公募REITs市场分析之中国香港篇

2026年4月22日 公用一部|文广垠黄虹 摘要：2003年，中国香港颁布《房地产投资信托基金守则》；2005年，中国香港首批REITs成功上市，标志着REITs市场正式起步，其中越秀房产信托基金是首只以中国内地物业为底层资产的REIT，证明了中国内地资产在中国香港上市的可行性。中国香港REITs市场领先中国内地近20年且中国香港公募REITs（以下简称“H-REITs”）持有部分内地物业，其REITs市场发展在为内地REITs市场发展积累宝贵经验的同时也为内地资产国际定价提供了参考。本文将从市场结构、市场表现、产品设计三个方面系统分析H-REITs市场现状。 一、市场结构：在监管导向下，当前H-REITs均为权益型产品，头部效应明显；其底层资产以传统商业不动产为主，且聚焦中国香港本地资产。 20世纪末爆发的亚洲金融危机，对中国香港的经济和房地产市场造成了巨大冲击。为稳定市场、盘活资金、拓宽融资渠道，中国香港证券及期货事务监察委员会（以下简称“香港证监会”）于1999年正式启动REITs可行性研究，并于2003年正式颁布《房地产投资信托基金守则》，为中国香港REITs市场的起步奠定了基础。随后2005年，首批H-REITs产品相继上市，标志着H-REITs市场正式起步。根据《房地产投资信托基金守则》，REITs是以信托方式组成且主要投资于房地产项目的集体投资计划。同时，明确禁止REITs投资于空置土地（除非该投资属于物业发展中不可或缺的部分，且符合投资目标或政策范围内）和抵押贷款，因此纯粹的抵押型REITs在中国香港现行监管规则下不具备设立的条件。当前，中国香港市场中存续的H-REITs均为权益型产品。 根据香港交易所统计，截至2026年3月31日，中国香港共有11只H-REITs，总市值1,397亿港币，其中领展房产基金总市值占比高达68%，头部效应明显。从投资的底层资产分布来看，H-REITs底层资产以传统商业不动产为主，且区域分布聚焦中国香港本地，具体包括写字楼、零售、物流、酒店及工业等，其中，多元型和写字楼、零售等占比靠前。 数据来源：香港交易所，大公国际整理 二、市场表现：长期来看，H-REITs总回报水平持续高于股票；H-REITs具有较强的权益属性，同时兼具强制高比例分红和高派息率的类债属性。 长期来看，H-REITs兼具股性与债性特征，其中权益属性更强。2005.11～2026.3，中国香港恒生REIT指数与恒生指数相关性为0.70，其受到一定的资本市场整体行情影响；而与10年期政府债券收益率呈较强负相关。 但同时，根据《房地产投资信托基金守则》，H-REITs每年须将不少于其年度税后净收入90%的金额分派予投资者作为股息，具有强制高比例分红的特征。2008.10～2026.3，H-REITs总回报水平持续高于股票，领先幅度明显高于资本增值能力的领先幅度，且2023年至今在H-REITs资本增值能力高于股票的趋势发生逆转的情况下，H-REITs总回报水平仍保持领先地位，这意味着H-REITs的派息率水平优于股票。 数据来源：WIND，大公国际整理 三、产品设计：H-REITs结构均为契约型，与“税收驱动型”产品不同，其作为“监管规则驱动型”产品，监管政策先行，税收政策为辅。 类似于新加坡REITs结构，目前，中国香港仅允许REITs以契约型（信托）方式成立，管理人和受托人相互独立，并采取外部管理模式，REITs管理人与资产运营管理公司签订协议，委托其对不动产进行运营管理。REITs可通过全资拥有的特殊目的公司（SPV）间接持有物业产权，且SPV层级一般不超过两层。 图3 H-REITs典型产品结构 资料来源：香港交易所，大公国际整理 与新加坡、美国等通过税收优惠直接激励REITs发展的市场不同，中国香港REITs的税收优势主要体现在“避免双重征税”。在持有运营层面，REITs需就直接持有的物业缴纳15%物业税，或就其通过SPV拥有物业的租金收入缴纳利得税；但在投资者层面，个人投资者获得的分红及资本利得全部免征利得税，且自2024年12月21日起，买卖H-REITs单位免征印花税，极大降低了投资者的交易成本，也有效避免了双重征税。此外，针对符合条件的境外收入实行属地原则免税，有力支持H-REITs的全球化布局。 综上所述，H-REITs头部效应明显，底层资产以中国香港本地的传统商业不动产为主，具有强制高比例分红和高派息率的特征，同时，H-REITs在投资者层面完全免税，极大降低了投资者的交易成本，对境内外投资者极具吸引力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。