深耕核心城市区域，财务保持稳健

[ T able_StockInfo]2023年03月31日证 券研究报告•2022年 年报点评保利发展（600048）房 地产 深耕核心城市区域，财务保持稳健 投资要点 西 南证券研究发展中心 联系人：刘洋电话：18019200867邮箱：ly21@swsc.com.cn 深耕核心城市，市占率连续7年提升。2022年公司实现销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，优于市场总体表现，市场占有率达3.4%，连续7年上升；销售面积2747.95万平方米，同比下降17.55%。公司始终坚持深耕核心城市区域，重点布局的38个核心城市销售贡献达86%，同比上升8%。珠三角、长三角销售贡献达56%，同比增加3%。26个城市销售规模排名第一，51个城市销售规模排名第三，较去年分别增加8，9个。 积极补充高质量土储，持续优化资源布局。2022年累计拓展项目91个，总地价1613亿元；新增容积率面积1054万平方米，新增拿地金额达1613亿元，拿地销售金额比为35.27%。其中下半年新拓展项目总地价1007亿元，占2022年全年62%。持续聚焦“核心城市+城市群”，38个核心城市拓展金额占比达到98%，同比上升8%。 数据来源：聚源数据 “三道红线”绿档达标，财务保持稳健。报告期末公司资产负债率为68.4%，净负债率为63.6%，现金短债比为1.57，“三道红线”均绿档达标，财务保持稳健。公司有息负债3813亿元，综合融资成本约为3.92%，同比下降0.54%，其中公司提高直接融资占比，累计发行公司债113亿元，中期票据150亿元，累计规模增长40.72%，直接平均融资成本为2.88%，公司融资优势突出。报告期内回笼资金4271亿元，回笼率达到93.4%，连续四年超过93%；公司以销定产实现经营性现金流净额74亿元，连续5年为正。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为12.6%，考虑到公司业绩稳健、销售表现优于同行，维持“买入”评级。 相 关研究 风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。 盈利预测 关 键假设： 假设1：考虑到公司销售较为稳健，且公司逆势补充土储，未来可售货值充足，预计2023-2025年公司房地产结算金额增速为12%/10%/8%； 假设2：2023-2025年公司其它主营业务营收增速为25%/22%/20%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 风 险提示 竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司签约客户使用，若您并非本公司签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 本报告及附录版权为西南证券所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“西南证券”，且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本报告及附录的，本公司将保留向其追究法律责任的权利。 西南证券研究发展中心 上海地址：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编：200120 北京地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编：100033 深圳地址：深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编：518040 重庆地址：重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编：400025