大中华区资本市场快讯

资本市场快讯 2018 年第二季度 张大维城市更新下的资产管理 Wei）、张晟（Sean Zhang）、GordonMarsden 和张大维（Allan Zhang）的市场洞察，探讨以下市热门话题：中美贸易摩擦对中国商业地产投资的影响、信贷紧缩对资产证券化的影响、与国有机构合作的投资新机遇，以及如何通过有效的资产管理从而获得资产价值的大幅提升。 林荣杰董事总经理大中华区研究部主管james.shepherd@cushwake.com 欢迎阅读戴德梁行二季度大中华区资本市场快讯。本期内容除了包含北京、上海、广州、深圳、香港和台北六个一线城市的投资趋势分析外，还收录了我司多个领域行业专家：魏东（Sabrina 今年 5 月，万得（WIND）数据指出在第一季度里，开发商的负债等级达到了空前的高度，136个上市房地产企业的平均债务比率达到令人不安的 79.4％（见图 1）。对于这些开发商的高负债率， 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金融监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构和资产管理业务。” 中央政府在上半年立场强硬，要求进一步收紧金融监管，并提出“大资管新规”来规范融资机构和资产管理业务。另外，发改委称将考虑加强防范中资企业发行美元债的风险。 对保持经济稳定发展起到了积极的作用（见图 2）。 与此同时，中国或会进一步向国外投资敞开大门。习近平主席在 4 月份的博鳌亚洲论坛上指出，中国将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中外资本加强合作。利好政策预计将持续发酵，同时因借贷政策的进一步收紧，内资企业竞争力受到暂时的削弱，我们预计外资投资商将加大在中国的投资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表现也进一步加强了投资者信心（见图 3）。 据消息，多数国有银行在融资借贷上基本只看地产 100 强企业或白名单客户。在这些风声影响之下加上强力的执行和严格的信贷管制，资产流动性因此短期内出现明显下降。但是另一方面，这也大幅减少了中国 GDP 增长对房地产投资的依赖， 据观察，外资于中国内地最关注的市场，依次为：上海、北京、广州和深圳的核心增值或可升级改造或再开发类项目。据戴德梁行数据显示，国外投资者的投资占比于本季度明显上升，占到总投资额的 20%，明显高于上季度的 16% 以及去年同期的 10%。（见图 4） 此外，借贷收紧将降低部分未来供应量较大的二线城市的商业地产投资风险。在图 5 我们可以看到，零售项目开发投资额于今年 5 月同比下跌9.3%，写字楼开发投资额同比下滑 7.8%；而能更快获得现金流回笼的散售型住宅项目投资额则较去年同期增长 14.2%。 利好政策预计将持续发酵，同时因借贷政策的进一步收紧，内资企业竞争力受到暂时的削弱，我们预计外资投资商将加大在中国的投资。除此之外，近期中国强劲的写字楼租户吸纳表现也进一步加强了投资者信心。 信贷紧缩的大环境对于中国地产开发商而言有何影响？毫无疑问，在现金为王的当下，开发商普遍通过以下方式来支撑他们的财务表现： 现在正是中国房地产投资市场转型的时刻。请继续阅读以了解中国各地的最新热门话题、趋势和市场情报。 魏东北中国区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com 尽管近期贸易保护主义言行抬头，中美贸易量放缓，但并不会对中国商业地产市场投资造成重大影响。” 美国和中国的经济与房地产市场在近期贸易紧张局势中仍持续表现良好。尽管今年贸易摩擦中承受了若干关税与贸易威胁，中国的经济发展并未因此而受到影响。美国房地产投资公司、房地产私募股权公司和美资银行多年来一直在中国保持活跃（见图 6）。尽管贸易保护主义言论抬头， 但习近平主席近期提出为外国投资者在中国提供更加开放和平等的投资环境。 