公募REITs周报（第11期）：周度继续收红，市值再创新高

周度继续收红，市值再创新高 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数周涨幅为+1.3%，市值再创历史新高。本周各类主要指数表现为：中证REITs（+1.3%）>中证全债（+0.2%）>沪深300（0.0%）>中证转债（-0.2%），年初至今各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.3%）>中证转债（+3.6%）>沪深300（-0.5%）>中证全债（-0.8%）。全市场公募REITs本周日均换手率较前一周略有下降，水利设施类REITs交易活跃度最高。本周市政、水利、保障房REITS涨幅领先。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 基础数据 中证REITs指数周涨幅为+1.3%。中证REITs（收盘）指数收盘价为870.6，整周（2025/3/17-2025/3/21）涨幅为+1.3%，表现强于主要可比指数。近一年中证REITs指数回报率为9.1%，波动率为6.9%；回报率接近沪深300指数和中证转债指数，大于中证全债指数；波动率远低于沪深300指数，远大于中证全债指数，低于中证转债指数。截至2025年3月28日，REITs总市值在3月28日为1851亿元，再创历史新高，较上周增加32亿元；全周日均换手率为0.72%，较前一周减少0.04个百分点。 中债综合指数252.0中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.81企业/公司/转债规模(千亿)68.4/24.3/7.1 市政、水利、保障房类REITs涨幅领先。截至2025年3月28日，从从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs平均周涨跌幅为+1.80%，特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.63%。从不同项目类型REITs来看，除生态环保类外，其他类型REITs均收涨。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施类（3.95%）、水利设施类（3.22%）和保障性租赁住房类（3.04%）；涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏金隅智造工场REIT（+5.79%）、中信建投明阳智能新能源REIT（+5.50%）、华夏首创奥莱REIT（+5.35%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 水利设施类REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，水利设施类REITs本周交易最活跃，交通基础设施类REITs成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.6%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额26.0%。从上周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（1519万元）、华夏中国交建REIT(646万元）、嘉实物美消费REIT(630万元）。 《政府债务周度观察-Q2地方债发行计划1.45万亿》——2025-03-28《超长债周报——公开市场开启千亿净投放，超长债超跌反弹》——2025-03-24《公募REITs周报（第10期）-全板块收红，能源板块领涨》——2025-03-24《转债市场周报-估值继续压缩，新券发行提速》——2025-03-23《政府债务周度观察-新增地方债发行放缓》——2025-03-19 数据中心REITs再上新，公募REITs在新业态持续拓展。据上交所官网信息，南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“南方万国数据中心REIT”）已完成申报，成为继南方润泽科技数据中心REIT之后，全市场第二单数据中心公募REITs项目，也是上交所首单数据中心公募REITs项目。南方万国数据中心REIT项目发起人为万国数据控股有限公司，管理人为南方基金。万国数据此前刚成功发行了中国市场首单数据中心持有型不动产ABS项目，标志着万国数据在探索通过私募类REITs与公募REITs等多种金融工具助力企业发展。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 中证REITs指数周涨幅为1.3%，表现优于主要比较指数 截至2025年3月28日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为870.6点， 整周（2025/3/17-2025/3/21）涨幅为+1.3%，表现强于主要可比指数，包括中证全债指数（0.2%）、沪深300指数（0.0%）和中证转债指数（-0.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.3%）>中证转债（+3.6%）>沪深300（-0.5%）>中证全债（-0.8%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年3月28日，近一年中证REITs指数回报率为9.1%，波动率为6.9%；回报率接近沪深300指数和中证转债指数，大于中证全债指数；波动率远低于沪深300指数，远大于中证全债指数，低于中证转债指数。REITs总市值在3月28日为1851亿元，再创历史新高，较上周增加32亿元；全周日均换手率为0.72%，较前一周减少0.04个百分点。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，市场规模还有15-35倍扩容空间，具体可参考我们在REITs投资年度策 略《长坡厚雪，静待花开-2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略》。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 市政、水利、保障房类REITs领涨 截至2025年3月28日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs平均周涨跌幅为+1.80%，特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.63%。从不同项目类型REITs来看，除生态环保类以外，其他类型REITs均收涨。其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施类（3.95%）、水利设施类（3.22%）和保障性租赁住房类（3.04%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年3月28日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年3月28日） 分具体标的来看，上周涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏金隅智造工场REIT（+5.79%）、中信建投明阳智能新能源REIT（+5.50%）、华夏首创奥莱REIT（+5.35%）。 从不同项目类型来看，水利设施类REITs本周交易最活跃，交通基础设施类REITs成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额1.6%。 后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额26.0%。 从上周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（1519万元）、华夏中国交建REIT(646万元）、嘉实物美消费REIT(630万元）。 一级市场发行 截至2025年3月28日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有4只，已申报的产品5只，已受理的产品1只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的扩募产品1只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至3月28日，公募REITs年化现金分派率均值为6.7%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 行业要闻 3月25日，数据中心REITs再上新。据上交所官网信息，南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“南方万国数据中心REIT”）已完成申报，成为继南方润泽科技数据中心REIT之后，全市场第二单数据中心公募REITs项目，也是上交所首单数据中心公募REITs项目。南方万国数据中心REIT项目发起人为万国数据控股有限公司，管理人为南方基金，万国数据此前刚成功发行了中国市场首单数据中心持有型不动产ABS项目，标志着万国数据在探索通过私募类REITs与公募REITs等多种金融工具助力企业发展。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国