大中华区资本市场快讯

2017 年度总结与 2018 年展望 2017 年大中华区商业地产投资要点 陈妍斐大中华区资本市场研究预测主管catherine.chen@cushwake.com 中国内地 商业地产投资于 2017 年再创新高，总金额达 2730 亿元，同比增长 30% 外资投资于 2017 年显著增长，同比增幅高达 84%，占全年总投资额的 1/5，高于 2016 年1/7 占比 由于国家对大湾区发展的大力推动，华南城市尤其是深圳、广州于 2017 年投资额同比翻了三倍 虽然写字楼仍是最受欢迎资产类别，但较往年十年 (2007-2016) 的平均占比 55% 已下降至 43% 于 2017 年投资额呈显著增长的资产类别分别为：酒店 / 旅游地产(3.5 倍 )，服务式公寓(2.9 倍 )，产业园 / 研发中心(2.1 倍 ) 受益于国家“租售并举”政策，大批资金涌向长租公寓的开发或投资 PRC 大宗交易投资额•-- 香港地区 商业地产总投资额同比增长 92%；其中工业和零售地产增幅显著，分别较去年增长2.4 倍 内地投资者于香港 2017 年的投资额高达 2016 年总投资的 2 倍，其中写字楼投资占到 99.5% 香港本地投资者则更倾向于零售地产投资 – 占投资额的 51% 台湾地区 2017 年台湾投资市场回暖，全年商业地产投资额同比增长 7% 工业写字楼及工业地产为最受欢迎资产类别，占总投资额的一半 多达一半的物业投资为企业自用 叶国平中国投资及顾问服务部董事总经理及联席主管alvin.kp.yip@cushwake.com “ 新零售时代，体验为王，优质商场发展空间广阔。” 2017 年被称为“新零售元年”，电商与商店不再水火不容，而是联手做大全渠道零售这块蛋糕。我们看到，马云提出“纯电商已死”，而电商巨头阿里巴巴一边又转而与商场合作，继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后，又入股高鑫零售，实行网订店取、送货上门等一系列 O2O 措施，进一步吸客创收。 2017 年上半年，仍有投资者看淡广州商场，但荔湾区西城都荟及海珠区乐峰广场两座商场单日客流近 10万，业态组合丰富，购物休闲体验良好，除了受到周边市民欢迎，还辐射广佛广佛两地消费者。它们被香港领展、新加坡凯德这样的重量级海外投资者收购，接连实现大宗成交，“商场已死”的谣言不攻自破。 电商营业额仅占 2017 年中国社会消费者品零售份额的不足 20%，并遭遇增长瓶颈；实体商业却一直稳中有升，成为资本市场的香饽饽。以广州为例，居民可支配收入高，消费、饮食及文娱根基深厚，城市商业氛围成熟，商场可以实现吃喝玩乐买的全方位体验，广受消费者欢迎。 总而言之，在如今的新零售时代，体验为王。电商不再与商场打价格仗，而是抛出橄榄枝，两者通过共享会员系统、支付方式、物流配套，线上线下同价等策略，打破壁垒，相互推广、引流，一起把市场做大。在“新零售”图景中，优质商业地产发展空间广阔。 规模重要吗？ 在策略上，无论规模大小都可以 在 零 售 地 产 买 到 较 好 的 项目， 虽 然 大 规 模 的 收 购 往 往能 获 得 不 错 的 投 资 回 报。 在过 去 的 一 年 中，Westfield 和Unibail Rodamco，Intu 和Hammerson 都有全球范围的合并。同时，香港的领展在市场推出的大规模投资包也得到了十分优异的回报。戴德梁行很荣幸与此次交易有关，领展最终以 2017 年 9 月 30 日的估值溢价 51.7% 售出其于香港的17 个零售项目。 Gordon Marsden 亚太区投资顾问部区域总监gordon.marsden@cushwake.com 在中国大陆，那些管理能力较强、拥有大型租赁团队（简单而言就是已持有 / 管理较多的商场）的物业持有者拥有更高的资产议价能力。在 2017 年的头条交易中，GLP 向万科和中国基金 Hillhouse Capital 等所有权的转让价值 116 亿美元，再次体现了大规模项目的价值所在。 