公募REITs市场分析之美国篇

2026年3月9日 公用一部|文广垠黄虹 摘要：1960年，REITs诞生于美国，美国作为全球发展最成熟的REITs市场，同时也是全球规模最大的REITs市场。据Nareit统计，截至2024年末，全球已有超40个国家和地区设立REITs制度，公募REITs总市值2.04万亿美元，其中美国公募REITs（以下简称“US-REITs”）总市值1.4万亿美元，占比超50%。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面系统分析US-REITs市场现状。 一、市场结构：权益型US-REITs在US-REITs市场中占据主导地位，其多元化的底层资产分布有助于风险分散。 REITs产品分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。权益型REITs是指投资者直接拥有并运营不动产，收益来源于租金收入和不动产增值；抵押型REITs是指投资者不直接拥有不动产，通过向不动产公司发放抵押贷款等赚取利息收入；混合型REITs兼具权益型REITs和抵押型REITs的特点。据Nareit统计，权益型US-REITs总市值占比于1988年超过50%，于1997年首次突破90%且近15年占比维持在90%1以上，占据主导地位。 根据权益型US-REITs拥有的不动产类型进行分类，其底层资产较为多元，包括工业、办公、零售、住宅、医疗保健、仓储、数据中心、特殊不动产等；截至2025年11月28日，零售、住宅、医疗保健和办公占比靠前。多元化的底层资产分布，有助于投资者分散风险。 二、市场表现：2025年，受美元走弱、关税政策等多重因素影响，以美国为主的北美发达市场REITs收益率明显落后，但从历史复合收益率来看，北美市场仍处于领先地位；US-REITs收益率介于股与债之间，其中相较于抵押型US-REITs，权益型US-REITs呈现出高权益属性、高波动性、高收益性的特点。 2025年，受美元走弱、关税政策等多重因素影响，以美国为主的北美发达市场REITs收益率为5.53%，低于全球发达市场11.85%，亚洲发达市场和欧洲发达市场分别以28.00%和19.94%的收益率水平领先。但据Nareit统计，截至2025年末，过去25年，北美发达市场REITs年复合收益率8.87%，高于全球发达市场7.60%、欧洲发达市场6.66%、亚洲发达市场5.89%，处于领先地位。 具体来看，US-REITs收益率高于债，但低于股。其中权益型US-REITs的收益率高于整体US-REITs的收益率，这意味着相较于抵押型US-REITs，权益型US-REITs收益率更高。 数据来源：Nareit，大公国际整理 分产品类型来看，权益型US-REITs兼具权益属性和债属性，其中权益属性更强。据Nareit统计， 2015.11～2025.11，权益型US-REITs指数与美林住房抵押贷款证券指数及美林公司债与政府债指数的相关性均已超过50%，近年来权益型US-REITs债的属性愈加突出。但从更长期间来看，其权益属性更高；1995.11～2025.11，权益型US-REITs指数与标普500指数及道琼斯美国总股票市场指数的相关性均明显高于与美林住房抵押贷款证券指数及美林公司债与政府债指数的相关性。 2006.11～2025.11，US-REITs的波动性明显高于标普500指数及道琼斯美国总股票市场指数等股票市场指数，高波动性特征突出。其中相较抵押型US-REITs，权益型US-REITs波动性和收益性均更高。 三、产品设计：美国REITs结构以公司型为主，REITs制度设计以税法为核心，是“税法驱动型”鼻祖，在税收制度设计及税收优惠力度方面优势突出。 目前，美国REITs主要采用公司型REITs，常用的REITs结构为UPREIT结构和DOWNREIT结构，这两种主流结构均可以使不动产所有者通过转换其不动产为下属实体份额，而不是直接出售不动产，从而推迟资本收益税的支付。UPREIT结构一般为REITs向投资者发行基金募集资金，将原自有不动产或现金注入到有限合伙公司（以下简称“OP”）而成为OP的普通合伙人，此时OP持有管理不动产。在这种结构中，REITs未 直接持有不动产，而是和有限合伙人共同持有OP而穿透持有不动产。DOWNREIT结构与UPREIT结构类似，但在此结构中，不动产所有者将其不动产注入到特定的下属实体（通常是一个有限责任公司或OP），该实体直接或间接由REITs控制。 图4美国主流REITs产品结构 资料来源：Nareit，大公国际整理 美国REITs诞生于1960年，历经60余年的发展和完善，相关法律制度已十分成熟，在产品设立、收入来源、产品资产构成、分红等方面进行了全方位的规范。相较于其他国家，美国REITs制度是“税法驱动型”鼻祖，其在税收制度设计及税收优惠力度方面优势突出。如美国REITs在实体层面对符合要求的分红收入实行免税政策，而不分红收入仍需按照正常税率纳税，这一巧妙的税收制度设计一方面通过有力的税收优惠保障了强制高比例分红要求的有效落地，另一方面在保障投资者获得稳定回报的同时有效避免了双重征税。与此同时，美国REITs在投资者层面，对于满足一定要求的分红收入可实行20%的税收抵扣，税收优惠力度十分大，且这一税收优惠对于投资者而言是可预期的。2025年7月4日，美国政府签署生效的《OneBig Beautiful Bill Act》，宣布符合REITs持有期规则，即除息日前45天起的91天内，持有REITs股份至少46天，可享受20%合格经营所得扣除，该法律法规永久生效，为投资者提供了稳定的政策环境。 四、投资人构成：美国已有约一半的人口参与了REITs投资。 据Nareit统计，在美国投资市场中商业不动产占比约15%，是位列股票和债券之后的第三大投资资产。US-REITs设立初衷是作为一种投资产品，为美国普通投资者提供投资房地产的机会。个人投资者投资US-REITs没有投资门槛，可以像投资股票一样随时买卖。当前，美国约有1.7亿人口（相当于美国人口的50%）通过投资账户和退休计划参与了REITs投资。 综上所述，美国REITs市场是全球发展最成熟及规模最大的REITs市场，US-REITs投资门槛低、流动性强，且具有强制高比例分红、可预期显著税收优惠等特征，历史收益表现较为强劲，远高于低风险债券收益，是普通投资者参与房地产市场的良好投资工具。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后 果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。