房地产行业报告：专项债收储政策正在进入落地期

从春节假期及节后市场表现来看，重点一二线城市新房和二手房成交均有明显回暖迹象。政策方面，专项债收储政策正在进入落地期，根据中指院数据，截至2月11日，广东省多个城市公告中涉及收购土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，后续观察的重点为企业获得资金后是否继续进行投资开发，形成增量资金，带动地产投资企稳。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为124.47万方，本年累计新房成交面积为1138.72万方，累计同比+3.1%。30大中城市近四周平均成交面积为100.72万方，同比-21.3%，环比-18%。其中一线城市近四周平均成交面积为28.97万方，同比-28.8%，环比-29.7%，二线城市近四周平均成交面积为47.51万方，同比-22.1%，环比-9.6%，三线城市近四周平均成交面积为24.24万方，同比-7.7%，环比-16.7%。上周重点9城商品住宅可售面积为5591.43万方，同比-13.53%，环比-1.62%，重点9城去化周期为13.18个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为130.96万方，本年累计二手房成交面积为1063.88万方，累计同比+35.6%。重点12城近四周平均成交面积为98.43万方，同比+9.7%，环比-16.4%。截至2025/2/9全国城市二手房出售挂牌量指数为41.45，环比+6.8%，挂牌价指数为157.2，环比-0.47%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为20宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.73。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6744.75元/平方米，溢价率为9.7%，环比-1.99pct，成交商服类土地楼面均价为2118.25元/平方米，溢价率为3.07%，环比-0.31pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.02%，沪深300指数上涨1.19%，房地产指数跑赢沪深300指数0.83ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.29%，恒生综合指数上涨6.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.28pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为124.47万方，本年累计新房成交面积为1138.72万方，累计同比+3.1%。30大中城市近四周平均成交面积为100.72万方，同比-21.3%，环比-18%。其中一线城市近四周平均成交面积为28.97万方，同比-28.8%，环比-29.7%，二线城市近四周平均成交面积为47.51万方，同比-22.1%，环比-9.6%，三线城市近四周平均成交面积为24.24万方，同比-7.7%，环比-16.7%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5591.43万方，同比-13.53%，环比-1.62%，重点9城去化周期为13.18个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为130.96万方，本年累计二手房成交面积为1063.88万方，累计同比+35.6%。重点12城近四周平均成交面积为98.43万方，同比+9.7%，环比-16.4%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/2/9全国城市二手房出售挂牌量指数为41.45，环比+6.8%，挂牌价指数为157.2，环比-0.47%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为20宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.73。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6744.75元/平方米，溢价率为9.7%，环比-1.99pct，成交商服类土地楼面均价为2118.25元/平方米，溢价率为3.07%，环比-0.31p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.02%，沪深300指数上涨1.19%，房地产指数跑赢沪深300指数0.83 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.29%，恒生综合指数上涨6.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.28pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第9，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第6、第8。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：滨江集团（+10.35%）、*ST金科（+5.92%）、万科A（+5.26%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+13.74%）、绿景中国地产（+8.57%）、绿城中国（+8.51%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（+6.83%）、金科服务（+6.36%）、永升服务（+6.04%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。