1月房地产行业月报（第43期）：土地与住宅成交惨淡，行业洗牌，格局重塑

【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 土地与住宅成交惨淡，行业洗牌，格局重塑 ——1月房地产行业月报（第43期） 相关研究： 投资要点： ❑ 行业政策：住建部提充分释放住房需求，防范风险仍是重点 1月，行业政策既着力稳需求，也注重防风险。稳需求方面，住建部罕见提及“充分释放居民住房需求”，发改委提出促进住房健康消费，部委对需求端调控政策的表态更加积极；三四线城市在发放补贴的基础上，开始从限贷、限售等方面发力，持续释放利好政策。防风险方面，主要包括防范交付风险和金融风险。其中，地方政府开始进行差别化的预售资金监管，但防范交付风险的态度并未改变；同时为防范房地产风险传导到金融等领域，年内地方政府将始终高度关注房地产风险的排查和化解。 ❑ 住宅市场：需求不振，成交同比下降近四成 2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万平米，同比下降38.6%，环比下降27.7%。虽然各城市成交不一，但是多数城市成交惨淡，同环比均降。 我们认为住宅市场仍然偏冷主要有四重原因。一是2021年同期住宅市场较热，基数较高，因而同比降幅较大；二是需求已经经历了释放期，现在正处于积累阶段；三是就地过年较为普遍，叠加1月仅有1天（除夕）在春节假期中，返乡置业释放有限；四是严格的政策调控以及市场观望情绪仍然浓厚。其中，预期尚未调整，调控政策严格，是影响住宅成交的核心因素。供给侧改革下，降杠杆持续推进，行业的资金流入量更依赖于自身的销售活动，只有合适的住宅成交量才能促进行业良性循环。但是持续的低成交可能不利于良性循环。为了实现“良性循环”，或许有必要推动合理的住房需求充分释放。 ❑ 土地市场：土地市场热度下行，供需均走弱 2022年1月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积4002.1万平米，同环比分别下降49%及82%，成交总建筑面积为2327.6万平米，同环比分别下降60%及86%。 长期来看，一线及核心二线城市市场需求方面持续向好，土地成交主要由供应驱动，成交规模随着集中供地的节奏而变化，1月供应规模分别大幅下降70%及90%，且北京挂牌的18宗地块还未开启竞拍，导致整体成交规模下行；普通二线及三四线城市库存压力较大，市场行情不见好的背景下成交规模难以回转。展望2月，核心城市中仅北京公布了2022年第一轮集中供地将于2月竞拍，预计土地市场成交规模还将保持低迷。 ❑ 企业表现：投资销售低迷，警惕短期偿债风险 投资方面，受集中供地影响，房企月度之间拿地规模变化加大，2022年1月TOP100房企权益拿地总金额同比下降73.6%。在22城供应空窗和规模民企土地投资尚未恢复的情况下，1月地方国企成为拿地主力，预计短期内地方国企仍是不景气土地市场中的主要参与者。销售方面，2022年1月TOP200房企同比下降42.9%，延续2021年7月以来降温趋势，2022年房企面临着购房需求不振和销售低迷的压力。另一方面，在行业 《2022年1月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第51期】┃2021年商品房成交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021年1-12月）》 《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》 《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》 《一文读懂房产税的四大问题》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -30%-20%-10%0%10%20%2021-012021-012021-022021-032021-032021-042021-042021-052021-052021-062021-072021-072021-082021-082021-092021-092021-102021-112021-112021-122021-122022-01沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2022年2月6日 亿翰智库、全联房地产商会 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 出清调整下，行业洗牌，房企分化加剧，出险企业销售不畅，部分稳健企业后来居上，行业格局重塑。融资方面，房企信用债发行规模达322.1亿元，相比12月有所下降，国央企仍然是发债主力，鼓励并购的债券发行量明显增加。房企海外债发行规模虽小幅回升，但仍处于低位，面对一季度的美元债偿债高峰期，企业将面临压力。资本市场方面，地产股小幅下行并不影响股价持续回暖，龙头企业表现明显，亦可关注多轮驱动的优质房企。 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2行业政策：住建部提充分释放住房需求，防范风险仍是重点 ................................................. 1 3住宅市场：需求不振，成交同比下降近四成........................................................................... 5 4土地市场：土地市场热度下行，供需均走弱........................................................................... 8 5企业经营：投资销售低迷，警惕短期偿债风险 ..................................................................... 12 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表 1：1月稳需求方面政策 ................................................................................................................................................... 3 图表 2：1月防风险方面政策 ................................................................................................................................................... 4 图表 3：各能级城市1月商品住宅成交面积情况（万平米） ...................................................................................... 6 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 8 图表 5：2022年1月份土地供应规划建筑面积情况（万平米） ................................................................................. 9 图表 6：2020年7月-2022年1月土地成交规划建筑面积同比 .................................................................................... 9 图表 7：2022年1月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................. 10 图表 8：2022年1月各能级城市土地成交平均溢价率 .................................................................................................. 11 图表 9：2022年1月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米） .................................................................... 11 图表 10：2022年1月各能级城市流拍情况 ....................................................................................................................... 12 图表 11：2020年1月-2022年1月T0P100房企权益拿地金额总额（亿元） ...................................................... 13 图表 12：18家典型房企2022年1月拿地金额（亿元）.............................................................................................. 14 图表 13：2022年1月销售额TOP10房企销售情况 ....................................................................................................... 15 图表 14：不同梯队2022年1月销售业绩门槛值（亿元） .......................................................................................... 15 图表 15：2020年1月-2022年1月TOP200房企销售总额及同比 ............................................................................ 15 图表 16：2021年-2022年1月房企不同类型信用债融资情况（亿元） .................................................................. 16 图表17：2021年-2022年1月不同类型房企信用债融资情况 ..................................................................................... 17 图表18：2021年-2022年1月房企海外债融资情况 ......................................................................