2023年二季度上海资本市场快讯

MARKETBEAT 上海 资本市场2023年二季度 环比变化 241.6亿 第二季度投资额(人民币) 4.5% 核心区写字楼资本化率 5.0% 商务园区资本化率 4.4% 零售物业资本化率 数据来源：戴德梁行 经济指标 2023年一季度 环比变化 3.0% 下季度预测 未来一年预测 交易金额同环比均上升 2023年二季度，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖，成交数量共计27宗，总交易金额为人民币241.6 亿元，同环比均上升，环比涨幅显著，录得106.2%。 从资产类别来看，二季度上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园区/写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别，其交易金额占比为60.2%。主要成交案例：本季度最大一笔交易为中国平安保险海外（控股）有限公司购买弘毅资产包——东方万国企业中心和弘源科创大厦；上海万业企业以人民币5.2亿元购入龙华万科T4项目，该两笔交易金额约占整个季度交易金额的25.7%。 此外，本季度公寓物业持续受到机构投资者追捧，录得6宗交易，成交金额占比24.5%，位列第二。主要成交案例：平安以人民币12.7亿元购入合景领峰和合景峰汇项目；博枫资本以人民币5.6亿元购入聚源大厦；城璟租住集团购入松江天阳宿舍。 内资买家继续占据市场主导地位 买家类别来看，内资买家继续占据市场主导地位，其交易金额占比为60.2%。与此同时，外资买家对优质资产的关注度和参与度亦明显升温，其交易金额占比相较前季度上升27.9%。值得一提的是，启城投资继上季度收购浦东新区张江创智空间后，本季度再次以人民币8.5亿元收购先声医药自主开发的张江医谷生命医学产业园。 交易目的来看，投资型交易依旧是季内主流，占据约六成交易额。另一方面，买家实用导向不断凸显，本季度自用型交易金 额同比、环比分别增加17.9%和7.8%，且自用买家类型以新材料、能源和消费类行业较为活跃。 未来展望 下半年，受甲级写字楼供应增加的影响，租赁承压，预计空置率将出现上升的趋势，并影响资产估值。此外，聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。 随着扩大内需和改善预期的宏观政策的持续发力，上海经济复苏内生动力将逐步增强，资本市场也有望提振信心，并在下半 年迎来交易高峰。 GDP增长 1.6% 成交额按买家类别 1,400 人民币（亿元） 1,200 成交额按资产类别 0.8%1.2%商务园区 3.0% CPI增长 2.6% 10年政府债券利率 数据来源：上海统计局，中国外汇交易中心，穆迪分析 1,000 800 600 400 200 0 201520162017201820192020202120222Q23 10.3% 20.5% 24.5% 39.7% 公寓 写字楼零售工业酒店 数据来源：戴德梁行 内资外资 其他 数据来源：戴德梁行 2023年二季度主要交易 物业 区域 资产类别 价格(人民币亿元) 卖方 买方 用途 东方万国企业中心、弘源科创大厦 浦东金桥 商务园区 - 弘毅 中国平安保险海外(控股)有限公司 投资 龙华万科T4 徐汇龙华 写字楼 5.2 万科 上海万业企业 自用 合景领峰、合景峰汇 嘉定 公寓 12.7 合景泰富 平安 投资 聚源大厦 静安虬江 公寓 5.6 - 博枫资本 投资 张江医谷生命医学产业园 浦东周浦 商务园区 8.5 先声药业 启城投资 投资 资本化率趋势 甲级写字楼（核心区） 甲级写字楼（非核心区） 商务园区 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 20152016201720182019202020212022Q22023 cushmanwakefield.com ShaunBrodie 高级董事 大中华区租户研究主管 shaun.fv.brodie@cushwake.com 蔡峰 执行董事 华东区资本市场部联席主管frank.f.cai@cushwake.com卢强 执行董事 华东区资本市场部联席主管 eric.q.lu@cushwake.com 戴德梁行研究报告 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©戴德梁行2022年 MARKETBEAT 上海 资本市场2023年二季度