，房企偿债压力巨大。受“三线四档”融资监管、银行业房地产贷款集中度管理、房贷额度紧张等多重因素影响，前三季度房企融资难度较大，现金流紧张，个别房企暴雷，四季度央行、银保监会略有松动，由重点支持国企融资，逐渐向优质房企松动，以维护整体房地产市场平稳健康发展。 u10月，支持境外债劵偿债u11月，银行开出国企融资白名单u12月，鼓励优质房企收并购优质项目、支持债券融资 此次土地出让收入改革，将引导地方政府土地出让行为，规范企业拿地资金给付。 土地出让收入加入税务、央行、财政部的监管 全国土地出让收入征收制度改革 征收规定短期未变，收支管理更严 改革方向目前是征收环节，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行，短期政策影响范围有限；改革后，央行加入对房企、土地市场管理，收支管理更为严格，信息共享更加及时，为后续楼市政策制定带来便利。 企业拿地更透明，加大资金压力 对于开发商来说，拿地后支付土地出让金将更为规范，一方面这将加大资金紧张的开发商的压力，另一方面也倒逼开发商寻求城市更新、旧改、产业勾地等方式，降低拿地成本。 政策·全国 今年中央积极推进房地产税改革试点工作，预计将影响到一手房、二手房价格、土地价格和租赁价格，但根据近期试点草案和说明，现阶段试点实质进程缓慢。 房地产税试点明确事项 对象 试点程序 •居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。——近期排除了农村，后续补丁未可知 •试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。——地区尚未确定，等待 地方细则出台更是需要时间地区选择 期限 •自国务院试点办法印发之日起算，期限五年。——目前仅仅是草案，距离办法印发还有很长距离，所以这个五年还早。 •国务院统筹确定。——目前未定，不过说了要做好准备工作，可以等等明年。 计税依据 •删除了决定（草案）中有关房地产税计税依据、适用税率、减除标准等方面的条款，而是在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善。——依据出台还有一段时间 政策·全国 2021年中央经济会议核心在“稳”，释放明年宏观流动性将偏宽松信号。 （“三稳”和因城施策仍是核心，短期内房地产政策或继续纠偏维稳，中长期上重视“良性和健康”，探索新发展模式。） 宏观政策 面对“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，政策发力适当靠前。 财政政策 要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策。适度超前开展基础设施投资。坚决遏制新增地方政府隐性债务。 2021年 中央经济 工作会议 核心内容 货币政策 房地产领域 03 要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。 04要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 政策·昆明（十四五规划） 明确加强保障性住房供给、城市更新改造、新型城镇化等方面，促进市场住房需求平稳发展。 全 国 土 地两集 中 试 点 ， 部 分企 业 拿 地重 心 转 移至 昆 明， 结 合 十 四 五规 划 ，企 业 部 署 旧 改 拿 地 ， 机 会 更 大 。 4月6日，昆明市人民政府发布《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，重点内容如下： “租购并举、加强保障住房供给” “全面推进城市更新（城中村）改造” 完善住房供给体系，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进居住、商业和办公等多元化协调发展，稳步发展旅游、养老、文化、健康生活等多种形式地产，促进房地产市场健康平稳发展。 推进城市更新改造87个项目，启动33个项目的安置房建设，完成改造项目8个。在3年内启动尚未拆迁的项目，计划到2025年，纳入计划的城改项目要全部完成改造。 “加快推进新型城镇化” “城镇老旧小区及棚户区改造” 全面推进乡村振兴，完善新型城镇化，加快推进农业转移人口市民化，到2025年，全市常住人口达到1000万人左右，城镇化率达到77%左右，户籍人口城镇化率达到72%左右。 实施236.1万平方米的城镇老旧小区改造工作。棚户区改造开工建设1.05万套、基本建成0.8万套。 政策·昆明（叫停“高低配”） 此次昆明叫停“高低配”项目，一来减少由于资源分布不平衡，导致业主需求冲突、隐私暴露等问题，降低不同业主群体之间的矛盾，二来将一定程度上避免房企采用混搭手法现象，来提升整个项目的品质和溢价，旨在进一步加强住房保障政策体系。 近日公布的《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》修订版意见稿（以下简称“《规定》”）中，要求住宅建筑设计应符合以下规定： I.住宅项目中的商业与居住功能应当相对分离，鼓励将商业集中布置或按照商业内街布置。II.同一地块内不应采取低层与高层住宅建筑组合的形式。III.住宅跃层户型应合理设置，每套户型中空只能设置一处，且应当设置在住宅建筑的客厅（含餐厅）位置。除一层入户大厅外，居住建筑套型外公共区域位置不得设置中空。住宅跃层户型中空部位周边不得设置阳台。IV.低层住宅主要指建筑限高18米的1-3层产品，也就是以合院和别墅为代表的低密产品；而高层住宅是指建筑高度54米以上、高于10层的产品，对应到市场上是以小高层、高层住宅为主的住宅项目。 