房地产行业点评报告：一线新房价格环比降幅扩大，上海新房同环比领涨

新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 国家统计局发布2024年9月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7%（8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、-6.2%），70城整体同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。2024年9月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、 1、66个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个。 二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，9月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比持平。 其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%（8月分别为-0.9%、-1.0%、-0.9%）。同比情况来看，70城二手房价格同比-9.0%，降幅扩大1.3pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大，其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%（8月分别为-9.4%、-8.6%、-8.5%）。2024年9月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个。 重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、太原上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、南昌环比跌幅超1.5%，深圳、厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。 投资建议 2024年9月，70城新房销售价格同比降幅继续扩大，重点城市二手房价格同环比均下降且降幅继续扩大，以价换量趋势明显。数据方面新房房价连续16个月下滑，二手房房价连续17个月下滑。一线城市中，仅上海新房价格同环比上涨，其余三城新房价格同环比均下跌；广深两城二手房价格同比降幅超12%。我们认为9月新房和二手房在成交下探的情况下均面临较大降价压力，二手房价格降幅大于新房。9月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，促进房地产市场止跌企稳，预计房价数据拐点将逐步显现。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。 1、新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7%（8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），一线城市销售价格环比降幅扩大0.2pct，二线城市持平，三线城市扩大0.1pct，70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、-6.2%），一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别较8月扩大0.5pct、0.4pct、0.4pct，带动70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。 图1：9月一线城市新房价格环比降幅扩大 图2：9月70大中城市新房价格同比降幅扩大 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年9月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个（8月分别为2、1、67个），价格环比上涨城市数量环比增加1城。9月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（8月分别为2、0、68个），与6-8月保持一致，延续价格同比下降趋势，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图3：9月70大中城市新房价格环比上涨城市数3个 图4：9月70大中城市新房价格同比上涨城市数2个 2、二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，9月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比持平。 其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%（8月分别为-0.9%、-1.0%、-0.9%），各能级城市中，一线城市降幅环比扩大0.3pct，二线城市降幅环比缩小0.1pct，三线城市降幅环比持平。同比情况来看，70城二手房价格同比-9.0%，降幅扩大1.3pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大。其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%（8月分别为-9.4%、-8.6%、-8.5%）。二手房价格整体延续以价换量趋势，其中一、二、三线城市分别扩大1.3pct、0.3pct、0.5pct。 图5：9月70大中城市二手房价环比-0.9% 图6：9月70大中城市二手房价同比-9.0% 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年9月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为1、0、69个），二手房价环比下跌城市增加1城。8月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降。 图7：9月70大中城市二手房价格环比均下降 图8：9月70大中城市二手房价格同比均下降 3、重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，2024年9月新房同环比均降多增少，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、太原上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-9月整体同比情况方面，上海、西安分别以同比+4.9%、+1.9%领跑35城。 二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、南昌环比跌幅超1.5%，深圳、厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。1-9月整体情况方面，太原以同比-4.1%领跑，厦门、武汉、广州同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比-6.5%、-7.3%、-8.7%、-10.4%。 表1：2024年9月重点城市二手房价同比均下降，上海新房同环比领涨（%） 4、投资建议 2024年9月，70城新房销售价格同比降幅继续扩大，重点城市二手房价格同环比均下降且降幅继续扩大，以价换量趋势明显。数据方面新房房价连续16个月下滑，二手房房价连续17个月下滑。一线城市中，仅上海新房价格同环比上涨，其余三城新房价格同环比均下跌；广深两城二手房价格同比降幅超12%。我们认为9月新房和二手房在成交下探的情况下均面临较大降价压力，二手房价格降幅大于新房。9月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，促进房地产市场止跌企稳，预计房价数据拐点即将显现。 推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 5、风险提示 行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期。