公募REITs系列之五：商业不动产借鉴，中国香港REITs知多少？

评级及分析师信息 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话： 尽管中国香港首只REIT在2005年11月就开始上市交易，但二十多年来截至2026年4月10日仅存续11只，总市值仅1,464亿港元。而中国内地公募REITs自2021年6月首批项目推出以来，短短四年多上市数量已达79只，总市值超2,200亿元，体量已是中国香港的1.7倍。 分析师：郑日诚邮箱：zhengrc@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040003联系电话： 其REITs市场的流动性一般，整体成交活跃度较低，全市场日均换手率约0.1-0.12%，远远不如中国内地的0.42-0.84%。2025年以来仅领展、置富日均成交额超千万港元，其余9只介于40-580万港元，成交清淡。此外，市场景气度 仍 然 不 高 ，长 期处于 折价状 态且呈 现持 续下降 趋势。但股息率平均能达6.56%。 ►业态百花齐放，多为商业类不动产 11只中国香港REITs主要为酒店、办公、零售等业态，位置遍布世界各地。领展市值最大达1,003亿港元，市值占比68%，断层领先其他REITs。有8只市值在50亿港元以下。 当前已有2只REITs退市，分别是睿富房地产基金和开元产业信托。睿富因旗下唯一资产租金造假，运营不佳，最终宣布要出售资产、清盘、取消上市地位。开元在2021年因资本运作计划，出售核心资产而终止。 ►6只持有内地商业类资产，经营多年具有参考意义 11只中国香港REITs中，6只持有中国内地相关商业资产。从各自经营情况来看，酒店业态，中国内地酒店的房价仍承压但入住率恢复，行业边际 向好。办公业态，各地写字楼市场仍持续面临供应压力，叠加需求端的“降本增效”，以价换量成为重要策略。零售业态，购物中心租金承压，需要“调改焕新”等主动管理赋能。核心区位、高端的服务式公寓收入稳定性很好。 近日首批商业不动产REITs提交了审核意见反馈，发行上市的脚步临近。在中国香港上市的内地不动产中，有不少与首批试点项目地理位置相近、业态相同，其出租率、租金单价、续租租金调整率等历史经营数据，能很好地验证首批试点项目经营指标和估值参数的合理性。 如创金合信北京国资办公楼的出租情况可参考汇贤、春泉和招商局在北京的办公资产。红土创新星河集团购物中心的流量数据，可对标领展、招商局的深圳零售项目。华夏凯德商业综合体的附近就有招商局的办公楼和购物 中心。华夏保利发展可以直接拉取越秀在广州的多个写字楼出租率。华安陆家嘴、汇添富上海地产可以观察领展、越秀在上海办公大楼的经营表现。中国香港REITs的酒店业态均为五星级全服务型酒店，而华安锦江、华泰紫金华住安住本次首发上市的酒店资产为有限服务型连锁酒店，定位略有区别。 风险提示 公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；估值定价假设风险；资料来源及数据统计风险。 正文目录 1.面世二十余载，11只市值约1500亿港元.......................................................................................................31.1.整体发展较为缓慢，当前市值较2021年末缩水近40%................................................................................31.2.可投资世界各地各类物业，负债率可达50%................................................................................................41.3.流动性一般，除个别项目外换手率极低.......................................................................................................51.4.整体折价明显，但股息率较高.....................................................................................................................62.业态百花齐放，多为商业类不动产.................................................................................................................72.1.资产遍布海内外，持有办公/酒店/零售/仓储等各种商业资产..........................................................................82.2.已有REITs退市，系因租金造假或资本运作而出售资产...............................................................................92.3.原始权益人仍持有较多份额，项目每年计划派息2次..................................................................................123.六只持有中国内地商业类资产，经营多年具有参考意义..................................................................................133.1.酒店业态：房价仍承压但入住率恢复，行业边际向好..................................................................................133.2.办公业态：“以价换量”缓解空置压力，续租租金多数下调.............................................................................163.3.零售业态：租金承压，需要“调改焕新”等主动管理赋能................................................................................183.4.服务式公寓：核心区位、高端品牌的收入稳定性很好..................................................................................223.5.为商业不动产REITs项目寻找对应的参照物...............................................................................................234.风险提示....................................................................................................................................................24 图表目录 图1：推出商业不动产REITs后，我国不动产投资信托基金（REITs）的产品体系及资产范围..............................3图2：中国内地及中国香港REITs的数量及市值变化.........................................................................................4图3：中国内地及中国香港REITs的投资范围...................................................................................................5图4：中国内地及中国香港REITs的日均换手率比较（%）...............................................................................6图5：中国香港REITs市净率及股息率变化......................................................................................................7图6：中国香港REITs市值及占比...................................................................................................................7图7：睿富房地产基金-北京佳程广场概况及交易架构.......................................................................................10图8：开元产业信托旗下5+1酒店..................................................................................................................12图9：越秀房产信托基金持有的广州国金中心四季酒店和雅诗阁公寓.................................................................14图10：汇贤产业信托的北京东方广场商业建筑群.............................................................................................14图11：中国香港REITs的5个酒店历年入住率（%）、平均每晚房价（元）表现..............................................15图12：中国香港REITs的酒店类资产每单位可供分派金额和分派率..................................................................16图13：中国香港REITs持有的中国内地办公类资产.........................................................................................17图14：中国香港REITs中租金单价下滑明显的办公类资产（元/平/月）.............................................................18图15：领展房产基金持有的中国内地零售组合的出租率、续租租金调整率表现..................................................19图16：越秀房产信托基金的零售物业及其出租率和租金单价表现......................................................................20图17：春泉产业信托、招商局商业房托的零售物业及其出租率和租金单价表现..................................................21图18：北京东城区东方广场豪庭公寓