《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》修订版意见稿中地块主要指标规定 政策·昆明（禁止商改住） 此次《意见》对昆明的办公类建筑进行了全过程管理，具体到土地出让、产品设计、销售与产权登记，和监督检查四个方面，此次政策调整，短期对市场商务公寓去存有一定的帮助，中长期可规范房地产市场秩序。 商办项目建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式办公”“酒店式公寓”等进行标注； 昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房； 单体平面不得出现如“卧室”、“客厅”等住宅类功能的标注； 单个项目不得分次申请改造，改造后整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售； 商办项目燃气、污水管道只能进入集中食堂、卫生间，对应地，未来商办项目的开水间、卫生间、管道井及厨房只能集中设置； 城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。 办公用房分割单元建筑面积不得小于300平方米/间（自持部分除外）。 2021年5月24日下发的《昆明市自然资源和规划局关于暂停滇池周边部分地块审批的通知》后，滇池周边低迷改善一律停止开发备案，导致改善市场成交低迷，10月24日，禁令废除，多个楼盘逐步恢复销售及备案。 政策·昆明（放开落户限制） 昆明提出全面放开落户限制，这意味着不再受到户籍门槛的严格约束，无疑将加快劳动力和人才在城市间流动，再结合滇中城市群发展导向下，将带来需求端利好。 《昆明市2021年新型城镇化和城乡融合发展工作要点》 •促进农业转移人口有序有效融入城市。要求健全配套政策体系，提升农业转移人口技能素质，推动基本公共服务覆盖未落户常住人口，全面放开落户限制。 •提升滇中城市群和昆明都市圈承载能力。要求健全滇中城市群多层次协调机制和成本共担利益共享的城市群一体化发展机制，提高一体化发展水平。完善城际间对外交通辐射，加强昆明与滇中城市经济圈、成渝经济圈以及国内重要城市圈之间交通联系，建设轨道上的城市群和都市圈。 •加快建设现代化城市建设提升城市治理水平。要求优化城市空间、加强基层社会治理，优化城市交通服务体系，实施城市更新行动，推进县城补短板强弱项，促进特色小镇规范健康发展，建设新型智慧城市、低碳绿色城市，增强城市发展韧性。 三 •推进城乡融合发展。要求优化行政区划设置，深化农村土地制度改革，推动公共设施向乡村延伸，促进人才入乡就业创业，全面推进乡村振兴。 四 政策·昆明（整治楼市秩序-大云南） 《通知》明确力争用3年左右时间，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面，重拳打击楼市乱象，促进全省房地产市场平稳健康发展，预计短期内地产行业将保持在强监管政策环境中。 《关于印发云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》 •整治重点内容包括：房地产开发方面，重点整治房地产开发企业未取得房地产开发资质等级证书从事房地产开发经营 •未完成施工图设计文件审查备案、未按施工图设计文件开发建设等违法违规开工建设；•非不可抗力因素未按房屋买卖合同约定如期交付，将未进行工程质量竣工验收备案的房屋交付使用；•未按规划或设计部门审批的建设标准建设配套设施、公共区域权属界定不清、未兑现前期服务承诺，引发社会矛盾等； •房屋买卖方面：此次重点整治发布虚假房地产广告、房源和价格等不实信息，恶意炒作，扰乱市场秩序；•未按规定执行预售资金监管,侵占、挪用、逃避交易监管资金；•捂盘惜售或者变相囤积房源；•通过中介、装修公司等违规收取“茶水费”、“团购房、活动费”等或收取“价外价”的行为；•通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等。 •住房租赁方面：《通知》明确重点整治采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式；•违规开展住房租赁消费贷款业务；违背承租人意愿，强迫、诱骗承租人签订“租金贷”；•未按规定办理租金监管，未在商业银行设立租赁资金监管账户等。 •物业服务方面：重点整治未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务或服务不到位；•未按规定在物业区域显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；•超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，如发布广告、停车等，侵占、挪用业主共有部分经营收益等。 经济·昆明 2021年前3季度，全市经济运行保持恢复态势，但受国内疫情零星散发、上年同期基数提高、能耗双控等因素影响，经济持续稳定恢复基础仍需巩固。 经济·昆明 2021年1-10月，固定资产投资同比下降8%，为近9年来首次同比负增长，主要受政策收紧影响，市场不容乐观；2021年1-10月，房地产投资总额1810亿元，同比下降0.6%，房投占固投比创新高，昆明经济发展高度依赖房地产行业。 经济·昆明 从三架马车和房投来看，昆明经济整体保持稳定恢复态势，昆明外贸、社零走势较强，固投、房投降幅有所扩大，低于全省和全国水平；房投占比长期保持在40%以上，地产活跃度高。 规划·昆明 昆明规划迎来重大利好，发布多项重大规划动态（昆明纳入国际性综合交通枢纽、设立联动创新区、项目落户、环滇整治等），另外高速、高铁、轨道、道路、立交、TOD综合体等基建取得新进展，促进城市外联内通，城市发展利好面强。 轨道 重大规划 道路/桥/立交 高铁