刘兵北中国区投资及顾问服务部主管gordon.b.liu@cushwake.com 通州 – 未来北京市行政副中心 2015 年 4 月，中央政治局审议通过了一项历史性决议，将通州建设成为北京市行政副中心。 2016 年 5 月，中央政治局会议又重新定义通州的重要角色，以支持雄安新区的发展——位于北京以南约 110 公里的城市新区，十三五规划中国家三大发展战略之一。去年 12月起，北京市行政机关开始迁往通州。 位是给位于北京的核心子市场的办公人员提供各种可选择的高质量办公场所 , 该区域的租金水平极具竞争力，过去十年中，北京主流商圈甲级写字楼平均租金提高约 2.5 倍。 2017 年底 , 中国建设银行以及北京银行均签署了买卖协议 , 在通州购置了两座写字楼 , 总建筑面积为 8 万平方米。当地政府对基础设施大量投资以推动通州的发展 , 此举亦有催生大量投资者和租客需求的潜力。 通州运河核心区 ( 通州 CBD) 位于五河交汇处 , 总占地面积 16 平方公里，是北京城市副中心发展战略引擎区。区域地理位置优越 , 是一处高端商业区。该区域的定 张晓端华南及华西区研究部主管xiaoduan.zhang@cushwake.com 租赁住房市场发展进入快车道 随着“租购并举”的提出，作为房地产长效机制的重要组成部分，租赁住房市场的发展进入快车道。中央及地方各项支持租赁住房发展的政策密集颁布，房企、中介、银行、互联网巨头等多方主体积极涌入长租公寓市场——2017 年已然成为长租公寓市场发展的元年。 类 REITs 和自持租赁住房类 REITs在较短的时间内均实现破冰，为长租公寓市场的长足发展奠定了基础。 从具体的长租公寓项目来看，房源的获取通常包括：新建长租公寓并进行后续运营，收购或租赁旧有物业进行改造后整体运营——对应前一种方式，只租不售的租赁住宅用地的出让已经在上海、北京、广州、深圳等地先后推出，并受到市场的追捧。其低于市场水平的土地价格有利于提高物业的租金收益率，同时类 Reits 的破冰也为此类项目未来的融资渠道拓有利于宽了可能性。预计未来将会有更多的租赁用地推出，成为重要的长租公寓来源。此外，如果是通过购买而获取的整栋长租公寓房源，经过整体改造运营，从建筑本身到外部环境，都会得到很好的改善，加上资产价格的上升，一般会取得较好的资产增值效果，如新派公寓 2013 年初推出的新派公寓 CBD 旗舰店，由整栋收购的大厦改造而来，短短五年时间其房产增值就已达 3 倍多。 资本市场亦对该领域表现出了极大的热情，2014 年 9 月顺为基金联 合 联 创 策 源 投 资 YOU+ 公 寓 1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代；此后长租公寓大额募资的案例时有发生，据统计 2016 年长租公寓全年大额融资事件数量达到 13 宗； 进 入 2017 年， 长 租 公寓相关的金融创新尝试不断，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“招商创融 - 招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”先后发行，标志着长租公寓在资产证券化道路上迈出步伐；而同样在 2007 年“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“保利地产自持租赁住房类 REITs”的获批，使权益型公寓 2017 年第四季度，北京大宗交易投资市场共录得 4宗交易，交易总额达 95 亿元人民币。四宗交易的投资类型比较平均，写字楼、零售、土地、酒店各一。整体来看，2017 年全年北京大宗交易总投资额达 442亿元人民币，同比上涨 11.8%。2017 年北京的大宗交易成交业态也更为多样化，写字楼仍是绝对的热点，占到 37%，但较 2016 年的 73% 还是有大幅下降的。 到 98%，其中私募基金、保险、开发商等成为市场交易的重要主体。