房地产行业研究：广东积极落地专项债收储土地，个人住房贷款同比多增

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.8-2.14）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第9；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.7%和+1.1%。 节后土地市场成交快速反弹。本周（2.8-2.14）全国300城宅地成交建面443万㎡，单周环比+56%，单周同比+2246%，平均溢价率7%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面4852万㎡，累计同比+5%；年初至今，建发房产、保利发展、华润置地、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售稳健向上，春节错位效应同环比上升。本周（2.8-2.14）47个城市商品房成交合计276万平米，周环比+133%，周同比+485%。其中：一线城市周环比+214%，周同比+535%；二线城市周环比+216%，周同比+555%；三四线城市周环比+85%，周同比+433%。 本周二手房成交稳健向上，春节错位效应同环比上升。本周（2.8-2.14）22个城市二手房成交合计196万平米，周环比+105%，周同比+1430%。其中：一线城市周环比+291%，周同比+2265%；二线城市周环比+41%，周同比+2147%； 三四线城市周环比+152%，周同比+543%。 广东积极落地专项债收储土地。根据中指研究院，截至2月11日，广东多城拟收储土地超160宗，土地面积超680万方，拟收购价格超350亿元。从被收储土地的性质来看，52%为住宅用地；32%为商办用地；14%为工业用地；2%为其他用地。分析被收储土地的出让时间，19%为2020年前，81%为2020-2024年，其中20年8%，21年21%，22年26%，23年20%，24年4%。从被收储的企业性质来看，79%为地方国企；12%为民企；3%为央企。从收储的折价幅度来看，15%溢价收储；19%平价收储；66%折价收储，其中12%为70-79折，24%为80-89折，28%为90-99折。 个人住房贷款同比多增。2025年2月14日，人民银行公布2025年1月金融数据。2025年1月社会融资规模增量为7.06万亿元，创历史同期最高水平，比上年同期多5833亿元。1月当月新增居民中长贷4935亿元，同比少增1337亿元，结束前期连续三个月实现同比多增。1月新增居民中长贷同比下滑21.3%，相比12月有所回落。本次居民中长贷数据同比走弱，一方面2024年1月高基数且2025年春节在1月，假期效应使得整体商品房成交量形成季节性低点；另一方面可能存在统计口径的差异。据新华社消息，1月个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元，反应当下居民购房需求并未褪去。 投资建议 考虑到土地收储或有效缓解房企偿债压力，当前土地收储正积极推进。此外节后回来新房及二手房成交同比保持上涨，预示着行业需求或阶段性见底，重点关注近期销售持续性及两会前地产政策预期。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 广东积极落地专项债收储土地 根据中指研究院，截至2月11日，广东多城拟收储土地超160宗，土地面积超680万方，拟收购价格超350亿元。从被收储土地的性质来看，52%为住宅用地；32%为商办用地；14%为工业用地；2%为其他用地。分析被收储土地的出让时间，19%为2020年前，81%为2020-2024年，其中20年8%，21年21%，22年26%，23年20%，24年4%。从被收储的企业性质来看，79%为地方国企；12%为民企；3%为央企；1%为混合所有制。从收储的折价幅度来看，15%溢价收储；19%平价收储；66%折价收储，其中12%为70-79折，24%为80-89折，28%为90-99折。 图表1：被收储土地的企业性质中，国企占比79% 图表2：被收储土地性质中，住宅占比52%，商办占比32% 图表3：被收储土地中，2020-2024年占比81% 图表4：被收储土地中，折价收储占比66% 个人住房贷款同比多增 2025年2月14日，人民银行公布2025年1月金融数据。2025年1月社会融资规模增量为7.06万亿元，创历史同期最高水平，比上年同期多5833亿元。1月当月新增居民中长贷4935亿元，同比少增1337亿元，结束前期连续三个月实现同比多增。1月新增居民中长贷同比下滑21.3%，相比12月有所回落。本次居民中长贷数据同比走弱，一方面2024年1月高基数且2025年春节在1月，假期效应使得整体商品房成交量形成季节性低点；另一方面可能存在统计口径的差异。据新华社消息，1月个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元，反应当下居民购房需求并未褪去。 图表5：1月新增居民中长贷同比少增1337亿元 图表6：1月新增居民中长贷同比下滑21.3% 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第9；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为电子城、合肥城建、世荣兆业、*ST中润、国瑞健康，涨跌幅分别为+19.7%、+17.4%、+17.3%、+16.9%、+16.3%；末5名为退市卓朗、光明地产、*ST和展、华音国际控股、时代中国控股，涨跌幅分别为-23.3%、-10.6%、-10.5%、-9.5%、-7.5%。 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表8：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名 图表10：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7%，沪深300指数涨跌幅为+1.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.7%和+1.1%。本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、宋都服务、兴业物联、佳兆业美好、祈福生活服务，涨跌幅分别为+13.3%、+12.8%、+8.7%、+8.7%、+8.6%；末5名为德信服务集团、经发物业、泓盈城市服务、星悦康旅、正荣服务，涨跌幅分别为-16.7%、-8.9%、-4.2%、-3.4%、-3.2%。 图表11：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表12：本周物业个股涨跌幅前5名 图表13：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第7周，全国300城宅地成交建面443万㎡，单周环比56%，单周同比2246%，平均溢价率7%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面4852万㎡，累计同比5%；年初至今，建发房产、保利发展、华润置地、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为100、96、84、83、82亿元。 图表14：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表15：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表16：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（2月8日-2月14日）47个城市商品房成交合计276万平米，周环比+133%，周同比+485%，月度累计同比+7%，年度累计同比-6%。其中： 一线城市：周环比+214%，周同比+535%，月度累计同比-12%，年度累计同比-11%； 二线城市：周环比+216%，周同比+555%，月度累计同比-18%，年度累计同比-20%； 三四线城市：周环比+85%，周同比+433%，月度累计同比+40%，年度累计同比+17%。 图表17：4 7城新房成交面积及同比增速 图表18：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表19：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表20：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（2月8日-2月14日）22个城市二手房成交合计196万平米，周环比+105%，周同比+1430%，月度累计同比+68%，年度累计同比+18%。其中： 一线城市：周环比+291%，周同比+2265%，月度累计同比+97%，年度累计同比+24%； 二线城市：周环比+41%，周同比+2147%，月度累计同比+114%，年度累计同比+35%； 三四线城市：周环比+152%，周同比+543%，月度累计同比-9%，年度累计同比-15%。 图表21：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表22：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表23：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表24：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比-0.2%，同比-7.2%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.8月，较上周+1个月，较去年同比-4.4个月。 图表25：1 0城商品房的库存和去化周期 图表26：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表27：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表28：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表29：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表30：物管行业资讯 非开发公司动态 图表31：非开发公司动态 行业估值 图表32：A股地产PE- TTM 图表33：港股地产PE- TTM 图表34：港股物业PE- TTM 图表35：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。