美国投资者通常亲睐以下地产投资类型（见图 7）。从历史上看，在国内信贷政策紧缩时期，美国投资者就会变得活跃，并且凭借其全球资金渠道， 过去十年间，美国投资者在中国商业地产的投资 ,按物业类型占比 数据来源 : RCA数据统计时间段 :2008 下半年至 2018 上半年 尽管近期贸易保护主义言行抬头，中美贸易量放缓，但并不会对中国商业地产市场投资造成重大影响。然而那些非传统地产投资领域的外商可能会受到部分夸大或观点不成熟的新闻的影响而降低对中国市场的信心。 相对那些负债率较高的内地投资者更具有竞争力。 在未来，中国可能对外资更具吸引力：首先，外国投资者的市场准入门槛将会放宽。外资投资负面清单也预计将在今年年底前进行修订。其次，如简介中所提，中国将放宽在国内设立外资金融机构的限制，并鼓励中外资本加强合作。并且在近期本土企业借贷资金受限的大背景下，来自国外投资者的投资活动或将愈发活跃。 如果贸易摩擦进一步升级，中国或将通过人民币贬值来支撑本国的出口，尽管这一举措也会对中国自身带来不利影响。另一方面，中国或将通过非直接干预的市场手段使人民币缓慢下跌，五月，人民币对美元已贬值至近三个月新低，这增加了美国投资者在中国的购买力。目前我们对美国投资者在中国房地产市场投资的前景继续保持乐观。 基于上述国外投资者在华投资的利好政策，我们预计外资在中国的整体参与度将有所增加。即便中美两国贸易摩擦继续升级，美国地产开发投资商也将受益于上述利好带来的机会。总体而言， 一些内资企业（特别是国有企业）在参与与一带一路相关的土地开发或基础设施建设的过程中通常都会获得政府赠地，如在港口旁的物流用地或机场附近的酒店用地。” Gordon Marsden 亚太区资本市场部区域总监gordon.marsden@cushwake.com 中国铁路总公司与港铁公司合作 —— 机不可失！ —— 一个庞大的土地银行即将从地铁沿线的住宅及商业项目中不断获得释放。据报道，中国铁路总公司在全国各地共有 68 亿平方米铁路土地面积，其中可开发利用的土地面积达到 3 亿平方米。这其中蕴藏着哪些投资合作机会呢？ 的物流用地或机场附近的酒店用地。我们通过扮演“策略投资顾问”的角色，从中为我们的客户发掘投资良机。 大型且低密度的选址 一些大型零售批发商是另一个例子。以前他们往往建在城市外围，但现在已转为建在城市主城区内，且经常能够选址在越来越难以取得的地段。如今，它们已经身处地铁等完善的公共交通网络当中。有一个例子我经常提及 — 当你乘坐上海磁悬浮列车从浦东前往龙阳路时，在即将到站时可以看到许多 紧随一带一路 一些内资企业（特别是国有企业）在参与与一带一路相关的土地开发或基础设施建设的过程中通常都会获得政府赠地，如在港口旁 巨型零售物业如 B&Q、迪卡侬以及麦德龙的Cash & Carry 店，它们都建立在自持的土地上。这些土地所在的浦东区花木区已晋升为高价地区，该区域的写字楼平均租金在过去 5 年间跃升了 36 %。我们参与的一些项目中，屡见当地政府寻求土地升级机会的案例（及其衍生税收），这同时也给市场创造了更多的投资机遇。 经济型酒店 许多经济型酒店的开发运营商在其酒店物业租金增长缓慢以及入住率呈高度季节性的压力下正寻找新的商机。将部分低产出的酒店改造成共享公寓、学生宿舍、或联合办公空间成为突破点之一。 在融资仍然处于紧缩的现状下，中国继续保持着其对外开放的步调，在习近平主席的倡导下放宽外资投资门槛，并积极鼓励外资在华投资以及中外合资模式。这将为外资投资商带来极好的投资机会。 张大维高级董事大中华区资产管理高级董事allan.dw.zhang@cushwake.com 在中国迈入存量市场之际，各地政府正积极推动城市更新，这将带来大量增值型的投资机会。投资者可积极配合当地相关城市更新政策，对其收购的物业采取进行升级改造，并采取有效的资产管理，可在中长期内获得可观的收益。” 中旅大厦、K11（原名香港新世界大厦）、南丰城（原名虹桥上海城）、百盛城市优客中心（原名天山百盛）等，在改造后都见证了良好的资产收益。