而随着北京土地供应紧缺且拿地成本越来越高，开发商开始收购一些城市核心区存量项目，这样成本相对低一些。因此，通过收购存量项目并对其进行翻新、改造，以全新的面貌推向市场从而获取新的盈利点成为开发商新的业务模式。 北京写字楼市场近年来需求旺盛，越来越多的酒店或者零售物业都在被收购后计划改为写字楼。而商用物业的业态调整和重新定位需要良好的运营和资产管理能力，若能看到项目的潜力并引入强大的管理团队便 受政策影响，国内企业投资海外地产受到限制，因此将注意力更多的转向了国内市场，2017 年北京完成的 29 宗交易基本都由内资买家完成，内资交易额占 魏东北中国区研究部主管sabrina.d.wei@cushwake.com “ 展望未来，丽泽、通州等新兴商圈的投资潜力巨大 能取得较大的收益，比如盈科中心、太阳宫百盛购物中心及菜市口开元酒店等，都是近年来北京比较典型的收购改造项目。今年这一趋势继续得以延续，如今年成交的望京新一城、王府井淘汇新天、首创中环假日酒店等都有计划改为写字楼。 展望未来，丽泽、通州等新兴商圈的投资潜力巨大，特别是通州 CBD，随着北京市政府陆续进驻通州办公，将吸引越来越多的知名企业和投资商，优质的金融企业及总部自用型买家将成为该市场的主力。 16%同比增长 上海 Shaun Brodie 大中华区租户研究及华东区研究部主管shaun.fv.brodie@cushwake.com 随着上海城市更新步伐加快，那些核心区域内的旧改项目，区位优越写字楼和长租公寓项目对于投资者而言依然会是较热门的投资选择。” 在刚刚过去的 2017 年是房地产宏观紧密调控的一年。虽然如此，上海大宗物业投资市场的热度也未受影响。正如上季度戴德梁行预测，第四季度大宗交易的“强势”回归，使得全年交易总额突破千亿大关也在意料之内。 2017 年上海外资交易尤为活跃，共计投资额 401 亿，较去年投资额翻倍。其中较大投资额的交易包括基汇资本于四季度收购 的 虹 桥 凌 空 SOHO， 以 及 香港 Pheonix 收购静安金融街中心 2-5 号 楼。 从 交 易 类 型 来 分析，有 30 笔交易的为投资型，其交易总金额占当季度总投资额 86.4%，而自用型交易仅占总额的 13.6%。 面对当下资产收益率逐渐收窄的市场行情，因稳定收益及较合理的管理门槛写字楼物业依然是投资者们寻求投资理想的避风港。本季度成交物业中写字楼共收录到 24 笔，总投资金 随着共享经济的发展，2017 年中国各城市对共享办公空间的需求日益增长，上海也不例外。本季度上海共享办公租赁市场中包括了两笔规模较大的租赁，即寰图（中国）租赁歌斐中心 7500 平米的办公空间和Wework 近期签下的中海国际广场北塔整栋办公楼项目。共享办公需求的涌现吸引了市场各方的注意，我们预计明年共享办公还将继续成为引领投资趋势的重要指标之一。 额超 251 亿元。随着存量时代的到来，投资者已将目光转向那些城市核心具备翻新升级潜质的物业，或位于新兴区内的写字楼项目。 从房地产投资的角度来看，上海新兴区大宗投资物业已经具备以下几点优势： 清晰的市场及政策规划定位；日渐成熟的商业交通环境；高品质办公楼宇环境；快速发展的公共设施配套；快熟成熟的商业氛围。00000 此外，长租公寓在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的推动下发展前景备受投资者看好。上海市政府近期成交了多块租赁住宅用地。从而进一步提升了这一领域的投资潜力。长租公寓由前几年只有少数创业公司和金融机构关注，转变成当今各方资本机构、国有企业和地产大鳄们争抢的“香饽饽”。 随着这些优势以及投资者对上海新兴商业中心的积极情绪，本季度有大量交易记录，包括在虹口的北外滩交易和在闵行的大虹桥。正是由于这些优势加上投资者对上海新兴区域商业中心投热情，本季度中录得多起大宗交易，包括在虹口的北外滩和在闵行的大虹桥商务区内。值得注意的是，本季度杨浦的新江湾板块交易活跃，共录得有六起大宗投资交易，该地区投资总额达 71 亿元人民币