土地专题：专项债收储知多少？

土储专项债的前世

土地储备融资渠道经历了三个阶段：土地储备贷款（2001-2012年）、土地储备专项债（2016-2019年）和土地储备专项债被叫停（2019年9月至今）。2017-2019年，土储专项债成为地方专项债的重要投向领域，年度发行规模分别约为2425亿元、5905亿元、6765亿元，占当年新增专项债比例分别为32%、44%、31%，均在30%以上。加权平均发行期限接近5年，加权平均发行利率通常在3%-4%左右。

土储专项债的今生

2025年1月，财政部表示在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房。截至2025年2月18日，惠州、珠海、肇庆、茂名等16个地市已披露项目明细，拟收储超200宗地，总价超400亿元。从土地使用权人性质来看，国有企业占比超八成。拟收购土地涉及住宅用地、工业用地、商业用地、综合用地等多种类型，出让时间多集中在2020年后。在定价方面，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8-1.0之间。北京市也发行了土储专项债，但多用于一级土地开发。

土储专项债后续怎么看？

分别从闲置土地的建筑面积*出让价格、土储专项债占比这两个角度看，闲置土地收购规模或较大。假设按照50%的收购量，闲置土地收购总规模或在3.6万亿元左右，均摊到2025-2027这三年，每年或超万亿。结合实际情况来看，收购比例在30%-50%更为合理，那么均摊到每年收购规模或在7200-12000亿元之间。土储专项债的历年占新增专项债比例均超30%，按照最低30%这个比例，土储专项债规模或超万亿，结合历史的发行规模，今年土储专项债的规模或在6000-12000亿元。对房地产、地方政府和地方城投平台而言都有明显利好。

风险提示

政策理解不到位的风险、数据测算假设与实际存在偏差的风险、政策具体落地和执行不到位的风险。