物流仓储行业之高标仓篇：公募REITs试点启动，高标仓影响几何

[Table_Yemei0] 行业研究•跟踪报告 2020年06月12日 [Table_Title1] 物流仓储行业之高标仓篇—— 公募REITs试点启动，高标仓影响几何 [Table_summary1] ■公募REITs试点启动，提供资产盘活新路径。近期证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。《通知》指出公募REITs将优先支持包括仓储物流等补短板行业，并列示试点区域的范围和优质项目的标准，标志着境内REITs正式拉开序幕。与市场上主要的固定资产证券化产品相比，公募REITs在投资者类别、底层资产权属和产品架构上都存在明显区别，为发行人创造了资产盘活的新型工具。 ■高标仓具有良好的REITs属性，投资者偏好有助于降低发行难度。高标仓作为优质的仓储物流资产，具有经营模式成熟、租约时间长、投资回报稳定和资产权属明晰等特点，且大多数分布于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等重点支持区域，与本次公募REITs的要求高度匹配，有望成为重要的受益类别。资金方面，近年来投资者对于高标仓的偏好持续上升，世邦魏理仕的数据显示这一趋势将在未来5年延续，这将有助于降低公募REITs产品的发行难度。 ■高标仓估值压力预计因REITs而有所缓释，基本面表现呈现区域分化。2014年以来，国内高标仓资产价格快速上升，投资回报率相对购物中心、写字楼的领先幅度明显收窄，估值压力渐显。公募REITs的推出开辟了新型交易模式并降低投资门槛，有望为高标仓市场引入长期流动性，部分缓解其估值压力。但是，高标仓的基本面受REITs直接影响较小，主要取决于供需结构。去年以来行业整体空置率有所提升且区域分化现象加剧。按租赁稳健程度排序，珠三角>长三角>京津冀>中西部，一线城市及其周边优于其他区域城市。 ■REITs对高标仓企业的影响和风险因素。（招商银行各行部如需要报告原文，请参照文末联系方式联系研究院） [Table_Author1] 王海量 行业研究员 ：0755-83076585 ：hailiang_wang@cmbchina.com 相关研究报告 《行业深度|物流仓储：高标仓当前的项目估值水平几何？》 2019.7.30 《行业深度|物流仓储：高标仓整体供不应求，业务布局重视项目选址和开发商竞争力》 2019.4.24 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行业研究•跟踪报告 1/2 目录 1.公募REITs简介 ................................................................................... 1 1.1 证监会和发改委联合推动，基础设施公募REITs拉开序幕 ........................................... 1 1.2 公募REITs与CMBS模式、类REITs模式存在明显区别 ............................................. 2 2.高标仓是良好的REITs资产，市场资金偏好有助于降低发行难度 ......................................... 3 2.1 高标仓具有良好的REITs属性 ................................................................... 3 2.2 市场资金对高标仓偏好提升，有助于降低REITs发行难度 ........................................... 3 3.高标仓估值压力预计因REITs而有所缓释，运营表现呈现区域分化 ....................................... 5 3.1 公募REITs为高标仓引入长期流动性，部分缓解估值压力 ........................................... 5 3.2 运营表现仍取决于项目区位，分化现象预计将加剧 ................................................. 6 短期供给上量快于需求消化，预计2020—2021年整体空置率有所上升 ............................... 6 区域分化现象加剧，一线城市及周边相对稳健 .................................................... 7 4.REITs对高标仓企业的影响和风险因素 ............................................................... 9 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行业研究•跟踪报告 2/2 图目录 图1：《指引》对基础设施公募REITs 产品要求 ..................................................................................................................................... 1 图2：公募REITs 与 CMBS的区别 .................................................................................................................................................................... 2 图3：公募REITs 与类REITs的区别 .............................................................................................................................................................. 2 图4：投资人配置商业不动产的首要目标 ..................................................................................................................................................... 4 图5：封闭式跨境地产基金的投资偏好 .......................................................................................................................................................... 4 图6：北上广深高标仓项目的Cap Rate优势持续缩小 .......................................................................................................................... 5 图7：高标仓存量市场及新增供应 .................................................................................................................................................................... 6 图8：主要电商系企业自建库面积 .................................................................................................................................................................... 6 图9：高标仓整体空置率预计将有所提升 ..................................................................................................................................................... 7 图10：各城市高标仓新增供应（2020—2021） ......................................................................................................................................... 7 图11：分区域高标仓空置率 ................................................................................................................................................................................ 8 图12：分区域高标仓租金涨幅 ........................................................................................................................................................................... 8 [Table_Yemei2] 行业研究•跟踪报告 敬请参阅尾页之免责声明 1/9 1.公募REITs简介 1.1 证监会和发改委联合推动，基础设施公募REITs拉开序幕 2020 年4 月30 日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着境内基础设施公募REITs试点正式启动。 《通知》对基础设施REITs 试点项目的要求主要包括： 1）聚焦重点区域：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点； 2）聚焦重点行业：优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点； 3）项目质地优秀：包括项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。 同时中国证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），针对公募REITs的投资比例、投资者结构、分红比例及债务杠杆等重点做出规定，未来还将根据公开征求的意见情况进一步明确和完善。 图1：《指引》对基础设施公募REITs 产品要求 资料来源：中国证监会，招商银行研究院 主要指标具体规定投资比例80%以上基金产品单一基础设施资产支持证券全部份额，证券持有基础设施项目公司全部股权投资者结构 1、原始权益人应当参与基金份额战略配售，配售比例不得低于20%，持有期限自上市之日起不得少于5年；2、扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%分红比例1、基础设施