中国香港、新加坡公募REITs境内融资正当时

一、内地市场融资正当时

1. 利率利差优势：美国联邦基金利率自2022年3月以来持续加息，2024年9月后降息放缓，内地市场利率仍低于中国香港和新加坡，存在利差优势。美联储降息放缓将传导影响中国香港和新加坡市场，进一步强化内地市场利差。
2. 降低外汇风险：持有内地资产的中国香港和新加坡公募REITs在内地融资可降低外汇风险敞口，实现资产与负债币种匹配，减少汇率波动不确定性。人民币贬值预期将降低REITs融资成本，带来汇兑收益。

二、中国香港和新加坡公募REITs产品境内融资优势突出

1. 区位优势：中国香港和新加坡部分公募REITs产品持有大量内地物业资产（中国香港约28%，新加坡11支产品持有97项），与内地发行机构合作基础良好，融资可行性高。
2. 政策便利：内地政策逐步完善，提供银行贷款、发行熊猫债、CMBS等多种融资渠道。2022年以来，熊猫债发行便利措施推出，新加坡凯德投资公司已成功发行20亿元熊猫债。

三、案例分析 越秀房托2012成功注册50亿元2023－2025年度债务融资工具DFI，体现香港公募REITs在内地直接融资的可行性。越秀房产基金为降低融资成本，积极拓展人民币融资渠道，通过发行自贸区债券和DFI优化负债结构，应对利率冲击。

四、结语 内地市场与中国香港和新加坡仍存在利差优势，持有内地资产的REITs在内地融资可降低外汇风险和融资成本。基于区位和政策优势，中国香港和新加坡公募REITs产品在内地市场融资前景广阔。