2024年11月，自然资源部发文允许地方政府运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先覆盖企业无力开发、已供应未动工的住宅与商服类闲置用地，为盘活存量土地、优化土地供需格局提供政策依据。2025年，专项债政策进一步聚焦土地与住房领域，重点支持土地收储、保障性住房建设及城市更新等方向，助力房地产市场平稳运行与城市功能提升。
截至2025年3月初，全国各地累计公告拟发行专项债收储土地规模约2.4亿平方米，总金额超6000亿元，公示地块近5000宗。专项债收储土地呈现以下特征：
一、2021-2023年出让地块为收储主力，规模占比约83%。这一时期正是房地产市场调整阶段，房企资金链趋紧，土地流拍率攀升。通过收储，未来三年将显著缓解市场库存压力，助力房地产市场企稳回升。
二、涉宅用地规模占比近七成（68.8%），整体结构为“住宅为主体、商办为补充、工业为改造对象”。住宅用地主要集中在一二线城市核心区域，可直接用于保障房建设或重新公开出让。商办用地主要集中在三四线城市，收储核心逻辑为“去库存”与“改用途”。
三、以平价和小幅折价收储为主，平均折价幅度10%-15%。约70%的地块收储价格在原成交价80%-100%之间，低于8折地块占比仅15%。少量核心地段优质地块采用平价或小幅溢价收购，定价机制体现“市场化引导、政策性兜底”的双重逻辑。
四、头部省市收储规模占比高。区域分布高度集中，广东、湖南、重庆三省合计占比超三分之一。头部城市收储金额与面积双居领先，但单位地价差异显著。例如，广州单位地价远高于郑州、唐山等内陆重点城市。
五、一线城市专项债土地收储实践差异凸显。上海发行规模领先，主要投向核心区旧改、产业用地升级及存量宅地回收；北京主要投向郊区新城、棚户区改造及保障房建设；广州主要投向存量国企闲置地、低效工业用地及外围新区开发；深圳规模最小，以存量盘活为主。
综上，专项债收储土地在房地产深度调整背景下，通过政府主动入市缓解土地市场供给积压，为陷入困境企业提供退出通道，为地方政府盘活土地资产提供支撑，对市场“去库存、稳预期”起到积极作用。但土地市场根本复苏仍需需求端真实修复、城镇化动能持续释放及房地产开发模式深层转型。
