行业周报：二手房成交面积同环比增长，江苏33条新政发力地产市场

核心观点：二手房成交面积同环比增长，江苏33条新政发力地产市场 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比持平。20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长，上海五批次两宗静安区地块顺利出让，共收金120.25亿元；南京迎来11宗宅地出让，合计收金43.89亿元。本周政策端国家统计局公布1—8月份房地产市场数据，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。江苏省推出33项新政策，包括住房公积金、户籍制度优化等，以促进市场健康发展；北京优化住宅专项维修资金更换电梯支取条件。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国家统计局公布1-8月地产市场数据，江苏33条新政发力地产市场中央层面：国家统计局：1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积496052万平方米，下降12.6%。 房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%；全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%。其中，住宅投资52627亿元，下降10.5%。 地方层面：江苏：江苏省推出33项新政策，包括住房公积金、户籍制度优化等，以促进房地产市场健康发展，加快优质住房建设，盘活存量房市场，调整公积金政策支持住房改造和租房，优化积分落户吸引人才。北京：对于投入使用超20年、配置水平低、运行故障率高、电梯定期检验报告不合格的住宅老旧电梯，可由物业、业委会（物管会）、业主申请应急支取住宅专项维修资金更换电梯。 市场端：土地成交面积同比增长，上海土拍火热进行 销售端：2024年第37周，全国68城商品住宅成交面积175万平米，同比下降36%，环比持平；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9294万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为182万平米，同比增速+5%，前值+4%；年初至今累计成交面积6640万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：2024年第37周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3114万平方米，成交土地规划建筑面积2348万平方米，同比增加60%，成交溢价率为4.5%。 上海：上海五批次土地迎来出让，两宗地块均位于静安区，总出让面积5.01万m，规划建面14.28万m，共收金120.25亿元。 融资端：国内信用债发行规模同比增长 2024年第37周，信用债发行55.5亿元，同比增加26%，环比减少43%，平均加权利率3.21%，环比增加50BP。信用债累计发行规模3045.6亿元，同比减少13%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、国家统计局公布1-8月地产市场数据，江苏33条新政发力 地产市场 中央层面：国家统计局：（1）8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月扩大0.1个百分点；8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。（2）房地产开发投资完成情况方面，1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%。其中，住宅投资52627亿元，下降10.5%。（3）1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积496052万平方米，下降12.6%。 房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。其中，住宅新开工面积35909万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积33394万平方米，下降23.6%。其中，住宅竣工面积24393万平方米，下降23.2%。 地方层面：（1）郑州：郑州住房公积金管理中心于9月9日调整贷款政策，家庭首购住房公积贷额提至130万元，二购限额为100万元。多子女家庭额度上浮20%。配售型保障房首付比例15%，存量房贷款年限不超50年，最长30年。（2）蚌埠：安徽省蚌埠市征集首批商品房作保障性住房，推动房地产新模式，限定主城区内已建成未售项目，需满足五项条件，活动时间为2024年9月6日至13日，旨在稳定市场、缓解供需矛盾。（3）泰安：泰安市住建局推出新政策，将主城区未售商品房转化为保障性住房，由泰山置新房产管理有限公司负责收购，价格参考重置成本，征集活动9月7日至15日进行。（4）北京：北京市住建委等三部门印发《住宅老旧电梯应急更换程序指引》。对于投入使用超20年、配置水平低、运行故障率高、电梯定期检验报告不合格的住宅老旧电梯，可由物业、业委会（物管会）、业主申请应急支取住宅专项维修资金更换电梯。（5）江苏：江苏省推出33项新政策，包括住房公积金、户籍制度优化等，以促进房地产市场健康发展，加快优质住房建设，盘活存量房市场，调整公积金政策支持住房改造和租房，优化积分落户吸引人才。（6）杭州：购房者购买新建商品住宅并领取购房消费券后，可享每套3万元补助，总额度600万元。在桐就业创业的高级工及以上技能人员、中级职称及以上专业技术人员首次购房可获10万元首付补贴。2024年9月10日前已网签备案者不享受新政，已兑现资金若撤销或变更合同需退回。（7）深圳：支持消费者购置旧房装修、厨卫等局部改造物料。根据指引，全屋装修补贴单个产权人最高不超过3万元，住宅局部装修改造补贴单个产权人累计补贴最高不超过2万元。（8）银川：宁夏银川市住房和城乡建设局发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房项目征集公告》，旨在通过收购存量商品房，推动房地产发展新模式，满足市民住房需求。公告自9月9日发布至9月28日，面向银川市城区征集符合条件的房源。