中国香港、新加坡公募REITs境内融资正当时

一、内地市场融资正当时

1. 利差优势：美联储降息放缓，内地市场利率仍低于中国香港和新加坡，存在利差优势。2022年3月至2024年9月，美联储加息周期将内地市场利率远低于中国香港和新加坡，2024年9月美联储降息50基点，但降息节奏放缓，内地市场利率优势仍存。
2. 降低外汇风险：持有内地资产的公募REITs在内地融资可降低外汇风险敞口，人民币贬值预期将降低融资成本，带来汇兑收益。中国香港实行联系汇率制度，新加坡实行有管理的浮动汇率制度，均面临人民币贬值压力。

二、中国香港和新加坡公募REITs产品境内融资优势突出

1. 区位优势：中国香港和新加坡部分公募REITs产品持有大量内地物业资产，且与内地发行机构有一定合作基础，内地融资可行性高。截至2023年底，中国香港28%的REITs物业位于内地，新加坡11支REITs产品持有97项内地不动产项目。
2. 政策便利：内地政策逐步完善，提供银行贷款、发行熊猫债、CMBS等多种融资方式。2022年以来，多项便利熊猫债发行举措推出，新加坡凯德投资公司2024年成功发行20亿元熊猫债。

三、案例分析 越秀房托2012成功注册50亿元债务融资工具DFI，说明中国香港公募REITs在内地直接融资的可行性。越秀房产基金为降低融资成本，积极拓展人民币融资渠道，发行15亿人民币自贸区债券和50亿元DFI，以应对利率冲击和利率风险。

四、结语 中国香港和新加坡公募REITs产品在内地市场融资前景广阔。内地市场利率优势、降低外汇风险、区域优势和政策便利等因素，支持其在内地融资的可行性和发展前景。