在北京，虽然尚未建立专门的城市更新局， 但不乏借助城市更新的推进来改造老旧物业的案例，比如新派白领公寓 CBD 旗舰店。该项目原型为“有着老旧外观的写字楼”的森德大厦。2013 年 8 月，赛富不动产基金成立并收购北京 CBD 森德大厦，开始三年的公寓改造工程，包括将老旧的外墙拆除、将矮小的窗户全部变为拥有大视野的落地窗等。2017 年 10 月 13 日，业主方在交易所推出的新派公寓类 RETIs 正式获批，拟发行 2.7 亿元，成为中国公寓行业首个“资产收购 + 持有运营 + 资产证券化”的标准化样板。现在资产名义价值如果按照区位住宅市场散售价估算已经达到 5 个多亿，增值达 3倍多。 目前我国的城市更新，在存量时代来临的当下，已从传统的物质层面、拆旧建新式的更新，发展到城市有机更新的新阶段。城市更新项目需要社会投资机构，比如基金的参与，便于加大杠杆，用金融手段拉动更有利于发挥价值。我们赞成以资产管理的观念进行城市更新。 资产管理可以渗透至改造项目的所有环节中，包括初期的物业资产市场再定位、规划设计、维护翻新、品牌推广、改造中的项目运作直至项目落成。在项目运营阶段，资产管理的职责则主要是制定和实施战略性的招商计划、营销策略和目标用户的甄选和引进、保证商业地产的租金价格维持在合理水平并制定有效的营销策略及租户挽留计划以避免资产长期空置，与此同时，监督和实施最好的物业硬件维护、管理和服务。在退出阶段，资产管理则是将根据项目具体情况制定量身定制的退出计划，亦或对项目进行资产证券化或者房地产信托等来实现房地产短期的融资价值，以帮助改造更新的项目实现净收益的最大化。 在中国迈入存量市场之际，各地政府正积极推动城市更新，这将带来大量增值型的投资机会。投资者可积极配合当地相关城市更新政策，对其收购的物业采取进行升级改造，并采取有效的资产管理，可在中长期内获得可观的收益。 在上海城市更新案例有很多，例如东海商业中心（现：远洋商业中心），滨江一品苑（原名东樱花苑）、港 “虽然当前的金融政策调控给传统债权市场带来较大压力，但本轮调控却有望进一步推动资产证券化与股权融资市场的发展，促进我国金融市场的结构性转型。资产证券化与股权融资对于控制经济杠杆有着正面作用，对于拥有优质资产和较高成长空间的中小企业的支持力度也更大。 张晟董事中国区融资顾问部主管sean.s.zhang@cushwake.com 今年以来，市场上债务违约的负面消息不断。根据 Wind 数据统计，截止今年 5 月，市场上共有20 只债券违约，涉及金额合计超过 160 亿元；另外至少有 12 只信托产品出现延迟兑付或无法兑付的情况。违约主体中，上市公司、非上市公司、国有企业、民营企业均有波及。我们认为，当前宏观降杠杆和强监管政策固然对本轮信用风险的暴露起到催化作用，但主要原因还是相关企业较为激进的杠杆比率以及其到期债务对于再融资的高度依赖。 现金流状况要求较高，股权市场更加看重企业和资产未来的成长空间，因此此类金融市场的发展对于中国经济更加健康、稳定，高质量的发展有着积极的意义。 就房地产市场而言，我们看到，当前形势下开发商和资金方也在积极谋求转型。主要开发商多数已建立资管业务，一方面可以借此开拓新的资金渠道，减轻资产负债表的压力；另一方面也可以在降低自有资金投入的基础上，通过输出开发管理经验取得收益，提升企业资本回报。越来越多的资金方在看重融资主体的同时，也把更多的关注放在项目或资产本身的质量和发展潜力方面，并不断强化主动资产管理的能力。我们预计，经过此轮调控，中国企业的经营管理整体水平将进一步提高，投资者也将更加成熟，监管机构的调控手段将更加完善，对于中国经济的可持续发展将带来长期、正面的影响。 从另一角度分析，虽然当前的金融政策调控给传统债权市场带来较大压力，但本轮调控却有望进一步推动资产证券化与股权融资市场的发展，促进我国金融市场的结构性转型。资产证券化与股权融资对于控制经济杠杆有着正面作用，对于拥有优质资产和较高成长空间的中小企业的支持力度也更大。由于资产证券化市场