新加坡公募REITs（S-REITs）市场分析总结
一、市场结构
- 产品类型：受监管导向影响，新加坡S-REITs均为权益型产品，直接拥有并运营不动产，禁止投资闲置土地和抵押贷款（抵押贷款支持证券除外）。
- 市场规模：截至2025年末，新加坡S-REITs和物业信托总市值1,040亿新元，占上市股票市值的10%。
- 底层资产分布：26%的S-REITs和物业信托持有多种类型不动产，工业、零售、办公和酒店类资产占比较高，整体分布多元化。
- 国际化程度：超过85%的S-REITs和物业信托持有海外资产，主要得益于国内不动产规模小、监管环境开放及税收优惠支持。
二、市场表现
- 年度表现：2025年，iEdge S-REIT指数上涨9.3%，总回报率达14.7%，为2019年以来的最佳年度表现。
- 长期回报：2015-2024年，S-REITs总回报持续高于股票，2023-2024年虽资本增值能力逆转，但总回报仍保持领先，股息收益率长期优于股票。
- 分派收益率：2025年，S-REITs和物业信托平均分派收益率为5.9%，高于新加坡股票、10年期国债及核心通胀率，明显高于海峡时报指数、恒生指数等股票指数及日本公募REITs。
- 波动性：2025年，S-REITs90天波动率处于较低水平。
- 相关性：S-REITs与全球债券相关性超50%，具有偏债属性，收益水平对利率环境敏感。
三、产品设计
- 结构：采用契约型结构，外部管理模式，大部分REITs有大型房企或资管公司发起人支持。
- 税收政策：属于“税法驱动型”产品，主要优势包括：
- 实体层面：符合条件的境外收入免税，无资本利得税，境外租赁/利息免税。
- 投资者层面：分配收入免税（个人和居民企业），非居民企业按10%预扣税，无资本利得税。
四、投资人情况
- 机构投资者：2025年四季度，头部机构大幅净卖出，受降息节奏担忧、地缘波动加剧、股票收益率跑赢S-REITs等因素影响，调仓迹象明显。
- 散户投资者：在高分派率及分配收入免税等因素推动下，维持大幅净买入。
五、研究结论
新加坡REITs市场作为亚洲起步较早的市场，凭借开放的监管环境、税收优惠力度大、国际化程度高、高分派率和低波动性等特点，对投资者具有较强吸引力，市场发展迅速。
