聚焦核心城市，经营保持稳健

归母净利润下降 23.5%。2024 上半年公司实现营业收入 869 亿元，同比下降2.5%；归母净利润 103 亿元，同比下降 23.5%；剔除汇兑损益和物业重估价值等后的核心净利润 106 亿元，同比下降 23%。公司归母净利润下滑的原因主要为投资物业公允价值变动收益减少及合联营公司投资收益减少。公司宣布派发中期股息每股港币 30 港仙。 销售均价逆势增长，聚焦核心城市。2024 上半年公司实现销售金额 1484 亿元，同比下降 17.6%，全年权益销售额排名行业第一；实现销售面积 544 万平方米，同比下降 32.3%。公司销售表现持续跑赢行业，整体市场占有率提高0.49pct 至3.15%。上半年公司销售均价27279 元/平方米，同比增长21.7%，其中一线城市大项目引领市场，贡献突出，上海顺昌玖里、领邸玖序、深圳深湾玖序、北京京华玖序、广州中海大境开盘热销，引发市场轰动。公司聚焦优势城市，一线和强二线城市实现销售 1075 亿元，占总销售额的 83%。公司聚焦核心，精准投资，2024 上半年新增土地投资 6 宗，总购地金额 129 亿元。截至 2024 上半年末，公司拥有总土储 4905 万平方米，可以满足公司未来三年左右的开发需要，其中已售未结转金额 2541 亿元，较 2023 年末增长7.1%。 盈利能力优于行业，财务稳健。上半年公司毛利率 22.1%，虽同比微跌 0.5pct，但仍处于行业领先水平。截至 2024 上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 50.0%；净负债率为 38.7%；现金短债比为 1.9 倍，财务保持稳健。 公司上半年平均融资成本为 3.5%，人民币借贷占比提升至 74.8%，同比增长4.5pct。上半年，公司逆势获标普全球上调信用评级至“A-”展望稳定。 风险提示：市场下行超预期、行业政策不及预期、公司销售及结算进度不及预期、毛利率不及预期。 投资建议：考虑到公司土储质量较为优质，部分产品单价较高，且未来核心城市限价逐步打开的大环境下，我们对公司计提减值幅度和毛利率表现进行审慎估计，维持此前的盈利预测，预计公司 24-25 归母净利润分别为261/267 亿元，EPS 分别为 2.38/2.44 元，对应当前股价 PE 分别为 4.1/4.0倍，维持“优于大市”评级。 盈利预测和财务指标 归母净利润下降 23.5%。2024 上半年公司实现营业收入 869 亿元，同比下降 2.5%； 归母净利润 103 亿元，同比下降 23.5%；剔除汇兑损益和物业重估价值等后的核心净利润 106 亿元，同比下降 23%。公司归母净利润下滑的原因主要为投资物业公允价值变动收益减少及合联营公司投资收益减少。公司宣布派发中期股息每股港币 30 港仙。 图1：公司营业收入 图2：公司归母净利润 销售均价逆势增长，聚焦核心城市。2024 上半年公司实现销售金额 1484 亿元，同比下降 17.6%，全年权益销售额排名行业第一；实现销售面积 544 万平方米，同比下降 32.3%。公司销售表现持续跑赢行业，整体市场占有率提高 0.49pct 至3.15%。上半年公司销售均价 27279 元/平方米，同比增长 21.7%，其中一线城市大项目引领市场，贡献突出，上海顺昌玖里、领邸玖序、深圳深湾玖序、北京京华玖序、广州中海大境开盘热销，引发市场轰动。公司聚焦优势城市，一线和强二线城市实现销售 1075 亿元，占总销售额的 83%。公司聚焦核心，精准投资，2024上半年新增土地投资 6 宗，总购地金额 129 亿元。截至 2024 上半年末，公司拥有总土储 4905 万平方米，可以满足公司未来三年左右的开发需要，其中已售未结转金额 2541 亿元，较 2023 年末增长 7.1%。 图3：公司销售金额 图4：公司销售面积 盈利能力优于行业，财务稳健。上半年公司毛利率 22.1%，虽同比微跌 0.5pct，但仍处于行业领先水平。截至 2024 上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 50.0%；净负债率为 38.7%；现金短债比为 1.9 倍，财务保持稳健。公司上半年平均融资成本为 3.5%，人民币借贷占比提升至 74.8%，同比增长 4.5pct。上半年，公司逆势获标普全球上调信用评级至“A-”展望稳定。 风险提示：市场下行超预期、行业政策不及预期、公司销售及结算进度不及预期、毛利率不及预期。 投资建议：考虑到公司土储质量较为优质，部分产品单价较高，且未来核心城市限价逐步打开的大环境下，我们对公司计提减值幅度和毛利率表现进行审慎估计，维持此前的盈利预测，预计公司 24-25 归母净利润分别为 261/267 亿元，EPS 分别为 2.38/2.44 元，对应当前股价 PE 分别为 4.1/4.0 倍，维持“优于大市”评级。 财务预测与估值 资产负债表（百万元）