电话：0871-65720698 昆明锐理信息技术有限公司 传真：0871-65720698网址：www.dcq.cn 2021年昆明房地产市场研究年报 201全国市场经济面1政策面2市场面3企业面4 310.3%9.2%7.8%7.7%7.4%6.9%6.7%6.9%6.6%6.1%2.3%9.8%8.0%5.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3季度2021年2022年2010-2021年1-3季度全国GDP及其增速年度增势GDP（万亿元）增速【宏观经济】2021年初以来，经济在疫情之后快速反弹；根据《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》2022年预计增长5%左右，随着全国经济结构的调整，GDP增速放缓趋势明显-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2010年-2021年1-11月中国经济三驾马车增速（同比）固定资产投资社会消费品零售总额出口额0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1-Q32012-2021年3季度三产增速走势（同比）一产二产三产经济面政策面市场面房企面数据来源：国家统计局 4【M2/CPI/PPI】下半年M2增速平稳上涨，社会融资规模略微下滑；PPI增幅扩大，CPI在8月后增幅加大，居民消费水平下滑-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月全国CPI及PPI同比月度走势CPI（同比）PPI（同比）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月M2与社会融资规模同比月度走势M2（同比）社会融资规模存量（同比）数据来源：国家统计局经济面政策面市场面房企面 5【房投固投】全国房投固投增速放缓，受2021年全国土地购置下行影响，2022年房投增速有限0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0102030405060702010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2010-2021年1-11月全国固定资产投资及其增速年度走势全国固定资产投资（万亿元）固定资产投资累计增长（%）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2021年1-11月全国固定资产投资及其增速月度走势全国固定资产投资（万亿元）固定资产投资累计增长（%）-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年1-11月全国房地产投资累计额及增速月度走势房地产投资累计值（万亿元）房地产投资累计增速数据来源：国家统计局经济面政策面市场面房企面 6-50%-20%10%40%70%100%2011/22011/42011/62011/82011/102011/122012/22012/42012/62012/82012/102012/122013/22013/42013/62013/82013/102013/122014/22014/42014/62014/82014/102014/122015/22015/42015/62015/82015/102015/122016/22016/42016/62016/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/82019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/10纵观近十年政策走势，下行周期政策中性偏宽松，但刺激性政策逐渐减少，周期上涨波动降低，体现了中央稳地价、稳房价、稳预期和不以房地产作为短期刺激经济的决心【调控政策】坚持“房住不炒“、“三稳”主基调，落实房地产长效管理机制，稳步推进“一城一策”，促进房地产市场平稳健康发展经济面政策面市场面房企面2011年1月国八条2011年6月房价上升过快二三线城市限购2012年3月四大行降低首套房利率2013年2月“新国五条”加强市场调控，打击投资购房2014年9月央行支持房地产业合理融资蓄水2015年3月“330新政”下调二套房及公积金贷款首付比例住房营业税调整免征期由五年改为二年2016年9月21城调控，多地重启限购限贷2016年2月-8月营改增契税调整鼓励商改住租赁严查违规中介房企2017年3月调控加码2018年7月遏制房价上涨，限购城市增加2019年多地政策微调一城一策调控政策开始发挥2019年7月不以房地产作为短期刺激经济的手段2020年疫情下多地政策一日游坚持“房住不炒”、“四限”、“三稳”力度不放松2020年10月-2021年4月部份城市出现“打新热”，多城被约谈，调控力度迅速、密集3月两会再次定调“三稳”预期4月租售同权防止“学区房炒作”与2020年对比增长较大数据来源：国家统计局，市场政策为相关机构统计图标数据：全国近十年历年销量累计值同比 70.20.380.350.1300.050.10.150.20.250.30.350.4一季度二季度三季度四季度2021年百强房企拿地销售比概况【土地市场】2021年全国土地市场供求呈下行趋势，供应量及成交量均大幅下滑；百强房企拿地销售比降至0.29，创近五年新低-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月2020年01月2020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月全国近六年土地市场供应月度统计供应面积(万㎡)供应面积同比(%)-100%-50%0%50%100%05000100001500020000250002016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月2020年01月2020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月全国近六年土地市场成交月度统计成交面积(万㎡)成交面积同比(%)经济面政策面市场面房企面0.580.380.340.370.2900.10.20.30.40.50.62017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月百强房企拿地销售比概况数据来源：国家统计局 8【商品房市场】2021年全国商品房销售在上半年持续增长，而下半年相比上半年销售断崖式下跌80001000012000140001600018000200002200024000260008000100001200014000160001800020000220002400026000280001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年2021年2020年-2021年全国商品房月度销售面积及金额商品房销售面积（万㎡）商品房销售额（亿元）经济面政策面市场面房企面数据来源：国家统计局 9【房企暴雷】2021年金融调控政策发力导致多家房企“暴雷”，整个行业开始回归经营的本质，但房企间的信用分化加剧。首次违约或宣告破产时间房企危机类型2021年11月4日佳兆业理财产品逾期2021年10月4日花样年债务违约2021年9月26日光耀集团依法推进破产清算工作2021年9月20日新力控股股价暴雷2021年7月12日蓝光发展债务违约2021年6月初中国恒大子公司商业票据到期未兑付2021年2月27日华夏幸福债务违约2020年7月5日泰禾债务持续违约特征010203杠杆过高，债台高筑：高杠杆、高周转、高负债换来了规模高增长，同时也埋下了暴雷的高风险，“三道红线”“贷款集中管理”等调控政策不断加持，多数房企降杠杆速度远跟不上大环境的恶化。融资成本高，现金流短缺：一些房企为了满足规模扩张需要，欠下了不少高息债务，随着地产利润越来越薄，周转越来越慢；个别房企拿了短期无法变现的地王项目，最终资金陷在中短期无法回流的重大项目上，导致资金链断裂。盈利能力弱，缺乏自我造血能力：今年年中后，消费端全面下滑，信贷全面收紧，流动性成了全行业的问题，第四季度销售额持续走低，房企“造血”量骤降，多家房企接连陷入债务危机中。经济面政策面市场面房企面 1002昆明市场城市概况1市场概况2市场预判3 11【GDP及增速】经济总体保持稳定，但21年前三季度GDP总量跌出全国城市TOP30，实际增速在西南五个省会城市中排名靠后。数据来源：国家统计局、昆明市统计局，2020年人均GDP以846万常住