2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略：长坡厚雪，静待花开

核心观点

国内REITs的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值回归。2024年REITs指数走势企稳回升，但表现弱于股债。经济弱复苏环境下，对经济周期敏感性较低的REITs产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，而消费类、仓储物流类表现不佳。

REITs市场发展方兴未艾，行业扩张可期。当前市场规模较小，流动性偏弱，但随着配套政策完善，发行井喷式增长。“首发+扩募”双轮驱动行业扩张，未来有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募。推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，还有15-35倍扩容空间。

关注REITs长周期配置价值，聚焦高现金分派率、低估值、业绩修复品种。参考美国REITs长周期市场表现，其呈现低风险、长期回报稳定、与其他投资品种相关性低的特征。建议关注战略配售（如保障房）、打新（市场成交量高、情绪上涨时期）和二级市场交易（高现金分派率、基本面边际改善、估值修复，如产业园REITs、仓储物流REITs）。

关键数据和研究结论

• REITs指数表现：1月中证REITs指数表现弱于中证全债指数和沪深300指数，2月起至9月末表现超越两者，9月27日后沪深300指数表现超越REITs指数。
• REITs市场规模：占GDP 0.1%左右，推算市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，还有15-35倍扩容空间。
• 机构投资者占比：截至2024年上半年，REITs基金机构投资者占比为94.89%，较2023年末提升1.5个百分点。
• REITs估值：产业园REITs、仓储物流NAV溢价率偏低，有望受益于估值修复。
• 美国REITs长期表现：2009年-2023年年复合收益率为9.73%，跑赢股票、债券、房地产。
• REITs投资策略：战略配售建议关注保障房，打新可选择市场成交量高、情绪上涨时期，二级市场交易关注高现金分派率、业绩修复、低估值品种。