（9）云浮：广东省云浮市自9月13日起试行个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务，额度不超过商业贷款余额和房屋评估价值，期限不超商业贷款剩余年限，旨在提供更多贷款选择，降低购房成本。（10）海南：因灾受损严重房屋需要重建提取住房公积金的，拥有受损房屋产权的缴存人及配偶双方合计提取额度按不超过受损房屋建筑面积乘以每平方米1800元核定。 表1：国家统计局公布1-8月地产市场数据，江苏33条新政发力地产市场 2、销售端：新房成交同比下降，二手房成交同环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比持平 根据房管局数据，2024年第37周，全国68城商品住宅成交面积175万平米，同比下降36%，环比持平；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9294万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比持平 图3：2024年第37周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2024年第37周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长 图5：2024年第37周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2024年第37周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第37周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-8%、-49%、-19%，年初至今累计增速-25%、-39%、-30%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长 2024年第37周，全国20城二手房成交面积为182万平米，同比增速+5%，前值+4%；年初至今累计成交面积6640万平米，同比增速-5%，前值-5%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍火热进行 2024年第37周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3114万平方米，成交土地规划建筑面积2348万平方米，同比增加60%，成交溢价率为4.5%。一线城市成交土地规划建筑面积58万平方米，同比下降73%；二线城市成交土地规划建筑面积464万平方米，同比增加79%；三线城市成交土地规划建筑面积1827万平方米，同比增加84%。苏州：苏州汾湖高新区（黎里镇）观荡路以西、荡田路以北，编号WJ-J-2024-005地块顺利出让，该地块用地面积 56745.56m2 ，规划建面 57880m2 ，容积率仅1.02，建筑限高 30m 。最终该地块由苏州晨禾房地产开发有限公司&蓝城乐道建设管理有限公司（汾湖投资集团&蓝城）底价竞得，成交总价59965万元，起始楼面价10360元 /m2 。南京：南京迎来11宗宅地出让，其中南京市本级8宗宅地（江宁区2宗、浦口区3宗、六合区3宗）中1宗溢价成交、7宗底价成交，共收金36.47亿元；溧水区3宗底价成交，收金7.42亿元。11宗地块合计收金43.89亿元。北京：北京顺义后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目用地顺利成交。该地块西侧及南侧皆为温榆河公园，东侧为中国残疾人体育运动管理中心，宗地面积 171090.53m2 ，规划建面 185879.6m2 ，起拍价43.2亿元，起始楼面价23241元 /m2 。该地块仅获一轮报价，最终由北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源鸿竺房地产开发有限公司联合体（懋源）底价摘得，成交价格43.2亿元，成交楼面价23241元 /m2 。上海：上海五批次土地迎来出让，两宗地块均位于静安区，一宗位于曹家渡社区板块， 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模同比增长 2024年第37周，信用债发行55.5亿元，同比增加26%，环比减少43%，平均加权利率3.21%，环比增加50BP。信用债累计发行规模3045.6亿元，同比减少13%。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年9月9-15日，下同）房地产指数下跌0.5%，沪深300指数下跌2.23%，相对收益为1.73%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第3位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：空港股份、新能泰山、中交地产、海泰发展、电子城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中润资源、新城控股、华发股份、招商积余、华夏幸福。 图15：房地产指数下跌2.23%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中空港股份、新能泰山、中交地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中润资源、新城控股、华发股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比持平。20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长，上海五批次两宗土地迎来出让，两宗地块均位于静安区，总出让面积5.01万m，规划建面14.28万m，总起拍价超106.79亿元，共收金120.25亿元；南京迎来11宗宅地出让，11宗地块合计收金43.89亿元。本周政策端国家统计局公布1—8月份房地产市场数据，房地产开发企业房屋施工面积709420万平方米，同比下降12.0%；全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%；江苏省推出33项新政策，包括住房公积金、户籍制度优化等，以促进房地产市场健康发展；北京优化住宅专项维修资金更换电梯条件。 我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大