国君研究 | 国内大循环的发动机——园区公募REITs之估值篇

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产业园是“国内大循环”的发动机，行业规模占国民经济比例大。2021年统计的168个国家高新区经济贡献数据为例：占到全国GDP的13.4%，上缴税费占比全国税收8.3%。综合来看，面对中美贸易摩擦、外贸需求下降带来的不利影响，“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局将进一步增强我国产业链稳定性和竞争力，从中国制造升级为中国创造。华安张江光大园REIT为全国首批、上海首单园区。原始权益人张江、光大双股东为项目输出优质资产和运营管理，运营管理团队为张江光大园原运营团队，具备完善的资产管理体系和运营管理支撑。基础设施资产张江光大园位于张江科学城集成电路产业园核心区，7幢物业可租赁面积达4.3万方，园区入驻企业主要来自于在线经济（52%）、集成电路（8%）、金融科技（30%）、先进制造业（7%）等四大产业。张江光大园按照100%收益法评估为14.7亿元，报酬率为6.0%，其中车库报酬率为4.5%。发行时2020年资本化率为4.73%，2021年分派收益率为4.7%。东久REIT为全国首批以标准厂房为底层资产的公募REITs之一。东久工业在以长三角地区为核心的全国一线地区持有丰富的优质产业园资产，能够给本基金扩募提供丰富的优质项目储备。基础设施资产为长三角4个高端智能制造园区，建筑面积为28.4万方，32%租户从事精密机械以及28%租户从事聚焦汽车装备，出租率近100%。基础设施资产按照100%收益法评估为13.76亿元，报酬率为8.0%~8.5%。发行时2022年资本化率为6.17%，分派收益率为5.33%。