广州甲级写字楼市场2022年第四季度报告总结
核心观点与市场环境
- 新增供应延期入市：受广州本土疫情影响，第四季度新增写字楼供应延期入市，全市甲级写字楼存量维持在603.4万平方米。
- 疫情影响与政策调整：10月底起实施的严格区域管控措施导致部分在建项目推迟交付，12月防疫措施优化调整后，市场逐步恢复经营秩序。
- 租赁市场观望情绪延续：受宏观环境不稳定影响，消费服务、物流交通等领域的中小企业租赁决策持保守态度，租户优先选择续租。
租金与空置率趋势
- 租金环比下降：受需求回暖滞后影响，业主方下调租金预期，第四季度全市平均租金环比下降1.6%至每月每平方米166.5元。
- 净吸纳量连续负值：全市净吸纳量连续第二个季度录得负值，空置率上升至14.0%，各子市场空置率均有所增加，其中琶洲商务区空置率升至21.2%。
业主策略与租户行为
- 业主策略调整：业主方在租金、装修及起租日等商务条款上提供灵活性，部分业主通过增加佣金或内部奖励推动成交。
- 租户租赁策略：租约到期租户优先选择续租，以控制成本为核心的搬迁仍是主要租赁活动，核心区域企业内部调整带来联合办公市场机会。
行业分布与成交亮点
- 传统支柱行业稳定：能源行业受低碳转型政策推动，需求上升，能源企业大面积成交，成交占比环比扩大6.4个百分点。
- 三大主力行业引领成交：专业服务、TMT及金融业仍为市场主力，贡献超过64.0%的成交面积占比。
- 企业服务需求增长：财税、法律、保险等服务需求推动相关业务扩张。
未来展望
- 需求回暖依赖经济复苏：短期内租赁市场观望情绪或将延续至年后，长期来看，更开放的疫情应对机制有利于市场活力回归。
关键数据
- 平均租金：每月每平方米166.5元（环比下降1.6%）。
- 空置率：14.0%（环比上升）。
- 净吸纳量：连续第二个季度录得负值。
- 主要商圈存量：体育中心（963,132平方米，空置率10.2%）、珠江新城（3,156,063平方米，空置率11.9%）、越秀（387,739平方米，空置率11.6%）、琶洲（1,527,265平方米，空置率21.2%）、国际金融城（无数据）。
- 未来供应：全市预计新增供应3,718,544平方米。
主要租赁成交案例
- 太平洋保险金融大厦（珠江新城，4,000平方米，扩租）。
- 天德广场（珠江新城，2,500平方米，搬迁）。
- 欧派总部大厦（琶洲，1,000平方米，新设立）。
主要在建项目
- 欢聚大厦（琶洲，99,575平方米，预计2023年交付）。
- 越秀财富大厦（国际金融城，58,545平方米，预计2023年交付）。
- 粤海金融中心（珠江新城，133,364平方米，预计2023年交付）。
- 良业大厦（琶洲，86,400平方米，预计2024年交付）。
- 树根互联全国总部（琶洲，67,729平方米，预计2025年交付）。
