锐理2023年7月成都土地及住宅月报

成都锐理数据/ 2023年08月01日 电话：028-85336302成都锐理数据处理技术股份有限公司传真：028-85335800网址：www.dcq.cn 主城区：武侯、青羊、金牛、成华、锦江、高新；天府新区：天府新区近郊：龙泉驿、新都、郫都、温江、双流；远郊：邛崃、蒲江、大邑、崇州、新津、都江堰、彭州、青白江、金堂、简阳、东部新区注：除特殊备注外，住宅物业数据均为备案口径 1.政策汇总 2.土地市场 3.住宅市场 中共中央政治局会议:适时调整优化房地产政策当月重点政策分析1 7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 此前7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 三大信号 房地产市场供求关系发生重大变化。此次会议明确当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。楼市政策“工具箱”打开。本次会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。再提城中村改造。继今年4月份政治局会议后，本次会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，同时7月21日，国常会也发声支持积极稳步推进超大特大城市城中村改造，这将意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重要任务之一，同时也凸显出城中村改造工作也是促进保障性住房建设工作的重要一环。 适时调整优化房地产政策是当前“慢复苏”市场现状下的迫切需要，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计下半年房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。 解析： 住建部：落实“认房不认贷”、降低首付和房贷利率当月重点政策分析2 7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部的最新表态。 03改善性住房换购税费减免 01降低首套房首付比和贷款利率 02进一步落实“认房不认贷”政策 降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。注：7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中购房环节税费优惠多达19条。虽然是对既有政策的梳理、汇总、指引，但是该动作也向市场释放利好信号，部分政策还有进一步调整优化的空间。 整体来看，当前房地产市场调整压力较大，多个城市房价下跌态势未改，部分符合评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，仍有望继续下调首套房贷利率下限，此前已经下调房贷利率下限的城市，也存在小幅下调空间。 目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。 中央以及各大部门对于房地产的不断表态、出台政策，稳定了市场预期，增加了想象空间。中指研究院分析认为，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也将加快，而具体会有哪些政策出台，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。 此次住建部提及的政策方向充分体现了相关部门落实中央政治局会议的有关精神、调整优化购房政策的导向，也有助于引导各地在此类领域持续放宽政策。 解析： 金牛区发布“人才创新创业就业9条”，最高100万元引才补贴当月重点政策分析3 7月7日，金牛区召开《成都市金牛区关于进一步强化要素支撑激发人才创新创业就业活力的若干措施》配套细则新闻发布会，分别从激励各类人才创新创业、赋能用人主体引才育才、促进科技领军人才队伍建设3个方面，制定了共9条含金量高、针对性强、普惠面广的“干货”配套举措： ①支持大力引育博士后人才：三年内按3:3:4比例给予每人10万元奖励②支持精准招引产业人才：连续三年分别给予每人每年2.4万元、1.2万元生活补贴③激励青年人才汇聚金牛：连续两年给予每人每年3600元生活消费礼包④加大青年人才创业扶持：在金牛区开办创业实体的大学生，经审核后给予1.5万元一次性创业补贴，一年的300元/月/工位的租赁补贴⑤支持人才职住一体：A、B、C、D、E类人才在金牛区购买住房的，分别按照单套建筑面积200/150/120/100/80㎡标准，给予400元/㎡的居家生活用品消费礼包⑥支持柔性引进高层次人才：根据协议目标完成情况给予用人单位引才补贴，用人单位最高100万元引才补贴，年度申报额不超过200万元⑦支持用人主体协同引才：按照A、B、C、D、E类人才标准，每新引进1名人才且落户金牛区，分别给予用人单位10万元、2万元、5000元、1000元、500元引才奖励⑧聚力服务新职业人才及劳模工匠⑨优化人才服务场景：打造15分钟服务圈 积极引进人才落户金牛区，政策覆盖面广，引才奖励丰富，着力解决各类人才就业创业、落户安居等方面的急点难点问题，对人才引进具有积极作用。 解析： 1.政策汇总 CONTENT 2.土地市场 3.