亚太资产市场洞察 - 中国

亚太资产市场洞察内资买家抢占中国超一线城市2016年8月版

• 核心观点：2016年前八个月，中国内地投资者在中国超一线城市北京和上海的商业地产投资中占据主导地位，市场份额高达86%，显著高于过去五年（2011-2015）65%的平均水平。
• 区域差异：
  • 北京：内资买家占比100%，其中自用买家占据总交易量的53%，主要受电子商务发展驱动，如乐视商城和阿里巴巴的收购案例。投资者偏好写字楼，部分买家计划将零售物业改造为写字楼。
  • 上海：内资买家占比82%，投资需求主要由银行、保险公司、私募股权和基金公司主导（占比超70%），受保费收入增长（上半年同比增长37%）推动。写字楼是主要投资类型，占比86%，远超北京（30%）。服务式公寓也受青睐，占比14%。
• 物业类型偏好：中国投资者最青睐写字楼地产。2015年上海和北京写字楼市场净吸纳量近200万平方米。由于优质可整售写字楼稀缺，投资者倾向于收购其他类型物业（如零售、酒店）进行改造升级为写字楼。服务式公寓也占一定投资比例。
• 未来展望：随着核心区域资产减少和回报率受压，投资者可关注次核心商圈或产业园区的新落成写字楼，这些区域有望从“营改增”政策中受益。投资者需具备长期持有的耐心，并可能更多地依赖轻资产战略和直接融资。政府新的房地产投资融资政策也可能影响市场。