核心观点与关键数据
4Q25新增土地收储规划继续减少，但实际到位资金提速，已覆盖拟收储金额的43%，非“自审自发”试点地区相关专项债落地。2025年累计拟收储金额突破7000亿元，其中4Q25新增798亿元，环比下滑44.4%。累计收储规模TOP3的省份为浙江（907亿元）、广东（884亿元）和重庆（670亿元）。被收购地块特征显示，“新地块”占比77.6%（拿地时间2020~2024年），折价率均值为0.8。
4Q专项债发行保持高规模，非“自审自发”试点地区相关专项债落地。截至4Q25，全国共发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%，较前三季度提升11个百分点。10月以来多个非试点地区专项债落地，2025年地方政府新增专项债总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额为6.6%。
研究结论与投资建议
展望2026年，将继续关注规模化推进和专项债落地进程。存量土地收购已形成可复制模式，实际到位资金仍落后于拟收储规模。收储对城市库存水平有显著调整效果，一二线城市拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%。
维持“增持”评级。十五五规划定调行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产具备补涨能力。考虑2025年板块明显低配，新规及政策预期改善背景下，2026年行业具备轮动估值修复能力。当前AH房地产板块总市值与行业地位不匹配，推荐：
- 开发类：保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科（A股）；华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产（H股）
- 商住类：新城控股、龙湖集团
- 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务
- 文旅类：华侨城A
风险提示
收储进度不及预期。