住宅市场 23年土地供应面积较去年同期有所下降，成交面积、成交楼面地价同比齐下降土地年度供销 土地供应8231.93，同比4.91%销量5122.74亩，同比34.09% 成交楼面价7791元/㎡，同比3.36% 2023年1-7月大成都 本月供地节奏加快，成交面积上涨，以郊区地块为主，楼面地价回落土地月度供销 供应3123.71亩销量921.64亩环比170.55%环比22.01% 成交楼面价7365元/㎡环比29.88% 本月宅地供应面积涨至高位，成交13宗，仅2宗地块达到最高限价，楼面地价下降涉宅土地供销 供应47宗，2835.33亩销量13宗，573.75亩环比14.87%环比321.99% 成交楼面价10424元/㎡环比19.89% 本月大成都 本月供应47宗宅地，供地节奏加快，成交13宗地，近郊为主力成交区域区域涉宅土地供销 远郊： 近郊： 主城： 天府新区： 供应18宗，共1276.84亩；成交7宗，共345.48亩；流拍0宗； 供应5宗，共301.94亩；成交0宗；流拍0宗； 供应5宗，共340.99亩；成交2宗，共90.14亩；流拍0宗； 供应19宗，共915.56亩；成交4宗，共138.13亩；流拍0宗； 供应：锦江区1宗、成华区4宗、金牛区3宗、青羊区1宗、武侯区5宗、高新区5宗；成交：锦江区1宗、成华区1宗、金牛区1宗、青羊区1宗； 供应：天府新区5宗；成交：天府新区0宗； 供应：新津区1宗、彭州市2宗、青白江区2宗；成交：邛崃市1宗、崇州市1宗； 供应：双流区3宗、温江区3宗、龙泉驿区5宗、郫都区3宗、新都区4宗；成交：双流区3宗、龙泉驿区3宗、新都区1宗； 本月二圈层为主力供应区域，东部新区成交面积第一，锦江区溢价率最高城区供销 成交921.64亩土地，成交楼面价7365元/㎡。供应共计3123.71亩，龙泉驿区、双流区为供应主力； 本月成交17宗地块，其中13宗为涉宅地块，仅锦江区、龙泉十陵两地块达到最高限价成交，吸引保利、中海、万科、华发、龙湖、越秀、新希望等房企积极参与； 锦江区包江桥（金融城三期）地块热度最高，达最高限价后吸引62家房企抽签，竞争激烈，最终被中能建以楼面地价17800元/㎡抽签竞得；金沙鹭岛溢价率10%竞得青羊非遗地块；保利溢价加码国宾，成交楼面地价12800元/㎡；四川同协嘉以楼面地价12000元/㎡抽签竞得龙泉十陵地块，溢价率14.3%。 本月成交17宗地块，其中13宗为涉宅地块，仅锦江区、龙泉十陵两地块达到最高限价成交，吸引保利、中海、万科、华发、龙湖、越秀、新希望等房企积极参与； 崇州市成交1宗住兼商地块，由成都交投底价获取；邛崃市底价成交1宗住兼商用地，由高宇房地产、中鑫海置业、邛崃兴科房地产联合拿地；东部新区成交2宗商业用地，均为重大产业项目用地，需满足商贸服务业定位，地价成交。 1.政策汇总 CONTENT 2.土地市场 3.住宅市场 23年市场表现供小于求，均价持续上涨；近期市场转冷，成交整体呈下降走势大成都住宅 2023年1-7月大成都住宅：供应980.44万㎡，同比7.57%销量1150.81万㎡，同比4.63%均价19200元/㎡，同比11.55% 存量表现维稳，去化周期13.5个月大成都去化周期 存量表现维稳，截至2023年7月存量1926万㎡，出清周期13.5个月。 中心城区价格稳步上涨，主城量价第一，天府新区单区表现亮眼各区域对比 主城区NO.1累计供应335.86万方，成交359.79万方近郊第二，天府新区第三量价表现突出，远郊持续量价双低 天府新区持续表现亮眼，供销量相对高位，成交均价整体呈上涨趋势天府新区供销价 供应25.15万㎡，环比36.60%销量28.30万㎡，环比39.43% 3月供销量为近一年最高峰，随后市场呈下滑趋势，量价低位波动远郊区供销价 供应20.98万㎡，环比26.31%销量37.60万㎡，环比34.76% 住宅市场高层产品主力成交，但低密产品占比逐年上涨，价格持续上涨分产品对比 首置首改产品持续为去化主力，120-144㎡改善型产品比重增大交叉分析 90-120㎡、150万元/套以下总价段产品成交持续处于最高位，多位于远郊其次为120-144㎡，201-300万元/套总价段产品。 天府新区供销量双高，锦江区成交价持续占据榜首行政区供销表现 成交价TOP3:锦江区32369元/㎡高新区29785元/㎡青羊区29303元/㎡ 供应TOP3:天府新区、高新区、成华区成交TOP3:天府新区、成华区、龙泉驿区 主城区认购率80%，天府新区认购率70%，近郊认购率46%，远郊无项目开盘 本月开盘项目19个（主城区11个，天府新区5个，近郊3个，远郊0个），环比20.83%，同比26.67% 市场总结 政策全面放松，未来仍有空间、持续在促刚性需求端发力 •6年严控政策松绑，近一年来在需求端不断更新宽松政策，释放更多刚需、改善住房需求•但对于刚性需求促进政策较少，未来市场仍有调整空间，预期着力在首套房促进方面•坚持房住不炒主基调，局部调控，全面放开几率较小•2023年在人才吸附、外来人口限购、贷款利率、二手房限购等方面仍有继续优化空间 土地市场分化加剧，回归主城；限价放松、拿地积极性有所提升，头部房企积极补仓 •2023年由于供地区域集中在中心城区、整体量少价高，主城+天新核心地块表现亮眼；远郊大部分片区未供地，近郊部分区域表现趋冷，整体市场分化明显。未来区域间的分化将持续，热点持热、冷点趋冷。•房企分化加剧，央国平、优质民企拿地积极，抢先占据核心片区土地资源；其他民营房企拿地积极性仍然较低，资金压力大，后续布局持续收缩。•区域分化加剧，7月成交17宗地块，涉宅地块13宗，仅锦江区、龙泉十陵两地