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房地产行业报告：专项债收购存量闲置土地发行落地提速

房地产 2025-04-15 徐超,戴梓涵太平洋证券苏吃吃

地方政府专项债券投向领域有所扩大：地方政府专项债券按还款资金来源分为一般债券和专项债券，专项债券包括新增和再融资专项债券。2024年新增专项债券支持范围扩大，新增支持收购存量商品房、盘活存量闲置土地等4个领域。
土储专项债历史复盘：2017年土储专项债正式启动，2019年暂停发行。2017-2019年发行规模达14914亿元，广东、江苏发行规模居前。
新一轮重启土储专项债背景及政策：2024年以来，中央多次支持盘活存量闲置土地，10月财政部允许专项债券用于土地储备。11月自然资源部出台文件，明确收购土地指导策略，优先收回企业无力开发或无意愿继续开发的住宅用地和商服用地。3月自然资源部和财政部联合发布新规，明确发债要求及资金使用主体。
各地拟使用专项债收购存量闲置土地进展：截至4月10日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地848宗，面积超4000万平方米，金额达1282亿元。3月公示节奏明显加快，广东、湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元。地块类型以住宅用地为主，出让时间多集中在2020-2024年。被收购方以地方国企为主，超50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8-1.0之间。
用于收购存量闲置土地的土储专项债发行情况：截至4月10日，广东、四川、湖南发行专项债用于收购存量闲置土地金额分别为304.4/3.3/94.2亿元，合计约402亿元，涉及166个项目。广东广州发行金额超60亿元，位居各城市首位。二线城市长沙和成都分别发行26.3亿元和2.8亿元。
投资建议：预计更多地区参考已发行省份做法，土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地速度更快。但政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商。
风险提示：专项债收储政策落地进程不及预期；土地市场走势超预期风险；房地产行业下行风险。