亚太资产市场洞察 - 中国
内资买家抢占中国超一线城市 内资买家抢占中国超一线城市 中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究部数据显示（图一）。在北京这一趋势尤为明显。在今年前八个月，内资买家在上海投资交易中占比82%，而北京则占比100% “中国内地投资者凭借雄厚财力于今年前八个月在中国超一线城市，北京和上海，抢占了高达86%的商业地产投资份额，遥遥领先于过去5年（2011至2015）65%的平均值，据戴德梁行研究部数据显示。” 市场概况 “北京的自用买家占据2016年前8个月总交易的53%” 北京和上海的投资市场呈现两种截然不同的特点。北京的自用买家占据2016年前8个月总交易的53% （图二）。得益于中国蓬勃发展的电子商务，北京市场吸引了众多网络零售业的自用买家。例如，乐视商城于今年第二季度在世茂工三购买了地上面积41,000平方米的物业，为北京本年度迄今为止最大的商业地产交易。在写字楼市场，科技巨头阿里巴巴也于2015年底收购了整栋昆泰国际大厦2号楼以作自用。 而在上海，投资需求很大程度上由银行、保险公司、私募股权投资公司和基金公司所主导。从2016年1月至8月来看，它们占总投资额的70%以上（图三）。据中国保险监督管理委员会（中国保监会）数据显示，行业原保险保费收入在2016上半年同比增长37%。如此激增的收入流，使得中国保险公司在国内房地产市场的投资行为也愈发活跃，尤其是在投资回报较为稳定的上海。 不断增长的写字楼需求 “ 在今年前八个月，写字楼占到内资买家在上海整体交易量的86% ” 中国投资者最为青睐的物业类型是写字楼地产。据戴德梁行研究部数据显示，在今年前八个月，上海的写字楼交易达到整体交易量的86%。在北京，由于可售型优质写字楼的稀缺，写字楼成交仅占总成交量的30%，不过部分买家计划将收购的零售物业改造成写字楼。这种投资偏好受到北京和上海旺盛的写字楼租赁需求所驱动。在2015年，上海和北京写字楼市场共同见证了近200万平方米的净吸纳量。 面积为30,000平方米的西单百货，计划将改造成写字楼。在上海也可以见诸如此类的案例，例如原先打算用做高层商业中心的精品中心，在中城联盟收购后已全部作为写字楼项目入市，并在入市的半年多以来见到较好的租赁及租金收益。上海的银河宾馆和锦沧文华酒店，均在被收购后计划改造成写字楼。 在其他地产领域，服务式公寓也颇受中国投资者欢迎。在2016年前八个月，它占上海总投资量的14%以及北京的13%。本地投资者的投资策略大多是整体收购后进行散售，他们在购置服务式公寓上表现积极。 由于优质的可整售写字楼项目较为紧缺，越来越多的中国投资者收购其他类型的物业然后更新改造为写字楼。例如，万科在今年二季度于北京购置的 未来展望 与去年下半年相比，上海和北京两地今年上半年的投资市场相对平静。但仍不乏一些积极的因素在刺激潜在的投资热潮回归，其中最重要的是“营改增“政策的落实。此次增值税改革允许购买不动产作为抵扣项目，通过降低公司的持有成本从而鼓励购买物业。其中，在次核心商圈或产业园区新落成的写字楼将最有可能从中受益。伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，以及被激烈竞 争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。当然，非核心区域地产通常要求投资者有更大的耐心，以长期持有来最大限度提高收益。同时，中国政府目前正在探索几项新的房地产投资融资政策，未来很可能会看到业界人士越来越多地依赖于轻资产战略和从资本市场直接融资。 “伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。” 详情敬请联系： 研究部 魏东高级助理董事华北区研究部主管sabrina.d.wei@dtzcushwake.com 陈妍斐高级经理大中华区研究部catherine.chen@dtzcushwake.com 投资部 李志荣国际董事大中华区投资及顾问服务部主管francis.cw.li@dtzcushwake.com 叶建成董事总经理中国投资及顾问服务部主管jim.ks.yip@dtzcushwake.com 刘兵董事华北区投资及顾问服务部主管gordon.b.liu@dtzcushwake.com 戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球60多个国家的43,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。更多详情，请浏览www.dtzcushwake.com，或关注我们的微博（戴德梁行中国）及微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。© 戴德梁行 2016年
