房地产行业研究：9月项目开盘去化率同比上涨，居民中长贷同比多增

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（10.11-10.17）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.7%，沪深300指数涨跌幅为-2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.3%和-0.2%。 土地市场溢价率处于低位。本周（10.11-10.17）全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比26%，单周同比-46%，平均溢价率3%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(10.11-10.17)47个城市商品房销售402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24%。 本周(10.11-10.17)22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%，低于去年同期水平；8月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有扩大，同比-5.5%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22%。 9月项目开盘去化率同比上涨。据CRIC监测数据，30个重点城市9月平均开盘去化率为39%，环比微降3pcts，同比上升10pcts。从具体城市来看，9月项目开盘去化率高于60%的城市包括成都、长沙、杭州、厦门、北京，部分城市得益于网红盘集中入市对去化率显著提升。从变化趋势来看，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、成都、杭州等高能级城市本月去化率小幅回落，但仍处4成以上高位；二是武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率延续增势；三是南京、昆明、济南等9月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。 9月居民中长贷反弹，同比重回多增。2025年10月15日，人民银行公布2025年9月金融数据。2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元，1-9月新增社融累计同比上涨17.1%，整体维持较高水平。考虑到8-9月北京、上海、深圳接连出台宽松政策，刺激购房需求释放，9月当月居民中长贷新增2500亿元，9月居民中长贷同比多增200亿元。1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，相比1-8月跌幅有所收窄，反应当前地产在政策刺激下有望维持止跌回稳的态势。进入10月后地产成交数据环比9月整体持平，但考虑到去年高基数的影响，预计10月居民中长贷数据修复弹性受限。 投资建议 根据近期地产数据显示，前期一线城市出台宽松政策对需求刺激效果在边际走弱。考虑到当前房价压力及部分重点房企面临偿债压力，后期仍然需要更多的政策出台以带动地产实现止跌回稳，预期四季度政策仍有加码空间。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 9月项目开盘去化率同比上涨......................................................................4居民中长贷同比多增..............................................................................4行情回顾........................................................................................5地产行情回顾................................................................................5物业行情回顾................................................................................6数据跟踪........................................................................................7宅地成交....................................................................................7新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................15非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：2025年9月全国重点城市顶目开盘平均去化率变动情况.......................................4图表2：9月新增居民中长贷2500亿元，同比多增200亿元...........................................5图表3：1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%..................................................5图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................5图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................6图表7：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................6图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表9：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表10：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8 图表14：47城新房成交面积及同比增速............................................................9图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表17：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表18：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表21：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表22：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表23：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表25：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表26：地产公司动态..............................